金牌估值 5月11日

惠州市惠陽區(qū)土地收回評估參數(shù)指導意見

　　為加強惠陽區(qū)土地收回補償評審管理工作，統(tǒng)一規(guī)范土地收回價格評估行為，針對土地收回業(yè)務（主要針對已辦理國土證或不動產(chǎn)權(quán)證的土地）涉及的土地評估報告中出現(xiàn)的問題，結(jié)合惠陽區(qū)實際情況并參考惠州市土地收回補償相關規(guī)定，提出以下評估參數(shù)指導意見：

　　一、評估方法選取

　　評估方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法、公示地價系數(shù)修正法，選用至少兩種評估方法進行評估。因土地市場發(fā)育不成熟等原因，無法滿足上述要求的，應有詳細的市場調(diào)查情況說明。

　?。ㄒ唬┦袌霰容^法可比案例選取在綜合分析當?shù)赝恋厥袌鰵v年交易實例的基礎上，優(yōu)先選用交易方式相同的交易實例。原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易實例，成交地價歷史最高或最低水平的交易實例以及通過區(qū)建設用地領導小組會議審定的改變條件、延長年限補繳地價款的宗地和村企合作掛牌的宗地作為比較案例。近3年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易實例不足3個的，原則上不應選用市場比較法。

　?。ǘ┻x用剩余法（假設開發(fā)法）需要現(xiàn)狀建筑數(shù)據(jù)或詳細的規(guī)劃資料為依據(jù)。在進行現(xiàn)狀建筑評估時，按現(xiàn)狀建筑數(shù)據(jù)評估。在假設項目開發(fā)情況時，按規(guī)劃建設條件評估；容積率、綠地率等規(guī)劃建設指標是區(qū)間值的，在區(qū)間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進行評估。

　　二、評估參數(shù)選取

　　（一）對于市場比較法、公示地價系數(shù)修正法的期日修正，

　　目前，惠陽區(qū)尚未建立地價監(jiān)測體系，亦未發(fā)布持續(xù)更新的地價指數(shù)，而惠州市惠城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測成果已納入國家級監(jiān)測系統(tǒng)，并按季度公布監(jiān)測成果。因此，在惠陽區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測體系建立之前，期日修正參考惠州市惠城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測成果。

　　（二）對于成本逼近法的土地開發(fā)利潤率、土地增值收益率，按照土地開發(fā)性質(zhì)和各地實際情況，確定開發(fā)中各項投資的正?；貓舐?。

　　1.土地開發(fā)利潤率。開發(fā)利潤率應按照土地開發(fā)性質(zhì)和實際情況來確定正?；貓舐?，可參考國務院國資委財務監(jiān)督與考核評價局制定的《企業(yè)績效評價標準值》來確定，取值范圍一般在10%-15%為宜。

　　2.土地增值收益率。土地增值依據(jù)土地所在區(qū)域內(nèi)，因用途等土地使用條件改變或進行土地開發(fā)而產(chǎn)生的價值增加額或比率測算。土地增值收益率是土地增值收益與土地成本價格的比率。經(jīng)研究討論，工業(yè)用地土地增值收益率取值范圍可參考《惠州市惠陽區(qū)城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新技術(shù)報告（2018年版)》為10%~45%（按最新版的報告確定）。

　　（三）對于剩余法（假設開發(fā)法）評估參數(shù)選取。

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)完成后的售價取值問題。對于開發(fā)完成后擬用于出售的商鋪或住宅，需選取估價期日當?shù)厥袌鐾惒粍赢a(chǎn)的正常價格水平，釆用市場比較法或收益法確定，案例的取值必須真實可靠且符合市場實際情況，估算結(jié)果不能釆用預測的未來售價。

　　2.項目開發(fā)周期問題。根據(jù)《國有建設用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號)文中規(guī)定，假設的項目開發(fā)周期一般不超過3年。考慮到惠州房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況，以及綜合各家評估機構(gòu)統(tǒng)一意見，認為項目的開發(fā)周期可按照房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模（總建筑面積）為基準進行估算，即設定為總建筑面積在20萬平方米以下項目，開發(fā)周期不超過2年，總建筑面積在20萬平方米以上開發(fā)周期約為3年。

