搞清了報酬率的實質(zhì)后，下面介紹三種求取報酬率的基本方法。這些方法都有一些前提條件，如要求房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)等。

（一）累加法

    累加法是將報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加的方法。無風(fēng)險報酬率是指安全利率，為無風(fēng)險投資的報酬率，是資金的機會成本。風(fēng)險報酬率是指承擔(dān)額外的風(fēng)險所要求的補償，即超過無風(fēng)險報酬率以上部分的報酬率，具體是對估價對象房地產(chǎn)自身及其所在的區(qū)域、行業(yè)、市場等所存在的風(fēng)險的補償。累加法的一個基本公式為：

    報酬率＝無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償+管理負(fù)擔(dān)補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠率

（二）市場提取法

    市場提取法是利用與估價對象房地產(chǎn)具有類似收益特征的可比實例房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率。例如：

 (1)在V＝A/Y的情況下，是通過Y＝A/V來求取Y，即可以采用同一市場上類似房地產(chǎn)的凈收益與其價格的比率作為報酬率?？梢远嗨鸭杀葘嵗?。

（2）在的情況下，是通過來求取Y。Y可以通過試錯法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法求出。

 (3)在V=A/（Y-g）的情況下，是通過Y=A/V+g來求取Y。

    必須指出的是，用市場提取法求取的報酬率，反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風(fēng)險的可靠指針。科學(xué)的對估價對象報酬率的判斷，應(yīng)著眼于可比實例的典型買者和賣者對該類房地產(chǎn)的預(yù)期或期望報酬率，對用市場提取法求出的報酬率進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

（三）投資報酬率排序插入法

    報酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報酬率。具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相似的，所以，可通過同等風(fēng)險投資的報酬率來求取估價對象的報酬率。報酬率排序插入法的操作步驟和內(nèi)容如下：

 (1)調(diào)查、搜集估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報酬率和風(fēng)險程度的資料。

 (2)將所搜集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。

 (3)將估價對象與這些類型投資的風(fēng)險程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險的投資，確定估價對象風(fēng)險程度應(yīng)落的位置。

 (4)根據(jù)估價對象風(fēng)險程度所落的位置，在圖表上找出對應(yīng)的報酬率，從而就確定出了所要求取的報酬率。

    值得指出的是，盡管有上述求取報酬率的方法，但這些方法并不能確切地告訴估價師報酬率究竟多大。但在一定時期內(nèi)，報酬率大體上有一個合理的區(qū)間。