花開麗園 估價(jià)師平臺(tái) 2021-12-08 16:26

補(bǔ)辦出讓評(píng)估存在的問題

盡管國家對(duì)劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓的地價(jià)評(píng)估做了政策規(guī)定，但實(shí)際操作中仍存在不少問題。

    評(píng)估技術(shù)規(guī)范實(shí)際執(zhí)行難度較大。《劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》明確要求，劃撥地價(jià)評(píng)估應(yīng)至少選用市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本逼近法、收益還原法、剩余法等方法中的兩種。從理論上講，這幾種方法均是可行的，但政策未對(duì)方法的具體運(yùn)用、相關(guān)參數(shù)選取做出明確規(guī)定，實(shí)際操作中存在較大難度。

     增值收益的歸屬爭議較大。劃撥土地使用權(quán)評(píng)估技術(shù)規(guī)范中明確，可用成本逼近法來核定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，但未明確價(jià)格構(gòu)成中是否包含土地增值收益項(xiàng)。這意味著默認(rèn)土地增值收益全部歸政府所有，導(dǎo)致評(píng)估出的土地價(jià)格不能反映資本對(duì)土地增值的貢獻(xiàn)和土地使用者應(yīng)有的權(quán)益。

劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格構(gòu)成

土地開發(fā)成本。土地使用者在取得土地之后，為了滿足生產(chǎn)需要投入資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，使土地具備開發(fā)建設(shè)的條件和要求。

利息與利潤。在土地取得和開發(fā)過程中必然要考慮所支付資金的時(shí)間價(jià)值，因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)包含整個(gè)開發(fā)周期資金產(chǎn)生的利息。投資利潤是土地作為生產(chǎn)要素以固定資產(chǎn)方式投入發(fā)揮效用，可通過調(diào)查區(qū)域內(nèi)同行業(yè)投資收益實(shí)際情況確定利潤率。

補(bǔ)辦出讓評(píng)估的技術(shù)探討

土地增值收益測算。劃撥土地使用權(quán)評(píng)估無論是使用成本逼近法還是剩余法，都需要計(jì)算土地增值收益。通過測算地塊所在周邊區(qū)域、相同用途的平均土地增值收益率，進(jìn)而求取具體宗地的土地增值收益。成本逼近法計(jì)算的是土地使用者對(duì)土地增值收益的貢獻(xiàn)部分，剩余法計(jì)算的是國家對(duì)土地增值收益的貢獻(xiàn)部分。其中：

土地使用者對(duì)土地增值收益貢獻(xiàn)=平均土地增值收益率×待估宗地土地增值收益

國家對(duì)土地增值收益貢獻(xiàn)部分=土地增值收益-土地使用者對(duì)土地增值收益貢獻(xiàn)    估價(jià)師求職信息一覽

劃撥土地的政府收益剝離。運(yùn)用收益還原法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，基本思路是以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)日，調(diào)查與待估對(duì)象同一用途且處于同一供需圈的房地產(chǎn)租賃客觀收益，從總收益中扣除總費(fèi)用、房屋純收益和劃撥土地政府收益。關(guān)系式表達(dá)為：

劃撥土地收益=出讓土地收益－劃撥土地年租制土地租金標(biāo)準(zhǔn)

劃撥土地使用價(jià)格=（房地總收益-總費(fèi)用-房屋純收益-劃撥土地上繳國家的年租金）÷土地還原率

租金作為國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，是確定劃撥土地補(bǔ)交出讓金的關(guān)鍵，也是當(dāng)前評(píng)估的難點(diǎn)。對(duì)于已經(jīng)確定了劃撥土地使用權(quán)每年繳納年租金標(biāo)準(zhǔn)的地區(qū)，收益還原法運(yùn)用簡單易行。而對(duì)于尚未制定年租金標(biāo)準(zhǔn)的地區(qū)，可運(yùn)用間接測算法和直接調(diào)查法。

土地取得費(fèi)的選取。劃撥土地使用權(quán)為工業(yè)用地且位于城市建成區(qū)內(nèi)的，由于區(qū)域平均取得成本較高，加之當(dāng)前大部分地區(qū)工業(yè)出讓價(jià)格為政府控制價(jià)，導(dǎo)致土地取得成本高于出讓土地使用權(quán)價(jià)格。有些地區(qū)在評(píng)估時(shí)采取異地置換的思路，選取城市建成區(qū)外條件相似的地塊進(jìn)行評(píng)估，通過系數(shù)修正得到待估對(duì)象的價(jià)格。但筆者認(rèn)為，這種思路不盡合理,可分類施策：方法一，在評(píng)估技術(shù)路線上，劃撥土地使用權(quán)評(píng)估須采用兩種方法，最終按照兩種方法評(píng)估出的價(jià)格加權(quán)平均值得到評(píng)估價(jià)格，權(quán)重系數(shù)選取時(shí)可參考當(dāng)前市場情況；方法二，資料調(diào)查時(shí)可通過調(diào)查土地二級(jí)市場工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓案例作為參考，評(píng)估地塊在非政府控制情況下的客觀價(jià)值。

相關(guān)建議

     完善報(bào)告?zhèn)浒笇彶橹贫取?/strong>2009年原國土資源部辦公廳下發(fā)了《關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知》，明確要求企業(yè)改制上報(bào)備案的土地估價(jià)報(bào)告必須同時(shí)包含劃撥土地使用權(quán)價(jià)格和出讓土地使用權(quán)價(jià)格，只上報(bào)一種評(píng)估價(jià)格的，不再受理，不予備案。但該通知卻未對(duì)其他形式的劃撥補(bǔ)辦出讓備案做嚴(yán)格要求，致使價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線不規(guī)范的問題長期存在。建議盡快出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，建立嚴(yán)格的報(bào)告?zhèn)浒笇彶橹贫?，提高地方政府和評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估規(guī)范意識(shí)。