花開麗園 估價師平臺 3天前
此篇土地估價報告評審標準，估價師平臺曾在2019年第一時間發(fā)布（土地估價報告評審標準（最新修訂版））。應諸多網友給公眾號留言的要求：今天重發(fā)土地估價師報告評審標準如下：
本評審標準在修訂過程中，盡管考慮了實際工作中可能會遇到的各種情況，建議了各種可能的應對方法，但本評審標準依然僅適用于在估價活動過程中最常見和最一般的情況，具體評審個案，根據估價對象及估價目的不同，評審人應結合工作經驗，具體問題具體分析。
——估價師平臺
評審標準見附件。本文比較長，適合收藏慢慢看。（文后記得點贊 收藏 ！）
法定評估業(yè)務中的《土地估價報告》，評審結果定性分“合格”和“不合格”兩類，當出現以下情形，直接判定為“不合格”報告：
——缺少土地估價專業(yè)評估師簽字或機構蓋章（或使用合同章、報告專用章、財務章等代替），或簽字土地估價專業(yè)評估師不在備案函名錄內等；——基準地價成果與待估宗地的估價期日超6年，采用基準地價系數修正法；——未上傳備案函且未在行政部門備案的（已備案的降0.5等）；——無充分理由僅采用一種評估方法評估，且未按《規(guī)程》要求附相關證明材料的。對直接評定為“不合格”的法定土地估價報告，仍需按定量評審要求進行評審，指出估價報告存在的問題。
重點審查項目名稱、受托估價單位、估價報告編號、技術報告編號、提交報告日期、電子備案號（含二維碼）是否齊全。
電子備案號（含二維碼）需另行生成，報告?zhèn)浒赶到y(tǒng)中查閱的報告是評估機構直接上傳的報告，故若在系統(tǒng)直接評審僅需判斷封面頁是否有“電子備案編號”項目。
重點審查估價對象所在市、縣全名（與項目名稱中市、縣全名是否一致）、估價目的、估價機構全稱、提交報告年度是否完整。
估價目的必須表述準確、規(guī)范，說明委托方何種需要（如：出讓、轉讓、抵押、作價入股、清算、征收補償、課稅等）、估價結果應用方向。出讓評估需符合《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號，以下簡稱“4號文”）要求，有相關說明。
應說明評估依托的具體經濟行為，說明不明確或沒有說明的應扣分。出現評估目的與委托方真實需求或有關規(guī)定相矛盾、不適合的應扣分，如，將課稅評估表述為處置或清算。
以下情形可以評定為五等以下：1.出現兩個估價目的；2.估價標的不符合土地處分的有關規(guī)定或評估目的違反法律法規(guī)強制規(guī)定，例如不能交易、抵押、轉讓或者不能被征收征用的土地卻出現了相對應的評估目的。
重點審查：1.估價依據是否充分，法律、法規(guī)、政策文件，技術規(guī)程和其他技術依據，委托方提供的資料，估價人員實地勘查資料等四類是否齊全，表述是否規(guī)范，涉及法律、法規(guī)、政策文件的，應注明文號、生效日期；2.政策和法規(guī)是否考慮了最新政策調整、是否具有針對性。
應結合評估目的、評估假設、估價技術過程檢查是否引用了特殊規(guī)定和標準以及有關權屬證明，如有應列明。
一般情況下，估價期日與估價日期接近并與委托函一致。出讓、轉讓、抵押、作價入股、清算、征收補償、課稅等目的的，常規(guī)都是在踏勘過現場、在估價工作周期之間的某個時點，涉及財務記賬的多數選擇月末。對追溯性評估和預測性評估應給出相應說明。對于征收評估、因司法判決等對估價期日有特殊要求的應按規(guī)定確定估價期日并說明理由，否則應扣分。如委托方認為要求估價期日與常規(guī)不一致的，應充分說明理由，論證其合理性方可作為例外處理且不扣分。
重點審查：地價定義應符合國家法律法規(guī)、規(guī)程規(guī)范的規(guī)定并與評估目的相一致，土地使用權性質、年期，估價期日，價格類型（公允市場價格或抵押價格或清算價格或快速變現價格或拍賣底價或重置成本價或征收征用補償價等），實際與設定開發(fā)程度、用途、容積率等，以及設定理由；其他需要定義事項。
以下情形可以評定為五等以下：3個及以上缺項；或某項設定與估價結果不一致，如開發(fā)程度設定、容積率設定等。
重點審查：土地單價（盡可能分列樓面地價、地面單價等）、總價、大寫、幣種；估價結果一覽表及相關說明和蓋章。對涉及抵押的估價，應注明上述估價結果中是否包含法定優(yōu)先受償款、抵押物抵押、使用及處置時的登記費用、過戶稅費、拍賣傭金、司法訴訟費用及其他應付費用等。
根據“4號文”，出讓地價的土地估價報告：1.涉及協議出讓最低價標準、工業(yè)用地出讓最低價標準等最低限價的，在土地估價報告的“估價結果”部分，應同時列出評估結果，以及相應最低限價標準；2.在土地估價報告的“估價結果”部分，應有明確的底價決策建議及理由。