3.利潤率的取值范圍問題。利潤率的取值對地價的影響較大，取值的參考范圍應由政府相關部門公布。在無法取得相關數(shù)據(jù)之前，各評估機構(gòu)可先統(tǒng)一標準，釆用綜合銷售利潤率可參考國務院國資委財務監(jiān)督與考核評價局制定的《企業(yè)績效評價標準值》（2018）、《關于全市房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率有關問題的通知》（惠國稅發(fā)〔2009〕115號）以及惠州市的3-5家典型上市房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務利潤率的范圍作為取值依據(jù)，建議平均銷售利潤率23%-27%為宜。同時，結(jié)合《廣東省不動產(chǎn)登記與估價專業(yè)人員協(xié)會關于公布廣東省土地估價報告評審標準（2019年修訂版）的通知》中關于利潤的計算“不同區(qū)域，或同一區(qū)域不同開發(fā)項目類型，利潤率不同”，對惠陽不同區(qū)域、不同開發(fā)項目類型的利潤率進行取值。評估機構(gòu)運用剩余法過程要根據(jù)評估宗地具體情況，從中選取適宜的利潤率，且需對取值作相關說明。

　　4.建筑工程造價。建議參考惠州市惠陽區(qū)現(xiàn)行基準地價成果中的建筑工程造價指標,結(jié)合估價期日住建部門建筑工程造價成本數(shù)據(jù)進行取值。

　　5.銷售費用。銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)完成后房地產(chǎn)在銷售過程中所發(fā)生必須的費用，包括廣告宣傳費、代理費等，建議取值范圍一般在3%以內(nèi)為宜。

　　在采用剩余法（假設開發(fā)法）評估過程，對于銷售費用是否需要計息評估公司存在爭議，結(jié)合惠陽區(qū)實際情況，建議在采用剩余法（假設開發(fā)法）進行測算，其銷售費用不計算利息。

　　6.地下空間。關于房地產(chǎn)開發(fā)項目配建的地下室，規(guī)劃部門認為地下室的利用如為停車、人防和配套的設備用房，不作為計算容積率指標的建筑面積，規(guī)劃部門編制的《規(guī)劃設計條件告知書》亦未將地下車庫的建筑面積予以明確，未計入容積率；且惠州市惠陽區(qū)基準地價內(nèi)涵指的是地表地價，并不包含地下空間。評估機構(gòu)目前在運用假設開發(fā)法計算地價時，只考慮地下室建筑成本，一律不對地下停車位價值進行估算。

　?。ㄋ模┰谑袌霰容^法運用過程中，對于容積率、開發(fā)程度等因素修正可以參考基準地價系數(shù)修正法相關修正體系進行修正的，建議參考基準地價系數(shù)修正法的相關修正體系。

　　1.土地開發(fā)費。根據(jù)惠州市公共資源交易中心公布的中標信息，統(tǒng)計惠州市近三年土地平整、通路、通電、供水、排水等市政工程單位面積成本（包括項目的勘察、設計、監(jiān)理、施工、相關設施設備和材料費用等），確定土地開發(fā)費用標準。“五通一平”費用取值如下表所示。

三、不同評估方法的權(quán)重選取

　　估價項目的最終評估結(jié)果一般根據(jù)兩種方法的計算結(jié)果確定，兩種方法的計算結(jié)果不宜差距過大，每種方法權(quán)重的取值需詳細說明原因。

　　依據(jù)《土地評估實務千問千答》等文件，經(jīng)討論，采用恰當?shù)牡貎r確定方法，①兩種估價方法和估價資料可信度都較高，應采取算術(shù)平均法。②第一種方法及估價資料可信度高，第二種方法或估價資料可信度低時：兩種估價結(jié)果差值不超過30%，以第一種方法為主，建議權(quán)重取60%或70%，另一種取40%或30%；兩種估價結(jié)果差值超過30%，以第一種方法為主，建議權(quán)重取80%，另一種取20%；兩種估價結(jié)果差值超過50%，建議做詳細分析舍去可信度低的估價結(jié)果或?qū)尚哦鹊偷脑u估結(jié)果進一步調(diào)低權(quán)重。如評估過程采用三種方法（含三種評估方法）以上評估的，方法權(quán)重選取參考兩種方法評估權(quán)重選取思路。

　　采用加權(quán)算術(shù)平均時，通常對最適用于待估宗地、評估資料全面準確、估價依據(jù)充分、參數(shù)選取合理的估價方法的測算結(jié)果賦予較大的權(quán)重，反之，賦予較小的權(quán)重，不得隨意調(diào)整權(quán)重來調(diào)整估價結(jié)果。

