北京估價(jià)師協(xié)會(huì) 2021-11-24 12:04

各會(huì)員機(jī)構(gòu)：

為規(guī)范企業(yè)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收購補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估工作，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，結(jié)合北京市收儲(chǔ)評(píng)估實(shí)際情況，對(duì)《北京市企業(yè)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收購補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估技術(shù)指引》（北估秘〔2018〕004號(hào)）成本逼近法中土地取得費(fèi)，選用同區(qū)域或類似區(qū)域內(nèi)三個(gè)（含）以上經(jīng)審定后的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)的應(yīng)用，做了進(jìn)一步《說明》。

《說明》已向北京市土地整理儲(chǔ)備中心進(jìn)行備案，現(xiàn)向全行業(yè)發(fā)布，供參考執(zhí)行。

 附件：關(guān)于《北京市企業(yè)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收購補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估技術(shù)指引》應(yīng)用的有關(guān)說明

                北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師與不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)

                           二〇二一年一月十四日

關(guān)于《北京市企業(yè)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收購補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估技術(shù)指引》應(yīng)用的有關(guān)說明

為規(guī)范企業(yè)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收購補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估工作，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，結(jié)合北京市收儲(chǔ)評(píng)估實(shí)際情況，現(xiàn)將《北京市企業(yè)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收購補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估技術(shù)指引》（北估秘〔2018〕004號(hào)）成本逼近法中土地取得費(fèi)，選用同區(qū)域或類似區(qū)域內(nèi)三個(gè)（含）以上經(jīng)審定后的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)的應(yīng)用，進(jìn)一步說明如下：

一、成本數(shù)據(jù)選擇

1、可優(yōu)先選擇經(jīng)審定的三年之內(nèi)正常開發(fā)的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)。

2、同區(qū)域或類似區(qū)域原則。在供需圈的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選擇同一行政區(qū)內(nèi)三個(gè)（含）以上經(jīng)審定后的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目案例，若無法滿足，可適當(dāng)擴(kuò)大到相鄰行政區(qū)內(nèi)選擇，也可在同一圈層區(qū)域（首都功能核心區(qū)、中心城區(qū)、北京城市副中心、多點(diǎn)、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)）進(jìn)行選擇。

3、同用途基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別優(yōu)先原則。滿足上述選擇原則的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選擇同用途基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別內(nèi)的項(xiàng)目。

4、成本數(shù)據(jù)為項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目位置、項(xiàng)目土地面積（集體土地面積、國(guó)有土地面積）、征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、實(shí)物還建（占地面積、建筑規(guī)模、房屋用途）、審定日期等其他可能影響價(jià)格的特殊約定事項(xiàng)。

二、征地費(fèi)用調(diào)整

土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目中有實(shí)物還建的，應(yīng)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，評(píng)估值應(yīng)納入項(xiàng)目的征地費(fèi)用中。

還建物業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為項(xiàng)目成本審定時(shí)點(diǎn)，評(píng)估方法宜采用成本法，其中土地取得成本采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

三、項(xiàng)目土地面積確定

項(xiàng)目土地面積為一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的總用地面積，可依據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件（土地儲(chǔ)備前期整理）確定，不含代拆面積。

四、項(xiàng)目成本審定時(shí)點(diǎn)確定

項(xiàng)目成本審定時(shí)點(diǎn)為項(xiàng)目最近一次成本預(yù)審會(huì)時(shí)間。

五、估價(jià)期日修正

將一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目審定日期的價(jià)格修正到估價(jià)期日的價(jià)格。估價(jià)期日修正系數(shù)建議參考北京市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果公布的地價(jià)指數(shù)、地價(jià)增長(zhǎng)率，并結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)情況確定。

六、因素修正

區(qū)域因素、個(gè)別因素結(jié)合項(xiàng)目的具體情況確定。

七、其他

本說明自2021年1月13日實(shí)施，有效期與《北京市企業(yè)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收購補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估技術(shù)指引》（北估秘〔2018〕004號(hào)）一致。本說明由北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師與不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。