城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 GB/T 18508-2014（20141201）

《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》編號GB/T 18508-2014，于2014年7月24日經(jīng)中華人民共和國國家質量監(jiān)督檢驗檢疫總局、中國國家標準化管理委員會聯(lián)合發(fā)布，2014年12月1日施行。

城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程.pdf

引 言

隨著社會經(jīng)濟日益發(fā)展，土地市場、地價管理和地價評估技術出現(xiàn)了新的變化和需求?！吨腥A人民共和國物權法》的出臺，加強了對不動產權利的保護，間接影響著市場與價格的形成機制；十八大以來，土地管理制度改革進一步明確了方向和要求。為與現(xiàn)行法律法規(guī)相銜接，規(guī)范和指導城鎮(zhèn)土地價格評估專業(yè)技術，科學揭示土地權益價值，促進土地市場的培育與建設，對GB/T18508-2001進行修訂，形成本標準。

本標準規(guī)定了我國城鎮(zhèn)土地估價的術語和定義、總則、價格影響因素、主要估價方法、基準地價評估、宗地地價評估程序、不同用途土地價格評估、不同權利狀態(tài)下土地價格評估。

本標準適用于城鎮(zhèn)、獨立工礦區(qū)范圍內的建設用地“基準地價”和“宗地地價”評估。

農村建設用地地價評估可參照本標準執(zhí)行。

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規(guī)范性引用文件

下列文件對于本文件的應用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。

GB/T18507城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程

GB/T21010一2007土地利用現(xiàn)狀分類

TD/T1001-2012地籍調查規(guī)程

TD/T1009-2007城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范

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術語和定義

下列術語和定義適用于本文件。

3.1 地價 land price在市場條件下形成的土地權利價格，包括在公開市場條件下形成的客觀合理價格和在特定市場條件下形成的市場關聯(lián)各方可接受的價格。

無特殊說明下，指公開市場條件下形成的，一定年期建設用地使用權的權利價格，其空間內涵包括地表及地上、地下的一定范圍，也可依據(jù)權屬劃分，單獨界定為地下空間使用權或空中使用權價格。

3.2 公示地價 published price of land以維護經(jīng)濟和市場的平穩(wěn)健康發(fā)展為目標，遵循公開市場價值標準評估，并經(jīng)政府確認、公布實施的地價。包括基準地價、標定地價、課稅地價等。

3.3 基準地價 basic price of land在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設用地范圍內，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質地域的建設用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權利的區(qū)域平均價格。

3.4 標定地價 standardized price of land政府為管理需要確定的，標準宗地在現(xiàn)狀開發(fā)利用、正常市場條件下，于某一估價期日法定最高使用年期下的土地權利價格。

3.5 課稅地價 taxable price of land為課稅需要，以基準地價、標定地價為基礎測算，并由政府確定的，作為計稅依據(jù)的土地價格。

3.6 土地估價 land price valuation土地估價師根據(jù)估價目的和待估土地狀況，遵循估價原則，按照一定的估價程序，在全面調查和綜合分析影響地價因素的基礎上，選用適宜的估價方法，對待估土地在估價期日的價格進行估算和判定的行為。

3.7市場比較法 market comparison approach根據(jù)替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似宗地進行比較，并對類似宗地的成交價格進行差異修正，以此估算待估宗地價格的方法。

3.8 均質地域 homogenous region土地用途及利用條件基本一致的土地區(qū)域。

3.9 同一供需圈 same circle of supply and demand與待估宗地能形成替代關系，市場的供給與需求狀況基本相同，地域條件一致或相似，并對待估宗地價格產生顯著影響的區(qū)域。

3.10 相鄰地區(qū) adjoining areas與待估宗地用途空間緊鄰的均質地域。

3.11 類似地區(qū) similar areas與待估宗地所處地域相類似的、屬同一供需圈的其他均質地域。

3.12 地價指數(shù) land price index特定區(qū)域內，某一用途、某一時期的地價水平相對于某一基準日期地價水平的變動指數(shù)。

3.13 收益還原法 income capitalization approach將待估宗地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原率還原，以此估算待估宗地價格的方法。

