估價(jià)師平臺(tái) 2021-12-07 15:46

現(xiàn)場(chǎng)查勘是房地產(chǎn)估價(jià)一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作?，F(xiàn)場(chǎng)查勘的質(zhì)量，現(xiàn)場(chǎng)查勘獲得信息量大小，直接影響到估價(jià)方法的選擇，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格的客觀、公正、科學(xué)的確定，影響到估價(jià)師所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的大小。目前，我們行業(yè)內(nèi)就存在輕視、甚至忽視現(xiàn)場(chǎng)查勘工作的現(xiàn)象，本文就房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)場(chǎng)查勘工作進(jìn)行粗淺的分析，希望能起到拋磚引玉的作用，引起更多同行對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)查勘的重視、對(duì)查勘的方法和效率的關(guān)注與研究，讓現(xiàn)場(chǎng)查勘起到應(yīng)有的作用。

一、現(xiàn)場(chǎng)查勘的必要性

房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)，直接涉及利害方的經(jīng)濟(jì)利益，房地產(chǎn)估價(jià)不但應(yīng)言之有理，更重要的是言之有據(jù)，任何不當(dāng)，容易導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議，增加估價(jià)師風(fēng)險(xiǎn)。且不論國(guó)家民法、刑法對(duì)故意或過(guò)失導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)格虛假所追究民事、刑事責(zé)任的嚴(yán)重后果，就從房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等與我們估價(jià)執(zhí)業(yè)密切相關(guān)的管理規(guī)定來(lái)能解讀現(xiàn)場(chǎng)房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)查勘的必要性。

1、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》的有關(guān)規(guī)定

依照中華人民共和國(guó)建設(shè)部第151號(hào)部令《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》第二十六條規(guī)定：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得有的行為”中第（四）款規(guī)定不得有“簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價(jià)報(bào)告”的行為，同時(shí)，第三十八條規(guī)定：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師有本辦法第二十六條行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門給予警告，責(zé)令其改正，沒(méi)有違法所得的，處以1萬(wàn)元以下罰款，有違法所得的，處以違法所得3倍以下且不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

2、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定

依照中華人民共和國(guó)建設(shè)部第142號(hào)部令《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第三十二條規(guī)定：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得有的下列行為中第（四）款規(guī)定了“違反房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)”的行為；同時(shí)，第五十二條規(guī)定：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有本辦法第三十二條行為之一的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款；給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

3、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的有關(guān)規(guī)定

依照中華人民共和國(guó)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十四條規(guī)定：房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對(duì)照，全面、細(xì)致地了解估價(jià)對(duì)象，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露。實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)檔案資料妥善保管。

同時(shí)，建住房[2006]8號(hào)文件《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》第十一條規(guī)定：違反本通知規(guī)定的，由相關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處，并依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

4、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的有關(guān)規(guī)定

依照中華人民共和國(guó)建設(shè)部建住房[2003]234號(hào)《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)〉的通知》中《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十五條詳細(xì)規(guī)定：拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明。

5、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定

在國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國(guó)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）對(duì)現(xiàn)場(chǎng)查勘做出一系列的規(guī)定：

4.0.5條規(guī)定：估價(jià)人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對(duì)象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)搜集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。

同時(shí)，8.0.4.、8.05、8.0.6條都對(duì)在估價(jià)報(bào)告中必須對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘情況的記載做出了詳細(xì)的規(guī)定。

外，4.0.1、4.0.4、4.0.3、4.0.6、5.2.1、5.3.1、5.4.1、5.5.1、5.6.1、7.0.2、7.0.4等條款在區(qū)分不同的估價(jià)目的、采用不同的估價(jià)方法、共同的作業(yè)要求、對(duì)包括現(xiàn)場(chǎng)查勘獲得的信息在內(nèi)的估價(jià)資料的收集、核對(duì)、分析、使用以及對(duì)估價(jià)結(jié)果的再次核查，資料檔案的保存進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)定，無(wú)不在要求重視現(xiàn)場(chǎng)查勘的工作，并以次來(lái)推導(dǎo)、檢驗(yàn)、檢查估價(jià)結(jié)果。

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二、現(xiàn)場(chǎng)查勘的內(nèi)容

房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)查勘是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物狀況進(jìn)行實(shí)地考察。在核實(shí)房地產(chǎn)的實(shí)際功能、核對(duì)帳物的真實(shí)性、可靠性的共同點(diǎn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)區(qū)別不同的估價(jià)方法所必須相關(guān)的查勘要求，旨在為正確估價(jià)提供第一手資料.

