花開(kāi)麗園 估價(jià)師平臺(tái)

摘要：日常土地評(píng)估報(bào)告除了按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）及《土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)》的要求書(shū)寫(xiě)外，估價(jià)師往往容易遺漏對(duì)一些項(xiàng)目的書(shū)寫(xiě)和披露，忽視對(duì)一些重點(diǎn)問(wèn)題的分析，或者分析的不夠充分、不到位。本文結(jié)合日常土地評(píng)估報(bào)告書(shū)寫(xiě)過(guò)程中容易遺漏和忽視的一些問(wèn)題，按照土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）的各部分書(shū)寫(xiě)順序，對(duì)其中幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目從報(bào)告書(shū)寫(xiě)的充分性角度進(jìn)行分析，并舉例說(shuō)明書(shū)寫(xiě)注意事項(xiàng)和方法。另外結(jié)合估價(jià)方法中相關(guān)技術(shù)參數(shù)的確定探討了估價(jià)過(guò)程中技術(shù)難點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：書(shū)寫(xiě)注意事項(xiàng)    技術(shù)難點(diǎn)    充分性

（二）估價(jià)期日的確定

注意特殊估價(jià)時(shí)點(diǎn)要求：如：抵押項(xiàng)目，按照《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十條規(guī)定“房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)點(diǎn)，原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日；調(diào)整用途或容積率補(bǔ)地價(jià)的項(xiàng)目，按照4號(hào)文，估價(jià)期日應(yīng)以國(guó)土資源主管部門(mén)同意補(bǔ)繳地價(jià)時(shí)為主，征收拆遷項(xiàng)目，按照《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，估價(jià)期日為拆遷公告發(fā)布之日。

（三）地價(jià)定義

按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）及《土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)》，在地價(jià)定義處需描述估價(jià)對(duì)象所處市場(chǎng)條件是公開(kāi)市場(chǎng)或特定市場(chǎng)，這一點(diǎn)是平常書(shū)寫(xiě)報(bào)告比較容易遺漏的地方。還有對(duì)于一些地區(qū)地價(jià)中不含耕地占用稅，耕地占用稅是土地成交后由競(jìng)得人支付，在地價(jià)定義內(nèi)涵中應(yīng)予以合理界定。

（六）估價(jià)對(duì)象描述   

估價(jià)對(duì)象描述包含土地登記狀況、土地權(quán)利狀況、土地利用狀況的描述，土地登記狀況中一般容易忽視土地來(lái)源的描述，一些報(bào)告甚至沒(méi)有土地來(lái)源描述或是一筆帶過(guò)，沒(méi)有真正對(duì)土地歷史來(lái)源情況進(jìn)行充分的分析，土地來(lái)源描述應(yīng)結(jié)合土地歷史資料情況進(jìn)行分析說(shuō)明，如：政府儲(chǔ)備土地?cái)M出讓的項(xiàng)目，土地來(lái)源處不能僅簡(jiǎn)單描述估價(jià)對(duì)象為政府儲(chǔ)備地，應(yīng)充分分析政府是以何種方式進(jìn)行征收的，是征收農(nóng)用地或集體建設(shè)用地，還是收購(gòu)存量國(guó)有土地，并描述征收的相關(guān)批準(zhǔn)文件或是收購(gòu)協(xié)議。土地權(quán)利狀況中比較容易遺漏估價(jià)對(duì)象的實(shí)際使用與證載情況的說(shuō)明，這是《土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)》所要求的，實(shí)際使用與證載一致的，說(shuō)明一致即可，不一致的需要重點(diǎn)分析不一致可能會(huì)對(duì)地價(jià)產(chǎn)生的影響，如：證載為住宅用地，實(shí)際使用為商鋪及辦公，實(shí)際使用與證載不一致，就要充分分析對(duì)評(píng)估地價(jià)的影響。土地利用狀況中需要特別注意最有效利用狀況的分析及土地閑置情況說(shuō)明，最有效利用分析應(yīng)結(jié)合估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用情況及規(guī)劃利用條件進(jìn)行。土地閑置情況說(shuō)明應(yīng)重點(diǎn)結(jié)合出讓合同相關(guān)條款約定，確定土地是否存在閑置，閑置可能產(chǎn)生的影響等方面，如：抵押項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)說(shuō)明土地是否存在閑置情況，閑置超過(guò)兩年存在被收回風(fēng)險(xiǎn)的情況下可能不宜抵押。

