花開麗園 估價師平臺
文/賈暢
軍隊房地產(chǎn)是指依法由軍隊使用管理的土地及其地上地下用于營房保障的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施設(shè)備，以及其他附著物。軍隊房地產(chǎn)是我國房地產(chǎn)的組成部分,對軍隊房地產(chǎn)的估價,既要依據(jù)國家房地產(chǎn)管理法規(guī)、制度,又要遵從軍隊房地產(chǎn)管理要求。軍隊房地產(chǎn)的權(quán)屬歸中央軍委，其土地使用權(quán)和建筑物、構(gòu)筑物以及其他附著物的所有權(quán)，由總后勤部（自2016年1月名稱改為：軍委后勤保障部）代表行使。軍隊房地產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)工作由各級后勤（聯(lián)勤）機關(guān)部門歸口管理。軍隊房地產(chǎn)按其用途分別由有關(guān)單位和業(yè)務(wù)部門具體負責使用和管護。經(jīng)中央軍委主席習近平批準，從2015年6月至2016年1月，在全軍開展工程建設(shè)項目和房地產(chǎn)資源管理專項整治，集中糾治計劃外工程、“三超”項目、擅自建設(shè)樓堂館所和辦公用房超面積、軍用土地糾紛、擅自處置房地產(chǎn)、違規(guī)租賃房地產(chǎn)等6類突出問題，推動基建營房事業(yè)健康有序發(fā)展。專項整治結(jié)束之后，總部將深化固化經(jīng)驗做法，研究出臺加強全軍工程建設(shè)項目與房地產(chǎn)資源管理的若干規(guī)定，推動有關(guān)條例和規(guī)章制度的完善配套，在組織領(lǐng)導、項目審批、計劃管理、招標競價、建管模式、監(jiān)督問效等方面，建立系統(tǒng)完備的長效機制。從2016年開始，總部每年進行重點督查，推動軍隊工程建設(shè)項目和房地產(chǎn)資源管理走上正規(guī)化、法治化、制度化軌道。隨著軍隊房地產(chǎn)管理的逐步正規(guī)化、法制化及制度化，軍隊房地產(chǎn)評估也必須在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上、按照國家及軍隊相關(guān)規(guī)定進行。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定：“國家實行價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估?！钡胤郊败婈牱康禺a(chǎn)評估項目均需遵循的法律、法規(guī)有：1、《中華人民共和國物權(quán)法》（主席令第六十二號）作為我國房地產(chǎn)的組成部分，根據(jù)軍隊房地產(chǎn)管理要求，軍隊房地產(chǎn)評估項目尚需依據(jù)的法律文件：1、《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》（〔2000〕軍字第26號）2、《國土資源部、財政部、解放軍總后勤部關(guān)于加強軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)[2007]29號）4、《關(guān)于進一步從嚴規(guī)范空余房地產(chǎn)租賃管理有關(guān)問題的通知》5、《關(guān)于從嚴規(guī)范軍用土地管理有關(guān)問題的通知》國土資源部、財政部、解放軍總后勤部《關(guān)于加強軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)[2007]29號）文件規(guī)定，除整宗空余土地、部隊部署調(diào)整搬遷后空出土地、軍隊售房區(qū)土地、獨立坐落干休所土地，以及地方城市規(guī)劃修建市政基礎(chǔ)設(shè)施和公益性設(shè)施占用土地外，其它軍隊空余土地原則上不得轉(zhuǎn)讓。2014年，總后勤部發(fā)布《關(guān)于從嚴規(guī)范軍用土地管理有關(guān)問題的通知》，通知提出，要嚴控土地轉(zhuǎn)讓?？