3.14 綜合還原率 overall capitalization rate將土地及其地上建筑物共同產生的未來純收益還原為某一期日的不動產價格的比率。

3.15 土地還原率 land capitalization rate將土地產生的未來純收益還原為某一期日的土地價格的比率。

3.16建筑物還原率 building capitalization rate將建筑物產生的未來純收益還原為某一期日的建筑物價格的比率。

3.17 剩余法residual approach在測算完成開發(fā)后的不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利

息、利潤和稅費等，以價格余額來估算待估宗地價格的方法。

3.18 成本逼近法 cost approach以取得和開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，加上客觀的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益等確定土地價格的方法。

3.19 土地取得費用 land acquisition costs為取得土地權利而支付的各項區(qū)域性客觀費用。

3.20 征收補償費用 land compensation征收土地和地上建筑物、構筑物及其他附著物所發(fā)生的區(qū)域性、客觀補償性費用之和。

3.21 土地開發(fā)費用land development costs為使土地達到一定的開發(fā)建設條件而投入的各項區(qū)域性客觀費用。主要涉及宗地內外的土地開發(fā)投入費用。

3.22 土地增值 land value increment待估宗地因用途改變或進行土地開發(fā)，達到建設用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加。

3.23 公示地價系數(shù)修正法 coefficient correction approach of published land price利用城鎮(zhèn)基準地價（路線價）、標定地價等政府公示地價及其地價修正體系成果，按照替代原則，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與公示地價的條件相比較，進而通過修正求取待估宗地在估價期日價格的方法。

3.24 標準深度 standard depth隨著土地與道路距離的增加，道路對土地利用價值影響為零時的深度。

3.25 里地線 standard depth line標準深度的連線。

3.26 標準宗地standard lot在均質區(qū)域內確定的，其深度、寬度、形狀、用途、開發(fā)利用狀況等特征在該區(qū)域內具有代表性，使用狀況相對穩(wěn)定，能夠起示范及比較標準作用的宗地。

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總 則

4.1概述

土地估價工作旨在為加快形成統(tǒng)一開放、競爭有序的現(xiàn)代市場體系，發(fā)展要素市場，完善反映市場供求關系、資源稀缺程度的價格形成機制，保證土地權益在經(jīng)濟上的實現(xiàn)，促進正常交易，為全面、科學、合理地利用土地提供依據(jù)。

4.2技術體系與技術途徑

4.2.1技術體系

土地估價技術分為宗地地價評估技術和區(qū)域地價評估技術。宗地地價評估以宗地個體為對象，選擇適宜的估價方法，評估判定待估宗地的客觀市場價值；區(qū)域地價評估以特定區(qū)域為對象，利用宗地評估方法和統(tǒng)計學方法，在對大量宗地地價樣點統(tǒng)計分析處理的基礎上，評估判定待估區(qū)域土地的平均市場價值。

土地估價主要技術方法包括市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、公示地價系數(shù)修正法、級差收益測算確定法等。

4.2.2基準地價評估的技術途徑

技術途徑如下：

a）以土地定級（或根據(jù)影響地價的土地條件和因素劃分均質地域）為基礎，利用市場交易價格等資料評估基準地價；

b）以土地定級為基礎，土地收益為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準地價。

4.2.3宗地地價評估技術途徑

利用調查的相關資料，采用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和公示地價系數(shù)修正法等方法評估宗地地價。

4.3估價技術原則4.3.1替代原則

土地估價應以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同或相近、條件相似的土地市場交易價格為依據(jù)，估價結果不得明顯偏離具有替代性質的土地客觀價格。

4.3.2最有效利用原則

土地估價應以待估宗地的最有效利用為前提。判斷土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場要求和最佳利用程度等為依據(jù)。

