花開麗園 估價師平臺 2022-01-18

摘要：《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)【2018】4號）規(guī)定，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估在土地估價報告的“估價結(jié)果部分”，應(yīng)有明確的底價決策建議及理由。而在現(xiàn)實中很多估價報告的底價決策建議及理由非常蒼白，甚至只有建議沒有對比沒有理由。本文從政策、成本、市場等方面進行分析，以期為同行們提供專業(yè)意見，讓土地估價專業(yè)評估師出具高質(zhì)量的《土地估價報告》。

《國有建議用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)【2018】4號）明確：開展土地使用權(quán)出讓地價評估，目的是為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價或核對應(yīng)補繳地價款提供參考依據(jù)；但僅提供評估價格還不夠，還要在土地估價報告的“估價結(jié)果部分”，給出明確的底價決策建議及理由。而在現(xiàn)實中很多估價報告的底價決策建議及理由非常蒼白，有的只有建議、沒有對比、沒有理由，甚至有的估價機構(gòu)出具的估價報告直接就沒有底價決策建議。筆者結(jié)合近幾年工作經(jīng)驗，從政策、成本、市場、土地估價師專業(yè)判斷等等角度進行舉例分析，以期引起同行們對該問題的關(guān)注及進一步探討，讓土地估價專業(yè)評估師出具高質(zhì)量的《土地估價報告》。

一、土地出讓底價的確定原則

出讓底價是由市、縣級自然資源主管部門或出讓地價決策機構(gòu)以土地估價報告的估價結(jié)果為重要依據(jù)，經(jīng)集體決策，綜合確定的擬出讓宗地的最低出讓價格。土地出讓底價的確定應(yīng)符合國家和地方相關(guān)政策、考慮擬出讓宗地的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)、土地市場狀況、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策、調(diào)控方向，并兼顧當(dāng)前利益和長遠利益，綜合確定擬出讓宗地的出讓底價。

二、底價決策建議

土地估價專業(yè)評估師依據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件、通過實地查勘、收集相關(guān)估價資料，采用相關(guān)方法綜合確定土地使用權(quán)價格。在評估方法的選擇上須在三種專業(yè)技術(shù)方法和兩種基本方法中至少各選一個方法，這種要求表明國家層面從“住房不炒”宏觀調(diào)控的大背景下，對土地市場現(xiàn)狀和土地成本構(gòu)成、區(qū)域地價水平及地價管理政策的同樣關(guān)注。比如基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法代表了政府宏觀政策或政府的意志，市場比較法代表了多數(shù)土地競買人的意志，剩余法（假設(shè)開發(fā)法）為估價師模擬市場和開發(fā)流程，從一般開發(fā)商或競買人能接受的角度剝離成本、稅費、利潤等得到的土地使用權(quán)價格。一般來說，市場比較法（原則上不得采用競價輪次較多溢價率較高的交易實例、不能采用樓面地價歷史最高或最低水平的交易實例）結(jié)果最符合市場價格水平，成本逼近法結(jié)果一般為土地所有人或產(chǎn)權(quán)人能接受的最低價格，而假設(shè)開發(fā)法一般是估價期日開發(fā)商能接受的最高價格。

土地估價師應(yīng)該按什么價格來建議呢？我們認為，不同用途、不同位置、不同規(guī)劃設(shè)計條件、不同競買條件、不同市場狀況，建議底價應(yīng)有所不同，比如在開發(fā)商或潛在競買人較多、對未來預(yù)期普遍看好的市場條件下可以直接將市場比較法結(jié)果作為土地出讓底價；在市縣重點扶持產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等我們可以按基準(zhǔn)地價法結(jié)果或成本逼近法結(jié)果作為建議底價；在市場不太明朗情況下可以采用不同估價方法的加權(quán)算術(shù)平均數(shù)作為建議出讓底價等等，不一而足。提供高質(zhì)量的土地估價報告，不僅需要我們有專業(yè)的土地估價理論知識，還需要我們土地估價專業(yè)評估師非常熟悉當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌鰻顩r、法律法規(guī)，了解政府產(chǎn)業(yè)政策、認真分析潛在購買人的心理預(yù)期，對未來不動產(chǎn)市場做出正確的預(yù)判，使最終的評估價格客觀、公正，最終能在市場上實現(xiàn)。

三、底價建議依據(jù)及理由

擬出讓土地估價結(jié)果與出讓底價有較強的關(guān)聯(lián)性，從理論上說，估價結(jié)果應(yīng)大于等于出讓底價，故建議依據(jù)及理由可以從政策、成本、市場等角度進行分析論證，然后綜合確定土地出讓底價。

