張雷R(shí)ay 評(píng)估曉兵

在整體項(xiàng)目評(píng)估中，我們針對(duì)管溝管線的評(píng)估，一般都會(huì)獲取相應(yīng)的電路設(shè)計(jì)圖紙等資料并在報(bào)告中描述下列詞語：“因工作環(huán)境、地點(diǎn)、安全限制等原因不能現(xiàn)場(chǎng)勘查的資產(chǎn)，如管線等隱蔽工程、變壓器等電力設(shè)備，評(píng)估人員按照同行業(yè)同類規(guī)格型號(hào)設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)上述限制原因也可能導(dǎo)致評(píng)估專業(yè)人員存在漏項(xiàng)、缺項(xiàng)的潛在隱患”以及“本次評(píng)估中，評(píng)估專業(yè)人員未對(duì)各種設(shè)備、建構(gòu)筑物的隱蔽工程及內(nèi)部結(jié)構(gòu)（非肉眼所能觀察的部分）在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的技術(shù)參數(shù)和性能做技術(shù)檢測(cè)，評(píng)估專業(yè)人員在假定產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料是真實(shí)有效的前提下，通過實(shí)地勘察作出的判斷”。

但是，在征收補(bǔ)償過程中，涉及的被征收主體很多并非企業(yè)，或者即便是企業(yè)，也對(duì)自己所采用的管線規(guī)格型號(hào)不能確認(rèn)，亦無法提供相應(yīng)的佐證資料。碰到這種情況，真的是很頭疼的一件事，按照準(zhǔn)則的規(guī)定，我們核查驗(yàn)證的程序好像無法正常開展（這是硬傷），那我們應(yīng)該怎么做好一些呢？

說實(shí)話，曉兵君也沒有好的操作方法。拿最近單位遇到的一個(gè)項(xiàng)目說一說想法吧。

項(xiàng)目背景：征收補(bǔ)償，政府委托我公司對(duì)地上實(shí)物資產(chǎn)及變配電線路進(jìn)行評(píng)估。地上實(shí)物資產(chǎn)主要包括機(jī)器設(shè)備、變壓器。變配電線路主要是廠區(qū)電纜。

現(xiàn)場(chǎng)勘查情況：針對(duì)機(jī)器設(shè)、變壓器等實(shí)物資產(chǎn)，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地勘察，對(duì)機(jī)器設(shè)備的規(guī)格型號(hào)等資料進(jìn)行了掌握。對(duì)廠區(qū)電纜，因絕大多數(shù)為地埋電纜，無法進(jìn)行勘察。

初步溝通過程：評(píng)估專業(yè)人員在現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)，對(duì)所需提供的資料進(jìn)行了一一解釋。包括權(quán)屬證明資料、設(shè)備安裝位置示意圖、設(shè)備檔案、大修狀況、廠區(qū)電纜分布圖、租賃情況等。經(jīng)委托人協(xié)調(diào)，調(diào)取了少量機(jī)器設(shè)備的采購合同及一份電控圖。但是電控圖與實(shí)際電纜分布不一致?；谏鲜鍪聦?shí)，評(píng)估專業(yè)人員與委托人溝通：關(guān)于機(jī)器設(shè)備，如無法提供足夠的資料進(jìn)行評(píng)估，要求委托人和被評(píng)估單位出具相應(yīng)的承諾。關(guān)于電纜，如無法提供相應(yīng)的布置圖，無法開展下一步的工作。

第二次溝通：機(jī)器設(shè)備出具了相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)承諾。電纜仍舊無法出具任何有價(jià)值的資料。評(píng)估專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)與征補(bǔ)雙方進(jìn)行溝通，如無法采用替代的程序?qū)﹄娎|的實(shí)物狀況、規(guī)格型號(hào)及數(shù)量進(jìn)行核實(shí)，只能通過實(shí)地開挖的形式進(jìn)行。落實(shí)相關(guān)參考數(shù)據(jù)。核實(shí)完畢后對(duì)權(quán)屬進(jìn)行專項(xiàng)承諾。雙方同意照此程序開展工作。

電纜的現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)：核實(shí)過程中，對(duì)電纜的走向及數(shù)量有了初步的掌握，但是，由于地埋電纜使用時(shí)間較長(zhǎng)，纜身的規(guī)格型號(hào)已模糊，無法通過纜身確定其規(guī)格型號(hào)。

基于現(xiàn)場(chǎng)的狀況，評(píng)估小組內(nèi)部協(xié)商確定，對(duì)不同規(guī)格型號(hào)的電纜進(jìn)行采樣（每種不同規(guī)格電纜取2-3米），尋求專業(yè)人士的幫助，落實(shí)電纜的規(guī)格型號(hào)及實(shí)物資產(chǎn)現(xiàn)狀。

