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工業(yè)用地17個基礎(chǔ)知識（二）

發(fā)布時間：2021-09-14 09:12

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工業(yè)用地建筑系數(shù)
建筑系數(shù)即使用面積占建筑面積的比例「建筑系數(shù)=（建筑物占地面積+構(gòu)筑物占地面積+堆場用地面積）÷項目總用地面積×100%」。
《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》規(guī)定，一般性行業(yè)建筑系數(shù)至少要達到40%（及以上），化工制造、金屬冶煉等個別行業(yè)可以放寬到30%（及以上）。
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閑置土地如何處理
根據(jù)《閑置土地處置辦法》第十四條，由于企業(yè)原因?qū)е碌拈e置：
① 未動工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經(jīng)本級人民政府批準后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達《征繳土地閑置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本。
② 未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《土地管理法》第三十七條和《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。
但在實際操作中，政府對收回閑置土地態(tài)度非常謹慎，處理方式也以靈活處置為主，包括勒令企業(yè)限期開發(fā)建設(shè)、用地置換等，反復(fù)整改無效后才會考慮收回土地。
由于政府原因?qū)е碌拈e置，根據(jù)《閑置土地處置辦法》第十二條規(guī)定，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)與國有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：
① 延長動工開發(fā)期限，簽訂補充協(xié)議，重新約定動工開發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任。
② 按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)。
③ 由政府安排臨時使用。待原項目具備開發(fā)建設(shè)條件，國有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開發(fā)建設(shè)。
④ 協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。
5、置換置換其它價值相當(dāng)、用途相同的土地。
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工業(yè)用地拆遷可能有哪些補償
① 土地補償：補償標準由各地根據(jù)當(dāng)?shù)毓I(yè)地價自主制定。
② 獎勵性補償：對積極響應(yīng)拆遷或主動放棄一些權(quán)利的企業(yè)給予一定的獎勵性補償。
③ 廠房重置成新價：廠房重置后再建所需金額（包括不可移動的裝修附屬物、機器設(shè)備等）。
④ 停產(chǎn)停業(yè)損失費：企業(yè)（預(yù)期）利潤損失、違約損失、財務(wù)成本（成本利息）等。
⑤ 搬遷運輸補償費。
⑥ 其他額外約定的補償。
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工業(yè)用地能抵押貸款嗎
工業(yè)用地屬不動產(chǎn)抵押中土地的一種，根據(jù)工業(yè)用地的分類和土地所有權(quán)，可以申請銀行貸款。
貸款具體金額，銀行會對土地使用權(quán)價值及地上的建筑物進行估價得出。
但有一點需要注意，若土地是集體所有，銀行一般只評估廠房建筑物價值，土地價值可能不算在內(nèi)。
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土地使用期滿怎么辦
我國土地有償使用制度建立于上世紀90年代，多數(shù)土地按照法定最高年期出讓。
目前，我國大部分地區(qū)尚未遇到土地使用權(quán)到期問題，對使用期限屆滿后是否續(xù)期、如何續(xù)期，均由地方自主決策，國家暫無統(tǒng)一的規(guī)定。
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工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)能否分割
目前沒有任何一部法律法規(guī)明確給出工業(yè)用地上廠房或辦公樓能否進行產(chǎn)權(quán)分割，在實際操作中主要以地方政府的意愿為主。
一般來說，一線城市對工業(yè)地產(chǎn)分割銷售多采取限制措施，而二三線城市對此相對開放。
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工業(yè)用地能不能蓋住宅
《土地管理法》第四條規(guī)定，國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。
因此工業(yè)用地上蓋住宅屬于明顯的違法行為，所建的住宅也是非法建筑。若政府追究，開發(fā)商可能面臨補繳出讓金、交還土地使用權(quán)、罰款等處罰。


（來源：慧招網(wǎng)）

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