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工業(yè)用地17個基礎知識（一）

發(fā)布時間：2021-09-13 15:12

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01


工業(yè)用地的分類
《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》按照對居住及公共環(huán)境的干擾程度 、污染程度、安全隱患程度的不同，將工業(yè)用地分為三類：
一類工業(yè)用地（M1）：對居住和公共環(huán)境基本無干擾、污染和安全隱患，包括以產(chǎn)業(yè)研發(fā)、中試為主兼具小規(guī)模生產(chǎn)的工業(yè)用地，如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地。
二類工業(yè)用地（M2）：對居住和公共環(huán)境有一定干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地，如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地。
三類工業(yè)用地（M3）：對寓居和公共設備等環(huán)境有嚴重干擾和污染的工業(yè)用地，如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機械制造工業(yè)、化學工業(yè)等用地。
此外，為了適應傳統(tǒng)工業(yè)向高新技術(shù)、協(xié)同生產(chǎn)空間、組合生產(chǎn)空間及總部經(jīng)濟、2.5產(chǎn)業(yè)等轉(zhuǎn)型升級需要。近年來，在三類工業(yè)用地外又衍生出了新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），范圍定義為融合研發(fā)、創(chuàng)意、設計、中試、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關配套服務的用地。
02
如何獲取工業(yè)用地
經(jīng)營性用地必須通過「招拍掛」的方式獲得。
但與住宅用地的「價高者得」不同，獲取工業(yè)用地需要地方政府同意。政府會根據(jù)企業(yè)的實際情況，設置競拍條件，再拿到公共資源交易平臺公告「招拍掛」。
當然，企業(yè)也可以在二級土地市場買地，但二手地交易的復雜程度要遠高于一級市場，且風險大都由買受方承擔。
03
工業(yè)用地能否轉(zhuǎn)讓
根據(jù)《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》（示范文本）和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)讓，但有兩個前提條件。
① 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
② 按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。
當然，以上只是國家的基礎規(guī)定，各地區(qū)辦理土地轉(zhuǎn)讓可能有其他的附加條件，一般來說，土地出讓時有特殊約定的，再次轉(zhuǎn)讓還需要征得原主管部門同意。
04
工業(yè)用地的涉稅問題
出讓方：
① 營業(yè)稅：單位和個人受讓的土地使用權(quán)，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額，按照5%的稅率繳納營業(yè)稅。
② 城市維護建設稅和教育費附加：以上述營業(yè)稅額為計稅依據(jù)，分別按照5%(納稅人在縣城、鎮(zhèn)的)和3%的稅率繳納城市維護建設稅和教育費附加。
③ 土地增值稅：以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，按照累進稅率繳納土地增值稅。
法定的扣除額：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金等。
稅率：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。
為計算方便，可以通過速算公式計算：
土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)
(0、5%、15%、35%分別對應30%、40%、50%、60%稅率)。
當然，若稅務機關發(fā)現(xiàn)以上數(shù)據(jù)不夠真實，會要求對轉(zhuǎn)讓價格或扣除費用進行評估。
④ 企業(yè)所得稅：按25%的稅率繳納企業(yè)所得稅。
⑤ 印花稅：按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。
受讓方：
① 城鎮(zhèn)土地使用稅：以納稅人實際占用的土地面積(平方米)為計稅依據(jù)，按一定的稅率（每個城市各不相同）按年繳納。
② 印花稅：按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。
③ 契稅：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，以成交價格為計稅依據(jù)，以3%稅率繳納契稅。
05
工業(yè)用地如何變性


根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照本章的有關規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。


這里有兩個需要注意點，一是工業(yè)用地變性必須符合城市總體規(guī)劃，且需要主管領導（自然資源部門一把手、分管副市長）簽字確認。
二是工業(yè)用地變性以后只需要補交差價，不一定需要「招拍掛」（各地方規(guī)定不同）。
06
工業(yè)用地使用年限
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，工業(yè)用地最高年限為50年。
此前，我國各地工業(yè)用地出讓大多采用最高年限；但這幾年國內(nèi)不少地區(qū)（主要是發(fā)達省、市）為了提升土地集約化程度、加快土地流轉(zhuǎn)效率，推出了工業(yè)用地彈性年期出讓，把出讓年限縮短到了10-50年不等（10-20年較為常見）。
07
工業(yè)用地配套比例
根據(jù)今年3月最新修訂的《工業(yè)項目建設用地控制指標》（2021版），工業(yè)用地行政辦公及生活服務設施用地面積≤工業(yè)項目總用地面積的7%，且建筑面積≤工業(yè)項目總建筑面積的15%，不得分割轉(zhuǎn)讓。
同時《工業(yè)項目建設用地控制指標》還新增一條補充規(guī)定：對單體大型工業(yè)項目，按照工業(yè)用地落實用途的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)項目，項目用地范圍內(nèi)可以增加研發(fā)、創(chuàng)意、設計、檢測、中試設施，增加的建筑面積≤工業(yè)項目總建筑面積的15%，不得分割轉(zhuǎn)讓。
08
工業(yè)用地投資強度
《工業(yè)項目建設用地控制指標》按照行業(yè)分類給出了固定資產(chǎn)投資強度的推薦值。但這個指標并沒有太大的參考性，因為各地基本都會在推薦性指標的基礎上加碼。
一般來說，越發(fā)達的城市對投資強度要求越高，比如上海對工業(yè)用地的投資強度要求可以達到1000萬/畝以上；而一般的地級市只需要200-300萬/畝就可以達標。
09
工業(yè)用地容積率
根據(jù)《工業(yè)項目建設用地控制指標》，不同行業(yè)政府對容積率的要求不同。
比如計算機、通信、電子設備制造業(yè)，容積率必須達到1.1（及以上）；而石油、煤炭、燃料加工業(yè)等對生產(chǎn)工藝有特殊要求的，容積率只需達到0.5即可。
10
工業(yè)用地增加容積率要補交費用嗎
根據(jù)《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》第二十四條規(guī)定，鼓勵土地使用者在符合規(guī)劃的前提下，通過廠房加層、廠區(qū)改造、內(nèi)部用地整理等途徑提高土地利用率。
在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，現(xiàn)有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。

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