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土地估價報(bào)告評審標(biāo)準(zhǔn)（2019最新修訂版，適合收藏）（二）

發(fā)布時間：2021-09-10 11:27

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以下情形可以評定為五等以下：有3個或以上漏項(xiàng)；前后矛盾、表述錯誤；某重要事項(xiàng)未予披露，如在押宗地評估、涉嫌閑置土地抵押評估。

4.對于劃撥地價格、抵押評估價、快速變現(xiàn)價格和拍賣底價等的內(nèi)涵和可能存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)作出明確提示。

（七）簽字蓋章（2%）

重點(diǎn)審查：1.是否有2名以上土地估價專業(yè)評估師親筆簽字；2.是否加蓋機(jī)構(gòu)公章；3.機(jī)構(gòu)法定代表人或負(fù)責(zé)人簽字或簽章。

三、第二部分估價對象描述及地價影響因素分析（14%）

重點(diǎn)審查的有關(guān)內(nèi)容：針對性、準(zhǔn)確性、完整性和邏輯關(guān)聯(lián)性。

（一）估價對象描述（7%）

重點(diǎn)審查：

1.估價對象界定（1%）；重點(diǎn)說明具體范圍（土地、房產(chǎn)、建筑物）、面積、用途、土地使用權(quán)人等。

2.土地登記狀況（2%）：包括估價對象權(quán)屬性質(zhì)、來源（簡述土地取得和流轉(zhuǎn)過程）以及權(quán)屬變更、位置、用途、面積、四至、土地級別等，已登記的說明土地登記證書號、土地使用證編號、登記時間、地籍圖號、宗地號等，未辦理登記的（如出讓項(xiàng)目）應(yīng)說明理由；

3.土地權(quán)利狀況（3%）：包括權(quán)屬、權(quán)利、年期、他項(xiàng)權(quán)利，分析實(shí)際使用與證載狀況是否一致；出讓土地取得時間、出讓價款、批準(zhǔn)年期、已使用和剩余使用年期及合同約定宗地使用的事項(xiàng)說明等；詳細(xì)說明估價對象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等及相鄰關(guān)系；

4.土地利用狀況（1%）：現(xiàn)有房地產(chǎn)（地上建構(gòu)筑物及用途、容積率、產(chǎn)權(quán)狀況等）；在建工程（規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)進(jìn)度）；待開發(fā)土地（規(guī)劃條件、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)日期、閑置情況、開發(fā)設(shè)計(jì)條件與規(guī)劃的異同等）。

（二）地價影響因素分析（7%）

1.一般因素（1%）：有針對性地分析在估價期日時影響估價對象價格的宏觀因素，如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策、不動產(chǎn)市場狀況等。

2.區(qū)域因素（4%）：合理界定區(qū)域范圍界，關(guān)注區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用設(shè)施條件、環(huán)境條件、商服繁華情況、產(chǎn)業(yè)集聚度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用狀況等描述是否考慮了估價對象特點(diǎn)，全面而恰當(dāng)；微觀區(qū)位說明是否充分。

3.個別因素（2%）：主要考慮宗地自身?xiàng)l件（面積、形狀、水文地質(zhì)條件、工程地質(zhì)條件、臨路狀況等）、最有效利用、個別開發(fā)程度等對地價的影響。

四、第三部分土地估價（57%）

（一）估價原則（2%）

要求估價原則選擇得當(dāng)、完整，描述應(yīng)規(guī)范、正確，與估價目的及估價方法相協(xié)調(diào)；闡述是否全面、貼切。根據(jù)“4號文”，除《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的土地估價基本原則外，城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估還需考慮價值主導(dǎo)原則、審慎原則、公開市場原則。

（二）估價方法（2%）

要求根據(jù)估價對象特點(diǎn)、估價目的和資料限制，恰當(dāng)?shù)剡x擇估價方法，并充分闡述理由。

說明：《規(guī)程》要求選擇適宜的兩種以上評估方法。評估少有交易，市場化程度極低且土地收益難以顯化的特定用途土地價格，在省級以上土地估價行業(yè)協(xié)會組織專家論證的基礎(chǔ)上，可以選擇一種適宜的主要估價方法，并應(yīng)在報(bào)告中充分披露，附具專家論證材料。

（三）估價過程（50%）

在估價方法與估價過程所占的50%權(quán)重中，用二種方法評估的，每種方法各占25分；用三種方法評估的，每種方法各占16.67分；用四種方法評估的，每種方法各占12.50分。一份報(bào)告涉及多宗地評估時，若某種方法運(yùn)用了兩次及以上，專家可只評審一次該方法的運(yùn)用過程（需備注出評審的是哪一宗地），對于其他宗地運(yùn)用該方法評估的過程，相似問題不再扣分，其他問題在“方法運(yùn)用完整性”中予以考慮。

1. 市場比較法

（1）比較實(shí)例選取與描述（12%+8%）。

比較實(shí)例選?。?2%）：重點(diǎn)關(guān)注比較實(shí)例個數(shù)（至少3個）、實(shí)例的照片、真實(shí)性、可比性（時間限制、用途一致、同一供需圈等）；比較實(shí)例交易時間與估價期日差異一般不應(yīng)超過3年；

實(shí)例描述（8%）：重點(diǎn)關(guān)注描述是否清楚、選擇特殊實(shí)例是否有說明，附實(shí)例照片和位置圖。

說明：

1） “4號文”摘要

原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易實(shí)例；不能采用樓面地價歷史最高或最低水平的交易實(shí)例。近三年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易實(shí)例不足3個的，原則上不應(yīng)選用市場比較法。

2）國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2017）摘要

《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、73個二級類，一級類主要按土地用途，二級類按經(jīng)營特點(diǎn)、利用方式和覆蓋特征進(jìn)行續(xù)分。其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。

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