　　四、關于土地收回補償問題

　　土地收回補償金額根據(jù)法定最高出讓年限市場評估價格進行修正后確定，修正系數(shù)為剩余使用年限與法定最高出讓年限的比值。即：土地收回補償評估價＝（剩余使用年限÷法定最高出讓年限）×法定最高出讓年限市場評估價。其中，綜合用地（含城鎮(zhèn)混合住宅用地）的住宅和商業(yè)所占的土地面積比例按照住宅占90%、商業(yè)占10%進行界定。綜合用地補償評估價=商業(yè)法定最高出讓年限市場評估價×（綜合用地剩余使用年限÷綜合用地法定使用年限）+住宅法定最高出讓年限市場評估價×（綜合用地剩余使用年限÷綜合用地法定使用年限）。

　　五、國有建設用地住宅用地（個人）土地開發(fā)強度問題（已取得國土證或已辦理國有建設用地供地手續(xù)的個人住宅用地）

　　參照《惠州市集體土地征收與補償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號）及《惠州市惠陽區(qū)集體土地征收與補償實施細則》（惠陽府辦〔2018〕19號）確定國有建設用地住宅用地（個人）土地開發(fā)強度。

　?。ㄒ唬┩恋爻鲎寱r未約定容積率的。

　　1.空地或土地現(xiàn)狀容積率低于或等于4.0的，按容積率4.0計算；

　　2.土地現(xiàn)狀容積率超過4.0的，且已依法辦理報建手續(xù)的用地，按現(xiàn)狀容積率進行認定，但評估價值必須按報建時點的樓面地價收取標準，扣除超過4.0容積率部分的地價。其中2008年1月1日后報建的土地按報建時點的基準地價扣除超過4.0容積率以上部分的價值；2007年12月31日前辦理報建手續(xù)的用地，超過部分按100元/平方米扣除。

　　3.土地現(xiàn)狀容積率超過4.0的，且未依法辦理報建手續(xù)的，按容積率4.0計算。

　?。ǘ┩恋爻鲎寱r已約定容積率的。

　　1.空地或土地現(xiàn)狀容積率低于或等于出讓合同約定容積率的，按土地出讓合同約定的容積率為準；

　　2.土地現(xiàn)狀容積率超過土地出讓合同約定，且依法辦理報建手續(xù)的，按現(xiàn)狀容積率進行認定，但評估價值必須按報建時點的地價收取標準，扣除超過出讓合同約定容積率部分的地價。其中2008年1月1日后報建的土地按報建時點的基準地價扣除超過出讓合同約定容積率部分的價值；2007年12月31日前辦理報建手續(xù)的用地，超過部分按100元/平方米扣除。

　　3.土地現(xiàn)狀容積率超過土地出讓合同約定，但未依法辦理報建手續(xù)的，按出讓合同約定容積率計算。

　　六、容積率及商住比例

　　已報建地上已有建筑物的，容積率根據(jù)已報建的建筑面積與土地面積的比例進行確定；未報建地上已有建筑物的或是空地的，容積率按《惠州市惠陽區(qū)人民政府關于確認建設用地基準容積率的實施意見》（惠陽府〔2016〕25號）進行確定。

　　已明確商住比例的按明確的為準，未明確商住比例且原土地出讓年限為50年的商住用地、綜合用地，根據(jù)惠陽府〔2016〕25號文，其住宅和商業(yè)所占土地面積比例按照住宅90%、商業(yè)10%進行界定。土地使用權(quán)出讓年限為70年的城鎮(zhèn)混合住宅用地、商住用地，全部按住宅用地確定，不兼容商業(yè)。

　　七、地上建筑物

　　地上建（構(gòu)）筑物分為有產(chǎn)權(quán)證件和經(jīng)鎮(zhèn)（街道）認定為可參照合法建筑補償兩種，具體以《惠州市惠陽區(qū)國有土地上房屋征收補償暫行辦法》規(guī)定為準。

　　八、有效使用時間及適用范圍

　　本指導意見自發(fā)布之日起實施，自新一輪基準地價出臺前有效。如在本指導意見頒布使用時間內(nèi)，與國家、省、市等相關規(guī)定發(fā)生沖突，以國家、省、市等規(guī)定為準；本指導意見由區(qū)征地儲備中心解釋；在執(zhí)行過程遇到的新情況新問題，由區(qū)征地儲備中心結(jié)合我區(qū)實際，及時進行補充修正。

　　九、運用說明

　　本指導意見作為土地評估過程中評估機構(gòu)及部門的參考，用于指導我區(qū)土地收回價格評估。