4.3.3預期收益原則

土地估價應以待估宗地在正常利用條件下的未來客觀有效的預期收益為依據(jù)。

4.3.4供需原則

土地估價應以市場供需決定土地價格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。

4.3.5貢獻原則

不動產總收益是由土地及其他生產要素共同作用的結果，土地價格可根據(jù)土地對不動產收益的貢獻大小確定。

4.4估價成果

4.4.1基準地價估價成果

估價成果如下：

a）基準地價評估報告：主要包括基準地價評估成果報告、技術報告及資料整理分析報告；

b）基準地價圖：主要包括各用途基準地價成果圖、樣點地價圖；

c）基準地價表：各級別各用途基準地價成果表、基準地價修正體系表（含修正系數(shù)表和修正因素指標說明表）。

4.4.2宗地地價估價成果

估價成果如下：

a）宗地估價報告；

b）宗地估價技術報告（評估工作底稿）。

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價格影響因素

5.1價格影響因素分類

城鎮(zhèn)土地價格的影響因素包括：

a）一般因素；

b）區(qū)域因素；

c）個別因素。

5.2一般因素

指影響城鎮(zhèn)地價總體水平的自然、社會、經(jīng)濟和行政等因素，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會經(jīng)濟狀況、土地及住房制度與政策、土地利用規(guī)劃及計劃、國民和社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃等。

5.3區(qū)域因素

指影響城鎮(zhèn)內部區(qū)域之間地價水平的因素，主要包括繁華程度或集聚程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區(qū)域環(huán)境條件、規(guī)劃及土地開發(fā)利用限制和自然條件等。

5.4個別因素

指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、規(guī)劃及土地開發(fā)利用限制和宗地臨街條件等。

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主要估價方法

6.1市場比較法

6.1.1基本公式

以市場比較法評估土地價格公式如式（1）所示：

P=PB×A×B×C×D×E…………（1）

式中

P—一待估宗地價格；

PB——比較實例價格；

A——待估宗地交易情況指數(shù)除以比較實例宗地交易情況指數(shù)；

B—待估宗地估價期日地價指數(shù)除以比較實例宗地交易日期地價指數(shù)；

C——待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)除以比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；

D——待估宗地個別因素條件指數(shù)除以比較實例宗地個別因素條件指數(shù)；

E——待估宗地年期修正指數(shù)除以比較實例年期修正指數(shù)。

6.1.2程序

程序如下：

a）收集宗地交易實例；

b）確定比較實例；

c）建立價格可比基礎；

d）進行交易情況修正；

e）進行估價期日修正；

f）進行區(qū)域因素修正；

g）進行個別因素修正；

h）進行使用年期等其他因素修正；

i）測算比準價格。

6.1.3收集宗地交易實例

資料收集范圍包括地塊位置、面積、用途、成交時間、雙方當事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區(qū)域和個別因素、土地價格及明確的價格內涵等。

6.1.4確定比較實例

比較實例數(shù)量應達到3個以上（含3個），且估價期日距比較實例的交易日原則上不超過3年。比較實例與待估宗地條件的相似性大于差異性；比較實例應為用途與待估宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常（或可修正為正常）交易實例。

