3.10

林地 forestland

    生長喬木、竹類、灌木的土地。不包括生長林木的濕地，城鎮(zhèn)、村莊范圍內(nèi)的綠化林木用地，鐵路、公路征地范圍內(nèi)的林木，以及河流、溝渠的護堤林用地。

3.11

草地 grassland

    生長草本植物為主的土地，包括喬木郁閉度＜0.1 的疏林草地、灌木覆蓋度＜40％的灌叢草地，不包括生長草本植物的濕地、鹽堿地。

3.12

濕地 Wet land

    陸地和水域的交匯處，水位接近或處于地表面，或有淺層積水，且處于自然狀態(tài)的土地。

3.13

礦業(yè)權(quán) miningrights

    包括探礦權(quán)和采礦權(quán)。探礦權(quán)是指在依法取得的勘查許可證規(guī)定的范圍內(nèi)，勘查礦產(chǎn)資源的權(quán)利。采礦權(quán)是指在依法取得的采礦許可證規(guī)定的范圍內(nèi)，開采礦產(chǎn)資源和獲得所開采的礦產(chǎn)品的權(quán)利。

3.14

海域 sea area

    中華人民共和國內(nèi)水、領(lǐng)海的水面、水體、海床和底土。其中內(nèi)水，是指中華人民共和國領(lǐng)?；€向陸地一側(cè)至海岸線的海域。

3.15

無居民海島uninhabited island

    在中華人民共和國管轄海域內(nèi)，四面環(huán)海水并在高潮時高于水面自然形成的陸地區(qū)域，同時滿足不屬于居民戶籍管理住址登記地的前提條件。

4 基本技術(shù)原則

4.1 替代原則

    自然資源價格評估應(yīng)以相鄰或類似區(qū)域的功能相同或相近、條件和內(nèi)涵相似的自然資源價格為依據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的自然資源客觀價格。

4.2 合理有效利用原則

    自然資源價格評估應(yīng)以待估對象在一定的社會經(jīng)濟條件下,最為合理有效的利用方式為前提。判斷自然資源最為合理有效的利用方式通常以是否符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策規(guī)定、規(guī)劃限制及生態(tài)保護要求、市場需求等為依據(jù)。

4.3 預(yù)期收益原則

    自然資源價格評估應(yīng)以待估對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。

4.4 供需原則

    在具備市場環(huán)境的情況下,自然資源價格評估應(yīng)以市場供需決定資源價格為依據(jù)，并充分考慮供需的特殊性和市場的地域性。

4.5 貢獻原則

    自然資源的總收益是由資源客體及其他投入要素共同作用的結(jié)果，價格評估時應(yīng)充分考慮各要素對總收益的實際貢獻水平,客觀確定資源價格。

4.6 變動原則

    自然資源的價格是由各種處于不斷變化之中的價格影響因素相互作用形成的，評估中應(yīng)把握價格影響因素及價格變動規(guī)律。

4.7 主導(dǎo)價值原則

    評估自然資源生態(tài)價值時，應(yīng)以生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價值為主導(dǎo)，針對不同自然資源類型合理設(shè)置服務(wù)功能指標，以此為基礎(chǔ)評估自然資源生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價值。微信公眾號：估價師平臺

5 主要技術(shù)路徑

5.1 交易實例比較修正路徑

    基于替代原則，選擇符合一定條件的可比交易實例，分析比較待估對象與可比交易實例的差異，以可比實例的交易價格為基礎(chǔ)，通過統(tǒng)一價格內(nèi)涵，并對相關(guān)價格影響因素反映出的價格差異進行適當?shù)男拚?，估算待估對象的評估價格。

建設(shè)用地、耕地、園地、林地、草地、海域、無居民海島價格評估中的市場比較法，礦業(yè)權(quán)評估中的交易案例比較調(diào)整法、單位面積倍數(shù)法等歸屬此技術(shù)路徑。

5.2 預(yù)期收益貼現(xiàn)還原路徑

    基于預(yù)期收益和效用理論，將待估對象未來一定時期內(nèi)的客觀年純收益（地租），以一定的還原率還原到估價期日，以此估算待估對象價格。

    建設(shè)用地、耕地、園地、林地、草地、海域、無居民海島價格評估中的收益還原法，礦業(yè)權(quán)評估中的折現(xiàn)現(xiàn)金流量法、收入權(quán)益法和折現(xiàn)現(xiàn)金流量風(fēng)險系數(shù)調(diào)整法等歸屬此技術(shù)路徑。

5.3 整體價值剝離顯化路徑

    基于貢獻原則, 在預(yù)期（或已經(jīng)）開發(fā)完成后的待估對象整體價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計（或已發(fā)生）的客觀開發(fā)成本及利潤等，以余額估算待估對象價格。

    建設(shè)用地、耕地、園地、林地、草地價格評估中的剩余法，海域價格評估中的假設(shè)開發(fā)法等歸屬此技術(shù)路徑。

5.4 重置成本模擬分析路徑

    基于貢獻原則,按照重置成本，模擬、分析待估對象取得與開發(fā)過程中所耗費的各項客觀費用，加上客觀的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅費，以及客觀存在的增值收益等，并進行必要的修正調(diào)整，以此估算待估對象的價格。

    建設(shè)用地、耕地、園地、林地、草地、海域、無居民海島價格評估中的成本逼近法，礦業(yè)權(quán)評估中的勘查成本效用法等歸屬此技術(shù)路徑。

5.5 價格或費用標準修正調(diào)整路徑

    基于替代原則，依據(jù)自然資源政府公示價格、自然資源使用金征收標準等，在充分對比分析待估對象與參照標準在內(nèi)涵、影響因素等方面差異的基礎(chǔ)上，經(jīng)綜合修正調(diào)整，估算待估對象價格。

    各類土地資源價格評估中的公示地價修正法（基準地價系數(shù)修正法、標定地價系數(shù)修正法、定級指數(shù)模型評估法、基準地塊法等），海域價格評估中的海域基準價系數(shù)修正法，無居民海島價格評估中的使用權(quán)出讓最低價系數(shù)修正法，礦業(yè)權(quán)評估中的基準價因素調(diào)整法等歸屬此技術(shù)路徑。

6 價格內(nèi)涵的界定

6.1 一般要求

    ——自然資源價格評估應(yīng)明確界定價格內(nèi)涵。

    ——對于含有一種以上自然資源類型的客觀對象進行整體評估時，根據(jù)需要，可分別界定或整體界定自然資源價格內(nèi)涵。

    ——對于特定區(qū)域內(nèi)某類自然資源的整體客觀狀況，宜按照該類自然資源在區(qū)域內(nèi)的代表性、一般性特征界定其價格內(nèi)涵。

6.2 價格內(nèi)涵的基本要素

    評估中的價格內(nèi)涵包括自然資源的價格種類，價格對應(yīng)的市場特征、權(quán)利類型、權(quán)利期限，自然資源的開發(fā)利用特征及其限定條件，以及對應(yīng)的估價期日等基本要素。微信公眾號：估價師平臺

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