1.前提條件和假設條件（1%）, 包括：估價依據的可靠性、市場的客觀性、估價對象的用途設定、年期設定、估價期日設定等；
2.估價結果和估價報告使用的限制性（1%），包括：發(fā)生效力的法律依據、使用方向與限制條件、有效期、使用權及解釋權、違規(guī)使用的法律責任；
3.對需要特殊說明的事項（3%），包括：資料來源及未經確認或無法確認的資料（如：無法實地確認的事項和評估中采用的地價指數修正）、對估價結果和估價工作可能產生影響的變化事項（如地價指數、開發(fā)程度、設定用途等）以及采取的相應措施；估價對象的特殊性及特殊處理說明（如：設定了與證載用途不符或者設定的開發(fā)程度與估價期日實際開發(fā)程度不符）、其他說明（如：涉及抵押估價，應增加變現能力分析和風險提示說明等）。
以下情形可以評定為五等以下：有3個或以上漏項；前后矛盾、表述錯誤；某重要事項未予披露，如在押宗地評估、涉嫌閑置土地抵押評估。
4.對于劃撥地價格、抵押評估價、快速變現價格和拍賣底價等的內涵和可能存在的風險應作出明確提示。
重點審查：1.是否有2名以上土地估價專業(yè)評估師親筆簽字；2.是否加蓋機構公章；3.機構法定代表人或負責人簽字或簽章。
估價師求職、招聘、評估機構求購、轉讓事宜 請加微信13053357533 （花開麗園）
三、第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析（14%）
重點審查的有關內容：針對性、準確性、完整性和邏輯關聯性。
1.估價對象界定（1%）；重點說明具體范圍（土地、房產、建筑物）、面積、用途、土地使用權人等。
2.土地登記狀況（2%）：包括估價對象權屬性質、來源（簡述土地取得和流轉過程）以及權屬變更、位置、用途、面積、四至、土地級別等，已登記的說明土地登記證書號、土地使用證編號、登記時間、地籍圖號、宗地號等，未辦理登記的（如出讓項目）應說明理由；
3.土地權利狀況（3%）：包括權屬、權利、年期、他項權利，分析實際使用與證載狀況是否一致；出讓土地取得時間、出讓價款、批準年期、已使用和剩余使用年期及合同約定宗地使用的事項說明等；詳細說明估價對象存在的抵押權、擔保權、地役權、租賃權、地上地下權等及相鄰關系；
4.土地利用狀況（1%）：現有房地產（地上建構筑物及用途、容積率、產權狀況等）；在建工程（規(guī)劃設計及建設進度）；待開發(fā)土地（規(guī)劃條件、批準機關、批準日期、閑置情況、開發(fā)設計條件與規(guī)劃的異同等）。
1.一般因素（1%）：有針對性地分析在估價期日時影響估價對象價格的宏觀因素，如產業(yè)政策、稅收政策、金融政策、不動產市場狀況等。
2.區(qū)域因素（4%）：合理界定區(qū)域范圍界，關注區(qū)域位置、基礎設施和市政公用設施條件、環(huán)境條件、商服繁華情況、產業(yè)集聚度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用狀況等描述是否考慮了估價對象特點，全面而恰當；微觀區(qū)位說明是否充分。
3.個別因素（2%）：主要考慮宗地自身條件（面積、形狀、水文地質條件、工程地質條件、臨路狀況等）、最有效利用、個別開發(fā)程度等對地價的影響。
要求估價原則選擇得當、完整，描述應規(guī)范、正確，與估價目的及估價方法相協調；闡述是否全面、貼切。根據“4號文”，除《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的土地估價基本原則外，城鎮(zhèn)建設用地使用權出讓地價評估還需考慮價值主導原則、審慎原則、公開市場原則。
要求根據估價對象特點、估價目的和資料限制，恰當地選擇估價方法，并充分闡述理由。
說明：《規(guī)程》要求選擇適宜的兩種以上評估方法。評估少有交易，市場化程度極低且土地收益難以顯化的特定用途土地價格，在省級以上土地估價行業(yè)協會組織專家論證的基礎上，可以選擇一種適宜的主要估價方法，并應在報告中充分披露，附具專家論證材料。
在估價方法與估價過程所占的50%權重中，用二種方法評估的，每種方法各占25分；用三種方法評估的，每種方法各占16.67分；用四種方法評估的，每種方法各占12.50分。一份報告涉及多宗地評估時，若某種方法運用了兩次及以上，專家可只評審一次該方法的運用過程（需備注出評審的是哪一宗地），對于其他宗地運用該方法評估的過程，相似問題不再扣分，其他問題在“方法運用完整性”中予以考慮。