1.從政策角度考慮

（1）《國務(wù)院關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)（2001）15號）指出，各級人民政府均不得低于協(xié)議出讓最低價出讓土地；《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]31號）規(guī)定，工業(yè)用地出讓底價不得低于工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)，國家根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)，并于2007年1月實施《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》。

（2）《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部21號令）規(guī)定，協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費之和；有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓底價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%。按政策規(guī)定，協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)也是出讓土地的最低價標(biāo)準(zhǔn)。換句話說，協(xié)議出讓最低價、工業(yè)用地出讓底價這兩個標(biāo)準(zhǔn)即是目前現(xiàn)行政策規(guī)定的國有建設(shè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。

（3）《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)【2018】4號）6.3.1協(xié)議出讓情況下，當(dāng)?shù)匚垂紖f(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)的，按擬出讓土地所在土地級別基準(zhǔn)地價的70%測算對比；擬出讓土地在基準(zhǔn)地價覆蓋范圍外的，按本規(guī)范成本法的要求，與土地取得的各項成本費用之和進行對比。評估結(jié)果低于協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在土地估價報告中有明確提示。

例：①根據(jù)國土資源部《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)實施政策的通知》（國土資發(fā)〔2009〕56號），工業(yè)用地?zé)o論何種形式出讓，出讓底價都不得低于工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)（涉及特殊情形的除外），《山東省國土資源廳關(guān)于執(zhí)行新的土地等別的通知》（魯國土資字〔2009〕425號）明確德州市德城區(qū)土地等別為九等，最低限價標(biāo)準(zhǔn)為204元/平方米，即出讓底價不得低于204元/平方米，本次評估價格為371元/平方米，高于最低出讓價格標(biāo)準(zhǔn)。（微信公眾號：估價師平臺）

②《德州市人民政府關(guān)于公布實施德州市中心城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價的通知》 (德政字〔2020〕11號)規(guī)定，出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)起始價不得低于基準(zhǔn)地價的70%。估價對象屬于德州市中心城區(qū)二級住宅用地、三級商服用地范圍內(nèi)。二級住宅用地基準(zhǔn)地價為3450元/平方米，三級商服用地基準(zhǔn)地價為1550元/平方米。則住宅用地最低不得低于2415元/平方米，商服用地最低不得低于1085元/平方米。本次評估價格6529.84元／平方米，高于基準(zhǔn)地價，大于最低限價標(biāo)準(zhǔn)。

③這是一個土地出讓年期僅有30年彈性出讓的案例。評估價格190.07元/平方米，低于最低限價標(biāo)準(zhǔn)204元/平方米，低于《德州市人民政府關(guān)于公布實施中心城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價的通知》 (德政字 [2017]11號)規(guī)定協(xié)議出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)最低價不得低于基準(zhǔn)地價（300元/平方米）的70%即210元/平方米。單純從結(jié)果上看肯定不符合以上政策標(biāo)準(zhǔn)，但根據(jù)國土資源部關(guān)于發(fā)布實施《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》的通知（國土資發(fā)【2006】 307號）第四條：對低于法定最高出讓年期（ 50年）出讓工業(yè)用地，或采取租賃方式供應(yīng)工業(yè)用地的，所確定的出讓價格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價格，均不得低于本《標(biāo)準(zhǔn)》。年期修正必須符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（ GB/T18508-2014）的規(guī)定，還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。

本次評估設(shè)定土地使用年限為30年，低于最高50年年期，還原利率為6%，高于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率2.75% ；

Pt = P0 × K        K=[1-1/（1+r）^m]/ [1-1/（1+r）ⁿ]

Pt ---- 年期修正后的宗地價格   P0 ---- 年期修正前的比較實例價格

  K ---- 年期修正系數(shù)         r-------土地還原利率

   m ---- 基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)年期       n-------待估宗地使用年期

K=[1-1/（1+r）^m]/ [1-1/（1+r）ⁿ]

=[1-1/（1+6%）⁵⁰]/ [1-1/（1+6%）³⁰]

=1.145082

進行年期修正后價格P50 = P30×K = 190.07×1.145082=217.65（元/平方米）

217.65元/㎡>最低限價210元/㎡>保留價204元/㎡；通過以上比較，建議底價大于國家、省級和市級標(biāo)準(zhǔn)，同時也保證了土地所有者權(quán)益。