6.1.5建立價格可比基礎

應從付款方式、幣種和貨幣單位、面積內涵和面積單位等方面對各比較案例的價格進行統(tǒng)一。

6.1.6交易情況修正

交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價格。

交易行為中的特殊因素主要包括下列9種：

a）有利害關系人之間的交易；

b）急于出售或者購買情況下的交易；

c）受債權債務關系影響的交易；

d）交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易；

e）交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；

f）相鄰地塊的合并交易；

g）特殊方式的交易；

h）交易稅費非正常負擔的交易；

i）其他非正常的交易。

綜合考慮各特殊因素對地價的影響程度，確定宗地交易情況指數(shù)，交易情況修正公式見式（2）：

PE=P×EP/EE…………（2）

式中：

PE——交易情況修正后比較實例價格；

P——交易情況修正前比較實例價格；

EP——待估宗地交易情況指數(shù)；

EE——比較實例宗地交易情況指數(shù)。

6.1.7估價期日修正

估價期日修正是將比較實例在其成交日期的價格調整為估價期日的價格，通常用地價指數(shù)進行修正，修正公式見式（3）：

PE= P×Q/Q…………（3）

式中：

PE——估價期日修正后比較實例價格；

P——估價期日修正前比較實例價格；

Q——待估宗地估價期日地價指數(shù)；

Q——比較實例交易日地價指數(shù)。

地價指數(shù)的編制應符合TD/T1009-2007的有關要求。

6.1.8區(qū)域因素修正

區(qū)域因素修正是將比較實例在其外部區(qū)域條件下的價格調整為待估宗地外部區(qū)域條件下的價格。

區(qū)域因素修正的主要因子包括商服繁華程度、產業(yè)集聚程度、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區(qū)域環(huán)境條件、規(guī)劃條件、土地使用限制等。

不同用途的土地，影響其價格的區(qū)域因子不同，區(qū)域因素修正的具體因子應根據(jù)待估宗地的用途確定。綜合考慮區(qū)域因素中的各因子對地價的影響程度確定區(qū)域因素條件指數(shù)，修正公式見式（4）：

PE=P×DP/DE…………（4）式中：

PE——區(qū)域因素修正后比較實例價格；

P——區(qū)域因素修正前比較實例價格；

DP——待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；

DE——比較實例宗地區(qū)城因素條件指數(shù)。

6.1.9個別因素修正

個別因素修正是將比較實例在其個體狀況下的價格調整為待估宗地個體狀況下的價格。

個別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內基礎設施水平、地勢、地質、水文狀況、容積率、其他規(guī)劃限制條件等。個別因素修正的具體因子應根據(jù)待估宗地的用途確定。綜合考慮個別因素中的各因子對地價的影響程度確定個別因素條件指數(shù)，修正公式見式（5）：

PE=P×SP/SE…………（5）式中：

PE—一個別因素修正后比較實例價格；

P—一個別因素修正前比較實例價格；

SP——待估宗地個別因素條件指數(shù)；

SE——比較實例宗地個別因素條件指數(shù)。當容積率對地價影響較大時，應單獨修正。

6.1.10土地使用年期修正

土地使用年期修正是將各比較實例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期，消除因土地使用年期不同而對價格帶來的影響。修正公式見式（6）：

Pt=P×K…………（6）式中：

Pt——一年期修正后宗地價格；

P——年期修正前比較實例價格；

K——年期修正系數(shù)。見式（7）：

K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]…………（7）式中：

r——土地還原率；

m——待估宗地的使用年期；

n——比較實例的使用年期。

6.1.11其他因素修正

除進行上述修正外，經(jīng)過充分調查和專家論證，還可根據(jù)比較實例與待估宗地的條件差異進行其他必要的修正。

6.1.12測算比準價格

根據(jù)經(jīng)過上述各項比較修正后的比較實例價格，選擇適用方法計算綜合結果，作為比準價格，常用計算方法包括：

a）簡單算術平均法；

b）加權算術平均法；

c）中位數(shù)法；

d）眾數(shù)法。

6.1.13適用范圍

市場比較法主要適用于地產市場發(fā)達，有充足可比實例的地區(qū)。市場比較法除可直接用于評估土地價格或土地租金外，還可用于其他估價方法中相關參數(shù)的求取。

6.2收益還原法

6.2.1基本公式

以收益還原法評估土地價格公式如式（8）和式（9）所示：

a）純收益不變，且永續(xù)，各相關因素不變：

P=a/r…………（8）式中：

P——土地收益價格；

a——土地純收益（或地租），每年不變；

r——土地還原率，固定且大于零。

b）純收益不變，收益年期有限，各相關因素不變：

式中：

P、a、r含義同前；

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