（八）估價(jià)原則的選擇與描述分析

估價(jià)原則除了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）規(guī)定的幾個(gè)原則之外，注意出讓項(xiàng)目還需按照4號(hào)文增加價(jià)值主導(dǎo)原則、審慎原則和公開(kāi)市場(chǎng)原則，估價(jià)實(shí)物中需結(jié)合估價(jià)目的和方法進(jìn)行選擇合適的估價(jià)原則，在描述時(shí)不能簡(jiǎn)單描述每一項(xiàng)原則的概念，需結(jié)合估價(jià)目的和方法進(jìn)行分析，如：替代原則，在具體方法運(yùn)用時(shí)的分析“運(yùn)用市場(chǎng)比較法測(cè)算中，在選擇比較實(shí)例、因素修正以及確定比準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，遵守替代原則，以估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似土地在市場(chǎng)中實(shí)際表現(xiàn)出來(lái)的價(jià)格水平為依據(jù)；運(yùn)用剩余法測(cè)算中，確定待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本、投資利潤(rùn)時(shí)時(shí)遵守替代原則；基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，評(píng)估出宗地價(jià)格，這是替代原則的具體運(yùn)用”。

（九）估價(jià)方法的選擇

估價(jià)方法選擇除了符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）的規(guī)定外，對(duì)出讓項(xiàng)目還需要符合4號(hào)文“二選一”和“三選一”的要求，并應(yīng)充分描述方法選擇的理由，在進(jìn)行理由描述時(shí)，不需逐個(gè)對(duì)每種方法選擇或不選擇的理由一一進(jìn)行描述，重點(diǎn)需要描述規(guī)程中“宜選而本次評(píng)估未選、慎選而本次評(píng)估選擇”的方法的理由，還有就是出讓項(xiàng)目方法選擇不符合4號(hào)文“二選一”和“三選一”要求的，需要充分分析。

二、估價(jià)過(guò)程中相關(guān)技術(shù)參數(shù)的確定和難點(diǎn)分析

（一）還原率的確定

按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014），土地還原率的確定方法有土地純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法三種方法，還原率的確定一直是估價(jià)過(guò)程中的難點(diǎn)，具體不僅是測(cè)算過(guò)程復(fù)雜，還需要大量的租金和售價(jià)等土地交易資料，對(duì)于商業(yè)、住宅用地在市場(chǎng)交易資料充足的情況下一般三種測(cè)算方法均可適用，而對(duì)于工業(yè)用地，一般因市場(chǎng)交易資料較少，僅能采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法一種方法測(cè)算。純收益與價(jià)格比率法在測(cè)算過(guò)程中是先利用房地產(chǎn)租金與售價(jià)的關(guān)系測(cè)算綜合還原率，然后利用土地還原率與房屋還原率，地價(jià)與房?jī)r(jià)比例關(guān)系套用公式分別求得土地還原率和房屋還原率。安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法中安全利率一般采用三年期或五年期國(guó)債利率，難點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定，一般可以根據(jù)各類(lèi)用地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)土地市場(chǎng)的影響程度確定，需要建立市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素因子體系，將這些因素因子對(duì)各類(lèi)用地的影響程度進(jìn)行量化，進(jìn)而測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整值，還有一種簡(jiǎn)單的方法就是通過(guò)分析近幾年物價(jià)指數(shù)的變動(dòng)情況確定風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整值。投資收益率法一般可將房地產(chǎn)抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)，并考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)作為綜合還原率，抵押貸款收益率一般為第一年還本付息額與抵押貸款額的比率，自有資本收益率可結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)收益率情況，采用資本資產(chǎn)定價(jià)模型進(jìn)行測(cè)算。