偤笄诓恳蟪Ｕ蠎?zhàn)備訓練、新組擴編部隊建設(shè)、干休所改造以及地方政府規(guī)劃占用等涉及的土地轉(zhuǎn)讓項目外，其他以籌措經(jīng)費為目的的項目一律停止，因此，目前經(jīng)營性土地轉(zhuǎn)讓項目已停止。根據(jù)上述規(guī)定，結(jié)合實際評估中遇到的情況，軍隊土地轉(zhuǎn)讓按照土地的未來開發(fā)利用形式可分為經(jīng)營性及公益性項目兩類。因目前經(jīng)營性土地轉(zhuǎn)讓項目已經(jīng)停止，目前該類項目均為追溯性評估，解決原土地轉(zhuǎn)讓項目實施過程中用途、容積率等土地使用條件變動而產(chǎn)生的問題，追繳土地價款差額；或者復核原土地轉(zhuǎn)讓報告。以及地方城市規(guī)劃修建市政基礎(chǔ)設(shè)施和公益性設(shè)施占用土地涉及的土地價格評估。即土地轉(zhuǎn)讓價格評估類型一為經(jīng)營性項目土地轉(zhuǎn)讓價格追溯性評估；類型二為地方城市規(guī)劃修建市政基礎(chǔ)設(shè)施和公益性設(shè)施占用土地，即公益性項目涉及的土地價格評估。根據(jù)《軍隊房地產(chǎn)租賃管理辦法》、《關(guān)于進一步從嚴規(guī)范空余房地產(chǎn)租賃管理有關(guān)問題的通知》，軍隊空余房地產(chǎn)租賃范圍主要包括現(xiàn)有空余營房、場地及附屬設(shè)施設(shè)備。嚴格管控租賃范圍，停止各級機關(guān)軍事行政區(qū)空余房地產(chǎn)租賃項目，停止軍以下作戰(zhàn)部隊空余房地產(chǎn)租賃項目，嚴禁出租新建、擴建、翻建房屋，嚴禁出租未按規(guī)定納入集中儲備的空余房地產(chǎn)，防止和糾正亂鋪攤子、亂上項目、擅自擴張租賃規(guī)模范圍等行為。出租的軍隊空余房地產(chǎn)主要用于辦公、商業(yè)、餐飲以及科研、文化、福利等事業(yè)。其中，整坐落空余房地產(chǎn)也可以用于企業(yè)生產(chǎn)、教學、倉儲、種植養(yǎng)殖等項目。租期一律不得超過5年，采取公開招租、公平競價、公示結(jié)果的方式，確保招租程序陽光透明。根據(jù)上述規(guī)定可見，軍隊房地產(chǎn)租賃價格評估為公開市場條件下的租賃價格評估，需注意評估對象是否符合軍隊房地產(chǎn)出租要求。（一）經(jīng)營性項目土地轉(zhuǎn)讓價格追溯性評估目前經(jīng)營性土地轉(zhuǎn)讓項目已停止，該類型項目主要為追溯性評估，以追繳土地價款或復核原項目合理性。根據(jù)《國土資源部、財政部、解放軍總后勤部關(guān)于加強軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)[2007]29號）規(guī)定，軍隊經(jīng)營性項目土地轉(zhuǎn)讓需符合下列條件：首先，土地必須已經(jīng)納入了當年的年度土地供應計劃。由軍隊土地使用單位提出轉(zhuǎn)讓申請，按程序報解放軍總后勤部批準后，納入軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓計劃，抄送土地所在地的省級國土資源管理部門和市、縣人民政府，由市、縣人民政府優(yōu)先安排納入當?shù)氐耐恋啬甓裙媱?。未納入軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓計劃和當?shù)啬甓韧恋毓媱澋耐恋?，不得進行轉(zhuǎn)讓。第二，價高者得。經(jīng)依法批準后，可以依法轉(zhuǎn)讓的軍隊空余土地的土地面積、用途、規(guī)劃條件和轉(zhuǎn)讓方式等信息將會在當?shù)氐耐恋赜行问袌龊椭袊恋厥袌鼍W(wǎng)等相關(guān)媒體上公布，需要使用土地的單位或者個人可以參加國土資源管理部門組織的招標拍賣掛牌活動或者是軍隊自行組織的公開轉(zhuǎn)讓活動，對出讓地塊進行報價，按照價高者得的原則，簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，支付土地出讓金，取得國有土地使用權(quán)。第三，接受地方職能部門的監(jiān)管。經(jīng)依法取得的軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓后，不再作為軍事用地，由土地所在地方的職能部門進行監(jiān)管。