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房地產在建工程抵押價值評估

一、 在建工程抵押

隨著市場經濟的不斷發(fā)展和相關配套法律法規(guī)的日臻完善，以在建工程設定抵押作為擔保方式和融資手段已日益得到我國金融機構和房地產開發(fā)企業(yè)的重視。要正確把握在建工程價值評估的內涵并選擇適當?shù)姆椒▽υ诮üこ踢M行估價，首先要明確在建工程的含義。在建工程是指建筑工程尚未完工或雖然已經完工，但尚未交付使用的建設項目。2021年3月30日住房和城鄉(xiāng)建設部令第52號《城市房地產抵押管理辦法》所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

二、評估原則

考慮到在建工程抵押具有抵押風險性、抵押標的物固定性、抵押目的確定性、抵押涉及關系復雜性、抵押權設立的依附性等特點，在建工程抵押價值評估所遵循原則應在規(guī)范要求五大原則的基礎上重點強調合法原則、價值時點原則和公平原則，并應遵循謹慎原則。

三、評估方法

在建工程抵押價值評估方法一般有市場比較法、形象進度法、成本法和假設開發(fā)法等，但由于在建工程形象進度和物業(yè)功能差別較大，不易找到合適的參照對象和可比實例，使得市場比較法一直難挑大梁，所以形象進度法、成本法和假設開發(fā)法是在建工程抵押價值評估的首選方法。下面談談三種估價方法：

1.形象進度法

（1）方法適應性：適宜整個建設工程已經完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象進度法進行評估，按在建工程建成后的房地產的市場價值結合工程形象進度作適當扣減作為其評估值。

（2）技術思路：選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產市場價格，結合工程形象進度評估在建工程價值的方法。

（3）基本公式：在建工程價值 = 建造完成后的房地產市場價值×工程形象進度百分比×（1—折扣率）

其中：工程形象進度百分比 =（實際完成建筑工程量+實際完成安裝工程量）/總工程量×100%

或：工程形象進度百分比 = ∑各部分的工程進度×該部分工程占總工程量的比例

注意：在建工程賬面值一般是已投資金額(也就是付款金額)，但往往工程進度與付款進度不一致，注意未付工程款等相關因素。整體評估時，在建工程是按形象進度評估的，形象進度大于投資額時需要增加負債。

折扣率的確定要考慮營銷支出、廣告費用和風險收益等因素。

2.成本法

（1）方法適應性：對于實際完成工程量較少的在建工程，可采用成本法進行評估。

（2）技術思路：按在建工程客觀投入的成本評估，即以開發(fā)或建造被估在建工程已經耗費的各項必要費用之和，再加上正常的利潤和應納稅金來確定被估在建工程的價值。

（3）基本公式：在建工程價值 = 土地取得成本+前期費用+土地開發(fā)成本+已完工部分的建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

運用成本法評估在建工程時，對于各項費用、利潤的估算應采用社會平均的數(shù)據(jù)進行估算，但是隨建筑物用途的不同，個別項目可能會有所調整。如工業(yè)廠房成本中一般不包括“合理利潤”。另外，在建工程的資金成本一般以實際發(fā)生額為基數(shù)計算。從成本法評估操作來看，企業(yè)在建工程帳面值對評估的作用并不是很大的。一般而言，在建項目各項費用（如前期費用、其他費用等）均可通過有關規(guī)定計算得出，而直接費一般采用實地勘察得出工程形象進度之后，再乘以工程總投資（總預算）的方法也可以得出。當然對于工程較長的項目，可能要對工程總預算作適當?shù)奈飪r因素、技術因素的調整，這樣才能得到較合理的評估值。

3. 假設開發(fā)法評估

（1）方法適應性：適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的在建工程，尤其是停建工程。

（2）技術思路：先求取在建工程預期開發(fā)完成后的價值，扣除后續(xù)的正常的開發(fā)費用、銷售費用、銷售稅金及開發(fā)利潤等，以確定被估在建工程的價值。運用此方法應把握待開發(fā)房地產在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產的經營方式。

（3）基本公式：在建工程價值 ＝續(xù)建完成后的房地產價值－續(xù)建成本－續(xù)建管理費用－續(xù)建投資利息-銷售費用-銷售稅費－續(xù)建開發(fā)利潤－買方購買在建工程的稅費

具體估價時有現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（動態(tài)）和傳統(tǒng)方法（靜態(tài)）兩種方式。靜態(tài)方式主要是根據(jù)估價時的房地產市場狀況作出的，不考慮各項支出、收入的不同時間，投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來；而動態(tài)方式則是模擬房地產的開發(fā)過程預測未來發(fā)生時可能發(fā)生的數(shù)額，要考慮各項支出、收入的不同時間，投資利息和開發(fā)利潤都不單獨顯現(xiàn)出來而是隱含在折現(xiàn)過程中了。兩者之間的區(qū)別只是表面上的，具體出發(fā)點不同而已，從理論上來講并不存在優(yōu)劣，只是在考慮資金的時間價值時，前者是現(xiàn)值原理，后者是終值原理。從理論上講，它們之間應該是等價的。但在現(xiàn)實中可能并不完全如此，這是因為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到以下3點：①后續(xù)開發(fā)經營期究竟多長要預測準確；②各項收入、支出在何時發(fā)生要預測準確；③各項收入、支出發(fā)生的金額要預測準確。由于存在著眾多的未知因素和偶然因素會使預測偏離實際，準確預測是十分困難的。盡管如此，在實際估價中應盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流折現(xiàn)法的情況下，可以采用傳統(tǒng)方法。

四、特別提示

1. 屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產、供、銷及工程技術等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性及經濟貶值，進行風險系數(shù)調整。

2. 在建工程抵押評估時要考慮其是否存在法定優(yōu)先受償款情況，抵押價值等于評估市場價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。