花開(kāi)麗園 估價(jià)師平臺(tái) 2021-12-14 16:07

2.3.3假設(shè)開(kāi)發(fā)法

這種方法多半用于待修繕的古建筑價(jià)值評(píng)估，大的思路是修繕完成后的古建筑價(jià)值減去修繕成本。從理論上講，假設(shè)開(kāi)發(fā)法是成本法的倒算，而且在使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法去評(píng)估古建筑時(shí)，修繕完成后的古建筑價(jià)值的確定和修繕成本的確定使我們又回歸到了前述比較法和成本法。在使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)修繕古建筑的評(píng)估過(guò)程中，我們還要考慮到還原歷史原貌的問(wèn)題，不能人為的改變?cè)摴沤ㄖ瓉?lái)存在的古環(huán)境。這樣也使得在針對(duì)不同的項(xiàng)目時(shí)，我們?cè)诮ò渤杀镜拇_定上還要仔細(xì)斟酌。

2.3.4收益法

現(xiàn)存的古建筑中有許多用做博物館、旅游景點(diǎn)、書(shū)院茶樓、文化會(huì)所等商業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，并具有相應(yīng)的收益能力。對(duì)于有收益或有潛在收益的古建筑房地產(chǎn)，可以采用收益法進(jìn)行評(píng)估。

在對(duì)古建筑用做商業(yè)物業(yè)的評(píng)估中，我們認(rèn)為古建筑的收益是其單純房地產(chǎn)價(jià)值、文化價(jià)值和藝術(shù)價(jià)值共同作用而產(chǎn)生的收益，不必刻意去剝離，除非要單獨(dú)評(píng)估其中的某一種價(jià)值。而且這種整體的收益正是我們能捕捉到的最真實(shí)反映古建筑價(jià)值的市場(chǎng)信息，刻意剝離反而容易產(chǎn)生較大偏差。反而報(bào)酬率是較難從市場(chǎng)上直接得到的，我們認(rèn)為可以采用累加法或插入法，但通常來(lái)說(shuō)古建筑的投資風(fēng)險(xiǎn)較普通房地產(chǎn)要高，其報(bào)酬率也應(yīng)該有很大不同。

關(guān)于收益年限，要視古建筑的維護(hù)保養(yǎng)情況而定。一般古建筑只要保養(yǎng)得當(dāng)，可以有百余年甚至千余年的壽命，且年代越長(zhǎng)的古建筑其經(jīng)濟(jì)價(jià)值越高。因此在采用收益法時(shí)可以將收益年限視為無(wú)限年。

2.3.5借鑒無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估方法開(kāi)展對(duì)古建筑的評(píng)估

以上所述的各種評(píng)估方法中，共同指向了一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，即依附于古建筑的文化價(jià)值和藝術(shù)價(jià)值。無(wú)疑，這也是造成古建筑難以采用普通房地產(chǎn)評(píng)估方法去操作的真正原因所在?？紤]無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在無(wú)形資產(chǎn)所擁有的超額獲利能力，這一點(diǎn)與古建筑的文化和藝術(shù)所帶來(lái)的超額獲利能力極為相似。所以對(duì)于古建筑的文化和藝術(shù)價(jià)值，可以參照資產(chǎn)評(píng)估中的無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估方法去進(jìn)行操作，其中用收益法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值中的分成率法和要素貢獻(xiàn)法有較大的參考意義。