該項(xiàng)目尚在進(jìn)行中，后續(xù)有什么新問題再行向各位老師匯報(bào)。

案例中的其他問題：

1、關(guān)于實(shí)物資產(chǎn)的狀況核實(shí)問題

實(shí)物資產(chǎn)的狀況關(guān)乎最終的評(píng)估作價(jià)，對(duì)實(shí)物狀況的判斷最終會(huì)影響評(píng)估結(jié)論，評(píng)估專業(yè)人員通過現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)的方式對(duì)電纜的實(shí)物狀況做出判斷。

2、關(guān)于實(shí)物資產(chǎn)實(shí)際使用年限

作為綜合成新率的組成部分，年限成新率的確定在成本法中亦占據(jù)重要的位置。本案例中，評(píng)估專業(yè)人員無法獲取資產(chǎn)的具體啟用年限，對(duì)年限成新的判定缺失。但是獲知了大致的啟用年限，已超過資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用年限。本次主要根據(jù)專業(yè)人士對(duì)實(shí)物資產(chǎn)的判斷確定成新率。

3、關(guān)于賬面價(jià)值的確認(rèn)

本案例中，因被評(píng)估單位主觀原因，很多財(cái)務(wù)資料缺失，無法提供相應(yīng)資產(chǎn)的賬面價(jià)值，評(píng)估中未對(duì)賬面價(jià)值進(jìn)行確認(rèn)。

4、關(guān)于項(xiàng)目組聘請(qǐng)專業(yè)人士輔助的情況

鑒于資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)該類型資產(chǎn)的非專業(yè)性，項(xiàng)目組欲聘請(qǐng)電力行業(yè)專家進(jìn)行了項(xiàng)目輔助工作。主要是對(duì)實(shí)物資產(chǎn)狀況的調(diào)查及判斷。

5、關(guān)于技術(shù)鑒定情況

項(xiàng)目開展過程中，該廠區(qū)已停業(yè)許久，除必備的水電外，其余資產(chǎn)已搬遷或者停止使用。針對(duì)資產(chǎn)的鑒定情況，評(píng)估專業(yè)人員無法通過再啟動(dòng)的方式進(jìn)行，也無法獲知資產(chǎn)實(shí)際是否還能使用，被征收方亦無法提供資產(chǎn)的歷史使用狀況記錄等資料。基于此，在征收方的陪同下，對(duì)設(shè)備管理人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)訪談，據(jù)此作為判斷技術(shù)狀況的一個(gè)依據(jù)。

征收補(bǔ)償項(xiàng)目，做過的人，都會(huì)知道里面的艱辛。最近幾年，因征收補(bǔ)償項(xiàng)目受到處罰的評(píng)估專業(yè)人員及評(píng)估機(jī)構(gòu)也比比皆是，很多案例也都是觸目驚心。小編親自承辦的征收補(bǔ)償項(xiàng)目不多，但是對(duì)項(xiàng)目操作過程中遇見的很多問題也都是見怪不怪了。作為項(xiàng)目承辦人員，要仔細(xì)權(quán)衡利弊，該遵守的準(zhǔn)則還是要遵守，該堅(jiān)持的原則還是要堅(jiān)持，報(bào)告中該用的假設(shè)要正確使用，該披露的事實(shí)要準(zhǔn)確披露。保證自己的立身之本才是重點(diǎn)。

題外話：

后臺(tái)有人留言：“拆遷評(píng)估中大面積林木數(shù)量如何確定，誰對(duì)數(shù)量負(fù)責(zé)？”

讀者留言1：點(diǎn)過400畝的荔枝林，逐個(gè)清點(diǎn)，清點(diǎn)表上簽字即自己對(duì)這個(gè)數(shù)量數(shù)據(jù)負(fù)責(zé)。

讀者留言2：對(duì)于林木，需要聘請(qǐng)專門的林調(diào)公司明確數(shù)量，評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)不太劃算。

曉兵君觀點(diǎn)：

如果資產(chǎn)林木種類不多且整齊劃一，可以逐個(gè)清點(diǎn)的話，自己對(duì)自己的工作要負(fù)責(zé)，這也是應(yīng)準(zhǔn)則的要求。針對(duì)整齊種類不多的林木資產(chǎn)評(píng)估，曉兵君所在的機(jī)構(gòu)基本上都是直接分組上人，自己清點(diǎn)。另外，整齊劃一的情況下，還可以抽樣調(diào)查。如果實(shí)在是地形錯(cuò)綜復(fù)雜、林木種類交替分布，無法通過本機(jī)構(gòu)的能力清點(diǎn)的話，還是聘請(qǐng)專家協(xié)助工作吧。如果覺得不劃算，想辦法讓征收方負(fù)擔(dān)這個(gè)費(fèi)用唄，畢竟不能賠錢還賺不了吆喝（小編真的干過這樣的蠢事兒，實(shí)在對(duì)不住領(lǐng)導(dǎo)，不過不是征收項(xiàng)目，也是無奈）。