淺談超高層建筑重置成本中的開發(fā)成本

隨著我國經(jīng)濟和科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，超高層建筑逐漸盛行。作為現(xiàn)代城市中的地標(biāo)，超高層建筑已表現(xiàn)出非凡作用，成為國家、民族以及城市經(jīng)濟崛起的象征。我國的超高層建筑發(fā)展始于1990年，1990～2007年是超高層建筑的起步期，2008～2012年為超高層建筑的快速發(fā)展期，2013～2018年可謂是超高層建筑的繁榮期。因此，在評估實務(wù)中，我們也會遇到越來越多的涉及到超高層建筑物的估價對象。

注：表中投資額為項目總投資，包含土地成本等

通常，超高層建筑物一般位于經(jīng)濟發(fā)達(dá)區(qū)域或者位于城市中心地段，處于這類位置的估價對象在評估中一般都具有運用比較法和收益法的前提，但是在以下情況中我們需要考慮到估價對象的成本構(gòu)成：1、估價對象為在建工程、期房時；2、估價對象為獨特設(shè)計或只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)時；3、當(dāng)估價目的是為房地產(chǎn)保險和房地產(chǎn)損害賠償使用時；4、當(dāng)運用剩余法評估土地時。因此，當(dāng)超高層建筑物作為估價對象出現(xiàn)在上述情況中時就需要對其進(jìn)行成本分析了。

一般的，建筑物重置成本=開發(fā)成本+管理費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售費用+銷售稅費。從多個方面來說，超高層建筑物重置成本構(gòu)成與普通高層建筑有很大差別，除了因開發(fā)商綜合實力、項目開發(fā)目的、項目建設(shè)及運營難度、社會效益等與普通項目不同而造成的管理費用、投資利息、開發(fā)利潤、銷售費用不同外，開發(fā)成本是超高層建筑物與普通建筑物差別最大的地方，本文就超高層建筑開發(fā)成本進(jìn)行分析。

中國《民用建筑設(shè)計通則》GB50352—2005規(guī)定：建筑高度超過100米時，不論住宅及公共建筑均為超高層建筑。根據(jù)世界超高層建筑學(xué)會的新標(biāo)準(zhǔn)，300米以上為超高層建筑。超高層建筑的高度決定了其結(jié)構(gòu)形式，其結(jié)構(gòu)形式又決定了總體開發(fā)成本的高低，常見的結(jié)構(gòu)如下：

注：表中高度為對應(yīng)結(jié)構(gòu)起始高度

超高層建筑開發(fā)成本要遠(yuǎn)高于普通建筑，據(jù)筆者調(diào)查，其開發(fā)成本增加主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1.設(shè)置避難層（100米以上的建筑，一般每隔50米要設(shè)置一個避難層）；2.供電系統(tǒng)：雙電源+自備電源；3. 超高層建筑的消防要求極為嚴(yán)格，凡超過5平方米的房間均要設(shè)置火災(zāi)探測器，進(jìn)戶門要求為甲級防火門，消防電梯要在3臺或以上；4.電梯必須要分層設(shè)計；5.由于高處的濕度和風(fēng)力情況較為復(fù)雜，在外墻材料，鋁合金窗，玻璃等建筑材料的選擇會格外嚴(yán)格；6.超高層建筑設(shè)計復(fù)雜，項目設(shè)計和管理水平要求也較高；7.超高層建筑施工工藝、建筑技術(shù)難于普通建筑；8.超高層建筑的配套人防面積也較普通建筑增加很多。

以成都地區(qū)高度200米，結(jié)構(gòu)層50層的框架-核心筒結(jié)構(gòu)超高層甲級寫字樓為例，建安造價細(xì)目如下表所示。

如果建造的不是超高層寫字樓，而是超高層住宅或酒店，建安造價則更高，主要是因為每層的隔斷墻的增加、裝修增加及給排水系統(tǒng)的增加導(dǎo)致。筆者整理出下表，集中展示了成都地區(qū)一個超高層酒店（40層，150米高，落地剪力墻結(jié)構(gòu)）的建造成本，其建造成本大致在13,096–14,734 元/平米，遠(yuǎn)比超高層寫字樓造價高。

筆者還收集到了位于成都市東大街一環(huán)路外某超高層綜合體項目（涵蓋住宅、公寓、辦公及商業(yè)）開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計成本費用。截止2018年8月，該綜合體項目尚在基坑作業(yè)階段，項目規(guī)劃總建筑面積329,022.35平方米，其中地上建筑面積245,482.85平方米，地下建筑面積83,539.5平方米。項目分兩個地塊實施，其中大地塊主要為3棟超高層及1棟高層，結(jié)構(gòu)高度約99～215米，主要功能為住宅及公寓，同時包含少量1層商業(yè)。小地塊主要為1棟結(jié)構(gòu)高度約210米的超高層綜合樓（以辦公為主，包含商業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)配套等），并包含1棟1～3層商業(yè)。所有單體共同坐落于一個三層地下室之上，地下室埋深約13.5m。

開發(fā)產(chǎn)品成本費用估算表

從上表可以看出，該超高層綜合體僅建安工程費預(yù)計就將達(dá)到7,321元/平方米，遠(yuǎn)超周邊其他普通高層建筑建安費用（周邊普通高層建筑〔含精裝修〕建安費用一般在4,000～5,000元/平方米）。

筒中筒結(jié)構(gòu)超高層建筑的造價較難以估計，受建筑外立面、高度、施工工藝及所在地區(qū)等影響巨大，一般筒中筒結(jié)構(gòu)應(yīng)用于超超高層建筑（如632米的上海中心、528米的北京中信大廈），由于這種高度的建筑，在設(shè)計上往往與眾不同，其成本預(yù)估較為困難，一般來說，在上海建一個超超高層的建筑，開發(fā)成本至少在15000元/平米以上，在北京或廣州需要13000元/平米以上，在成都需要11000元/平米以上。

結(jié)語：因超高層建筑在所有建筑物中屬特殊個案，即便是超高層建筑之間也因設(shè)計、結(jié)構(gòu)形式、高度、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑功能等不同而千差萬別，故前述數(shù)據(jù)不具有較高的代表性。因此，在評估實務(wù)中我們應(yīng)盡量收集到估價對象一手造價資料，以量身定做的造價信息作為分析估價對象開發(fā)成本的依據(jù)，再結(jié)合類似超高層建筑開發(fā)成本進(jìn)行對比，然后判斷，最終得出貼合估價對象客觀實際的開發(fā)成本數(shù)據(jù)。（國策成都 許可）

以上文章轉(zhuǎn)自“估價師平臺”