土地使用者必須按照轉(zhuǎn)讓文件和《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定開發(fā)利用土地，不得擅自更改土地用途、容積率等土地使用條件，對于改變土地使用條件的，按照《國有土地使用合同》的約定，補交不同用途、容積率的土地價款差額或者被收回土地使用權(quán)。基于上述規(guī)定，對于經(jīng)營性項目的土地轉(zhuǎn)讓價格追溯性評估，可按以下程序進行：因項目現(xiàn)狀可能與估價期日的狀況存在較大差異，因此，首先與委托方溝通，了解項目背景以及相關(guān)的規(guī)劃手續(xù)，注意項目的合法性文件對于項目的土地用途、開發(fā)利用和規(guī)劃設(shè)計條件的規(guī)定，以及現(xiàn)狀建設(shè)情況與規(guī)劃的差別。對于項目的原規(guī)劃情況，可依據(jù)《國有土地使用合同》及相關(guān)規(guī)劃文件確定，如資料不充分，需協(xié)調(diào)相關(guān)單位調(diào)取檔案材料。其次，要明確評估對象范圍。包括坐落位置、面積、用途等，避免先入為主，產(chǎn)生評估范圍上的差異；以及確定評估對象權(quán)利狀態(tài)，于估價期日的土地已使用年限、剩余使用年限，是否受到限制、是否完整等。根據(jù)總后勤部對上報材料的要求，確定具體的估價期日，一般為原土地估價報告的估價期日或土地轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日。由于房地產(chǎn)在實體上具有不可移動性和個別性等特點，在物權(quán)和適用上又存在多樣化的特征，僅根據(jù)委托方或有關(guān)當事人提供的情況，還做不到具體、準確地把握估價對象。在追溯性評估中，估價對象于實地查勘日的狀況可能發(fā)生了較大變化，因此，估價人員除親臨現(xiàn)場，實地查明有關(guān)情況外，對估價對象的歷史狀況，如歷史照片、當事人情況介紹等要多方取證，輔助實施“實地查勘”這一評估程序。在實地查勘過程中應對照地籍圖紙，判明估價對象的邊界及其與鄰地和道路的關(guān)系，這樣才能準確地把握估價對象的位置、形狀和土地面積等，特別注意防止誤勘。經(jīng)營性項目土地轉(zhuǎn)讓價格的追溯性評估，亦根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，選用適宜的估價方法，普遍采用市場比較法及剩余法進行測算。在運用市場比較法的過程中，重點在于準確把握估價期日的地價水平，可通過走訪國土局，以及在中國土地市場網(wǎng)的土地市場交易實例查詢，了解估價期日的土地價格水平。在運用剩余法過程中，對于項目開發(fā)完成后的價值，可通過在當?shù)刈〗ㄎ淖咴L調(diào)查，以及對中介服務(wù)組織的現(xiàn)場咨詢，初步了解相關(guān)信息；同時，對包括該地區(qū)的經(jīng)濟、社會、城市建設(shè)（基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施的建設(shè)）、城市規(guī)劃的發(fā)展變化，也包括該地區(qū)的市場特征及交易情況等資料進行搜集，當房地產(chǎn)市場走勢比較穩(wěn)定，價格變動比較平穩(wěn)時，這些一般影響因素對房地產(chǎn)價格的綜合作用還是能夠體現(xiàn)出規(guī)律性的，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)平穩(wěn)的變動趨勢，這時可運用統(tǒng)計規(guī)律和預測方法來確定房地產(chǎn)價格的平均增減量、平均增長速度或價格變化模型，推算出估價期日的房地產(chǎn)價值水平。對于項目的開發(fā)成本資料，可通過造價信息查詢了解。在評估測算初步完成后，結(jié)合當?shù)氐幕鶞实貎r標準，以及搜集到的政府部門及網(wǎng)上公開信息等對價格水平進行驗證，確保結(jié)果客觀合理。地方城市規(guī)劃修建市政基礎(chǔ)設(shè)施和公益性設(shè)施占用軍隊土地，涉及到軍隊公益性項目土地價格評估。