2.從市場角度考慮

從市場角度考慮是依據(jù)估價中的替代原則,評估土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。這要求我們土地估價師注意搜集、整理、統(tǒng)計歷史成交情況，尤其近期交易土地起始價、競價輪次、溢價率等狀況，從不動產(chǎn)登記中心、大型房地產(chǎn)交易網(wǎng)絡(luò)平臺、大型或連鎖店較多的二手房經(jīng)紀(jì)公司等了解近期房地產(chǎn)市場交易狀況的多寡，關(guān)注外地尤其是全國知名或百強房地產(chǎn)企業(yè)來估價對象城市的意愿程度等等，比如我們北方一個房地產(chǎn)市場價格直追德州市區(qū)的小小齊河縣卻云集了“碧桂園、恒大、萬科、中海、萬達、中梁、融創(chuàng)、綠城”等等房地產(chǎn)大鱷，開發(fā)商對未來的預(yù)期就是“齊河融入濟南”這個大背景。我們估價師只有對這些市場行情、城市發(fā)展?jié)摿τ辛顺浞至私?，對土地市場運行趨勢做出正確的預(yù)判，才能讓估價結(jié)果貼近市場，讓估價結(jié)果真正在市場上實現(xiàn)成交。

例：土地估價專業(yè)評估師通過選取同區(qū)域、近期成交的、同類型土地的出讓地價成交價格作為比較案例（選取了2020年7月7日成交的環(huán)保專用高性能過濾材料產(chǎn)業(yè)化項目、2020年8月13日成交的建能高端制造承接示范項目和2020年10月29日成交的年產(chǎn)6000噸新型節(jié)能換熱器（板殼式換熱器）生產(chǎn)項目），采用市場比較法，得出估價對象市場比較法結(jié)果為375.37元/平方米，采用市場比較法修正推算出的宗地價格能夠反映近期土地市場行情，與比較案例有較強可比性，可信度較高。

3.從成本角度考慮

根據(jù)《馬克思主義經(jīng)濟學(xué)原理》，成本是價值的組成部分，是生產(chǎn)要素耗費的價值表現(xiàn)，是再生產(chǎn)過程的價值補償尺度。從成本角度考慮一般反映了土地所有者為維護土地所有者權(quán)益，保證國有資產(chǎn)不流失，或不做賠本的買賣；但值得注意的是，成本是價值的體現(xiàn)，但不是決定價值的主要因素，市場供求狀況才是決定價值的主要因素。比如在建筑密度或容積率較高的棚戶區(qū)改造中，其土地出讓價值可能會低于其征收成本，但要加上開發(fā)商繳納稅費、提升城市形象、改善老百姓居住條件等社會效益來看呢，這就要求估價師從市場調(diào)控政策、調(diào)控方向，并兼顧當(dāng)前利益、社會效益和長遠利益，綜合確定出讓底價。

例：①根據(jù)委托方提供的《德州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)用地征收土地成本及開發(fā)費用一覽表》（德州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會2020年6月9日），德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工業(yè)用地征收成本為13萬元/畝，則土地出讓單價應(yīng)不低于13萬元/畝，即195元/平方米，本次評估價格344.15元/平方米，高于成本。

②根據(jù)《德州市人民政府關(guān)于進一步加強中心城區(qū)土地儲備出讓工作的通知》（德政發(fā)【2020】4號），“四類”經(jīng)營性用地，市級財政按土地出讓價款的50%計提土地收益。該地塊可出讓土地面積105.12畝，土地征收總成本為81114727元，則土地出讓總價款應(yīng)不低于162229454元，折合154.33萬元/畝；本次評估價格208.30萬元/畝，高于成本及市級財政計提收益之和。

4.土地估價專業(yè)評估機構(gòu)建議

例：我們依據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）、《德州市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價使用手冊》 (德州市自然資源局2020年5月)和規(guī)劃設(shè)計條件，由土地估價專業(yè)評估師遵循估價原則，按照估價程序，全面調(diào)查和綜合分析影響地價因素的基礎(chǔ)上，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和市場比較法，結(jié)合估價結(jié)果的可信度分析，采用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)綜合計算判定單價為****元/平方米（折合**萬元/畝），總價為***元。

估價對象規(guī)劃為工業(yè)用地，擬采用公開掛牌方式出讓，宗地位于德州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)******（省級開發(fā)區(qū)），兩面臨路，該區(qū)域處開發(fā)區(qū)工業(yè)聚集區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施配套程度較高，工業(yè)企業(yè)門類齊全，發(fā)展前景較好，同時該區(qū)域的土地取得成本，也逐漸上升，故建議出讓底價不低于本次評估結(jié)果。通過以上分析比較，評估價388.05元/㎡>基準(zhǔn)地價375元/㎡>保留價273元/㎡>最低限價204元/㎡>成本價195元/㎡，我們建議評估價作為出讓底價；符合當(dāng)?shù)爻鲎屚恋厥袌龅乃?，同時也保證了土地所有者權(quán)益。

四、結(jié)語

土地出讓底價決策建議價格的高低，直接影響未來土地出讓成交價格，合理的底價決策建議有利于土地出讓工作的順利進行，凸顯土地估價師的專業(yè)性，有利于提高土地估價師的專業(yè)形象和社會地位。

參考文獻：

[1]《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）.

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