五、成本法在房地產(chǎn)損害賠償評估中的應用案例

案例介紹：由某保險公司承保的一輛解放牌貨車在一次運輸行駛途中從公路沖出，在慣性的作用下撞上路邊的農(nóng)用房屋，與該房屋表層的非承重墻體產(chǎn)生正面接觸，使建筑物第一層外墻(非承重墻)產(chǎn)生穿洞，洞口橫向最大直徑1.2m，豎向最大直徑1.0m，洞口底部距離地面的高度是0.2m；樓梯的外墻倒塌，形成一個橫徑寬2.86m，最大垂直徑寬2.1m的洞；部分墻體產(chǎn)生細微裂痕；樓梯踏步臺階和樓梯間的轉(zhuǎn)角板完好無損，陽臺護欄板和陽臺地面各損壞一塊；臥室中的一面非承重隔斷墻輕微偏離，部分門窗損壞。

評估目的：該業(yè)務是確定損傷的修復費用的估價，為承擔事故賠償責任的保險公司提供賠償?shù)膮⒖純r格。

評估值的確定

拆除工程

拆除工程的各項費用(略)。

評估步驟分析

獲取相關檢測報告書

為了解房屋損害情況，確定房屋修復程序，以便得出更具公正性的評估結果，應向相關部門提出申請獲得專業(yè)的鑒定報告。在上述案例中，評估師未給予評估價值參考之前，受損農(nóng)房業(yè)主認為房屋受損嚴重需要整體拆除重建，并提出5萬元賠償要求，但是根據(jù)專業(yè)房屋安全鑒定人員的現(xiàn)場勘查，認定房屋只是局部受損，并出具了專業(yè)的修復方案和評估范圍。

確定評估方法

當事人雙方閱讀并認可了鑒定報告給予的參考意見，這例案件中的受損房屋價值可以得到修復屬于可修復價值的損害評估，應先拆除已經(jīng)損壞的部分，再按照房屋原本的構造進行修復。

根據(jù)《中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定，計算其修復所需費用確定賠償價值。因此應選用成本法進行評估。

確定損害評估價值

房屋的損害評估值=拆除工程費用+修繕工程費用+恢復工程費用+相關經(jīng)濟損失﹣被拆除物殘值。

上述案例中，根據(jù)檢驗部門所提供的修復方案，可計算出修復工程的直接費用。因為案例中的房屋修復工程是要彌補該房屋受到的損害，所以進行賠償修復時不考慮房屋受損前的使用保養(yǎng)狀況，在測算修復費用時，要將房屋修繕到全新的狀態(tài)，而不是恢復到事故前的狀態(tài)，因此不考慮扣減房屋的折舊。因此，此案例最終損害評估值的計算公式為：房屋損害評估值：拆除工程費用+修繕工程費用+恢復工程費用+相關經(jīng)濟損失。

評估過程中的注意事項

損害性質(zhì)的鑒定

在上述案例中，業(yè)主自認為房屋需要整體拆除重建，但是根據(jù)現(xiàn)場勘查發(fā)現(xiàn)房屋損害屬于可修復損害并不需要整體重建，因此，對于損害性質(zhì)損害程度的鑒定對評估結果有直接影響，一定要實事求是，其實公正地確定其損害性質(zhì)。同時，本案例因為特殊情況其修復工程需要做到“修壞如新”而不是“修壞如舊”，因此，以房地產(chǎn)損害前與損害后的價值差異不能代表其損失價值，即不能使用損失前后差價法。所以，修復方案的確定、評估方法的選擇以及最終評估值的計算都應根據(jù)案例的實際情況進行適當?shù)淖兺?。這就要求評估人員熟練掌握專業(yè)技能，活學活用。

評估細節(jié)的影響

一些細節(jié)的差異也會對最后的評定結果造成影響。比如，同一修復工程若采用不同的修復材料，其費用價值會存在差異。其中一些較小的項目，其價格往往相對穩(wěn)定且差異較小。而一些大型的項目材料的選擇卻會對最終價值造成較大的影響。因此，評估工作也不是一成不變的，往往需要根據(jù)實際情況進項適當?shù)淖兺?，比如評估一些較小的項目時，由于其對結果產(chǎn)生的影響較小，為了節(jié)約評估工作中的人力及時間成本，可以適當放寬工作量，直接使用相關材料的市場平均值進行計算。而在一些大型的項目中，由于其對結果的影響較大，則需要計算的更加嚴謹，應邀請相關權威機構對修復方案進行鑒定審核，并明確相關材料費用。

委托人的主觀因素

評估報告所給出的評估結果屬于評估價值，只是為委托人最后確定損害賠償價值提供參考依據(jù)。而有時候最后的賠償金額與評估金額之間存在很大的差異。而這些差異的產(chǎn)生往往與委托人的個人素質(zhì)、心理價位、信息掌握度密切相關。因此，現(xiàn)有的評估方法還應進一步完善，適當考慮委托人的主觀因素，使最終的評估結果更具實用性。