（一）現(xiàn)場(chǎng)查勘的共同點(diǎn)

現(xiàn)場(chǎng)查勘的的共同點(diǎn)可分為房地產(chǎn)物體的確認(rèn)、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)和所涉及房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核查三個(gè)部分。

1、房地產(chǎn)物體的確認(rèn)

房地產(chǎn)物體的確認(rèn)是對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀態(tài)的清查核定。以地產(chǎn)為主的評(píng)估，物體的確認(rèn)重點(diǎn)是坐落、地號(hào)、面積及附著物狀態(tài)；以房產(chǎn)為主的評(píng)估，物體的確認(rèn)重點(diǎn)是建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、用途、成色狀態(tài)及地段坐落、區(qū)域環(huán)境。

(1)對(duì)象房地產(chǎn)所在位置和特點(diǎn)的確定

現(xiàn)以我們最常見(jiàn)的住宅單元房估價(jià)為例，按照由大到小、由粗及細(xì)來(lái)完成現(xiàn)場(chǎng)查勘工作。

首先是核對(duì)房地產(chǎn)的位置，如邊界、鄰地關(guān)系、道路關(guān)系，查對(duì)地號(hào)、房屋門牌號(hào)碼。

其次是對(duì)房地產(chǎn)所處區(qū)域的文化品位、經(jīng)濟(jì)地位、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設(shè)施完備程度，周邊環(huán)境和景觀、城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。

注意：公園廣場(chǎng)及休閑娛樂(lè)設(shè)施、著名建筑群和小區(qū)、周邊樓盤特點(diǎn)和均價(jià)、供求情況、類似地產(chǎn)的租金水平、公交線路和公交站點(diǎn)、劃片小學(xué)和對(duì)口中學(xué)的教育配套設(shè)施（特別是名校）、醫(yī)院、銀行網(wǎng)點(diǎn)、超市及市場(chǎng)分布等。

第三是核查房地產(chǎn)所在小區(qū)的土地形狀、地勢(shì)、平整程度、地質(zhì)水文狀況、樓盤檔次、開(kāi)發(fā)商、建設(shè)規(guī)模、幢數(shù)、布局、樓距（密度）、建筑風(fēng)格、區(qū)內(nèi)景觀與綠化、噪聲和空氣污染、光污染、開(kāi)熱島效應(yīng)、發(fā)年份、物業(yè)、其他特點(diǎn)。

注意功能配套，如：車位車庫(kù)、業(yè)主專車、幼兒園、球場(chǎng)和游泳池等健身設(shè)施、溫泉、管道煤氣、寬帶和衛(wèi)星電視、集中抄表、智能工程及設(shè)施設(shè)備、物業(yè)公司品牌、物業(yè)收費(fèi)、其他基礎(chǔ)設(shè)施等情況，是否完備。

第四是對(duì)房地產(chǎn)所在樓宇的查勘，具體為：結(jié)構(gòu)和質(zhì)式、類型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑高度與層數(shù)、造型、朝向、外墻、門窗、幾個(gè)梯位、一梯幾戶、工程質(zhì)量、建筑長(zhǎng)寬比、利用率等情況。

注意：底層是否架空、屋面是否復(fù)式、各樓層功能、成新率、是否是電梯房、樓梯間裝修、入口處情況（是否設(shè)有大堂）、住戶情況（出租戶情況）、安防以及有其他影響樓宇使用功能的明顯因素。

第五就是具體單元的情況：用途、所在樓層（是否落地一層、是否有入戶花園、是否頂層、是否有贈(zèng)送露臺(tái)）、在建筑物的平面部位、層高、戶型、面積。

注意：各房間分布和面積、進(jìn)深和開(kāi)間、朝向、露臺(tái)、陽(yáng)照、采光、通風(fēng)、門窗、裝修、構(gòu)造、水電配套、裝修與家具和特殊設(shè)備、利用率、成新率、其他影響估價(jià)價(jià)格內(nèi)涵的差異情況。