如何對海域使用權(quán)進行評估

一、海域估價的概念與意義

（一）海域估價的概念

海域估價（評估）是根據(jù)海域的質(zhì)量、區(qū)位條件、利用潛力、利用效益，運用科學(xué)的估價方法，對海域資源的使用價值所作的評定和估算。

（二）海域估價的目的和意義

1、海域評估是推動海域資產(chǎn)化管理，完善海域有償使用制度的基礎(chǔ)性工作。2002年1月1日《中華人民共和國海域使用管理法》正式實施，確立了海域有償使用制度，但在海域有償使用的具體做法上，尚需制定一系列配套法規(guī)予以細化。特別是在海域有償使用的量化方面，在海域使用權(quán)交易的各環(huán)節(jié)等都需要通過海域評估予以規(guī)范。

2、海域評估可以揭示海域在質(zhì)量、區(qū)位和使用效益上的差異性，從宏觀上指導(dǎo)海域開發(fā)利用活動。

3、海域評估有助于建立有效的海域使用補償機制，促進海洋生態(tài)環(huán)境的保護。

4、海域評估能夠推動海域市場化，發(fā)揮市場在海洋資源利用配置中的作用。

二、海洋資源管理及海域估價的現(xiàn)狀

（一）海洋資源管理方面現(xiàn)有的法律、法規(guī)和規(guī)章

現(xiàn)行海洋資源管理類 的法律、法規(guī)和規(guī)章主要有《中華人民共和國海域使用管理法》、《中華人民共和國海洋環(huán)境保護法》、《中華人民共和國礦產(chǎn)資源法》、《鋪設(shè)海底電纜管道管理 規(guī)定》、《海域使用權(quán)管理規(guī)定》、《海域使用權(quán)登記辦法》、《福建省海域使用管理條件》、《福建省海域使用管理辦法》、《福建省海域使用金征收配套管理辦 法》等等。我國的海洋法律、法規(guī)的相繼出臺與不斷完善，為開辦海域使用權(quán)抵押貸款創(chuàng)造了良好的法律環(huán)境。

（二）海域估價的現(xiàn)狀

《海域使用管理法》 自2002年1月1日實施以來，國家海洋局組織開展了海域估價制度研究和試點，山東、江蘇、浙江、福建等省相繼涉足到了此業(yè)務(wù)領(lǐng)域，但由于我國現(xiàn)行海洋資源管理類的法律法規(guī)中還沒有關(guān)于海域使用權(quán)價值評估方面的規(guī)定，在實際工作中遇到諸多困難。歸結(jié)起來，主要有如下：

1、缺乏海域使用權(quán)價值評估的規(guī)范（規(guī)程）

房地產(chǎn)有《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，土地有《土地估價規(guī)程》，而目前缺乏海域估價方面的規(guī)定，使海域估價無章可循。

2、管理程序上沒有較成熟的方式

3、缺乏專業(yè)資質(zhì)的估價部門

目前由于缺乏海域方面專業(yè)的估價與估價管理部門，大多借助土地、房地產(chǎn)部門的做法，這種做法與海域是否吻合，值得探索。

4、用海企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況的基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)索取困難

用海行業(yè)是一個新興行業(yè)，與用海企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)聯(lián)的資料數(shù)據(jù)難以搜集與索取，就算能夠索取到這些資料，但這些資料的真實性如何判定？就算是真實的，但這些數(shù)據(jù)資料在現(xiàn)行的海域使用權(quán)價值評估工作中是否得到真正意義上的體現(xiàn)？這些也都值得探索。

5、海域使用權(quán)與臨海土地分離難

對于臨海工業(yè)、港口物流等行業(yè)來說，海域使用權(quán)與臨海土地使用權(quán)是緊密結(jié)合的，這是由海域和海域使用性質(zhì)與特點所決定的。眾所周知，臨海工業(yè)、港口物流用海，其海域和臨海土地是無法截然分開的一個空間資源整體，從海域使用功能性來講，脫離了臨海土地，海域就失去了許多實用性。目前，除漁業(yè)及養(yǎng)殖用海外，海域使用權(quán)的價值主要體現(xiàn)在海域與臨海土地結(jié)合形成的港口、碼頭、航道等資源上，如果單獨使用海域或臨海土地任何一方作為抵押，都無法體現(xiàn)海域的實際價值。特別是從資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的角度來看，除了漁業(yè)及養(yǎng)殖業(yè)用海外，大多數(shù)工礦交通等性質(zhì)用海，如果脫離了臨海土地，其海域使用權(quán)在二級市場上是很難進行轉(zhuǎn)讓的，因此，如果摒棄臨海土地，單獨進行海域使用權(quán)抵押，在實踐中是行不通的。

三、與海域使用權(quán)估價有關(guān)的若干基礎(chǔ)知識

（一）海域使用權(quán)的概念

海域使用權(quán)是單位或個人以法定方式取得的對國家所有的特定海域的排他性支配權(quán)利。這種排他性的支配權(quán)包括對特定海域的占有、利用、收益的權(quán)利和一定方式下的處分權(quán)利，具有排他性、合法性、期限性、受限性四個特征。它是一種自然資源使用權(quán)，是從海域所有權(quán)上派生出來的一種財產(chǎn)權(quán)利，使用權(quán)人可以運用這種權(quán)利對特定海域的使用價值進行開發(fā)利用和收益，謀取一定的利益，實現(xiàn)一定的目的。海域使用權(quán)是所有權(quán)與使用權(quán)分離的一種表現(xiàn)形式，從性質(zhì)上講是他物權(quán)，是一種以海域的使用價值為其內(nèi)容的用益物權(quán)。

（二）與海域有關(guān)的若干基礎(chǔ)知識

1、海域：海域是指一定界限內(nèi)的邊緣海區(qū)域，包括區(qū)域內(nèi)的海表層、表層以下的水體及其底土，是一個主體空間。

2、海域使用：根據(jù)《海域使用管理法》第二條，海域使用是“在中華人民共和國內(nèi)水、鄰海持續(xù)使用特定海域三個月以上的排他性用海活動”。它包括如下內(nèi)涵：（1）使用位置的固定性（游動性使用不屬于海域使用）；（2）使用時間的連續(xù)性（即三個月以上）；（3）用?；顒拥呐潘?；（4）利用對象的特定性（只要利用海域概念中的任何其中一項，都構(gòu)成海域使用）。

3、海洋功能區(qū)劃：海洋功能區(qū)劃是根據(jù)海域區(qū)位、自然條件、環(huán)境條件和開發(fā)利用的要求，按照海洋功能標準，將海域劃分為不同類型的功能區(qū)。海域使用必須符合海洋功能區(qū)劃。

（三）海域權(quán)屬制度

1、海域所有權(quán)：海域所有權(quán)全部屬國家所有。它不同于土地所有權(quán)分為國家所有與集體所有兩種性質(zhì)。

海域所有權(quán)的特征：所有權(quán)主體的唯一性；所有權(quán)客體是一個立體空間。

2、海域使用權(quán)：我國確立了海域所有權(quán)和使用權(quán)相分離的原則。海域使用權(quán)的概念，前面以述。海域使用權(quán)最高期限，按照下列用途確定：

（1）養(yǎng)殖用海15年；

（2）拆船用海20年；

（3）旅游、娛樂用海25年；

（4）鹽業(yè)、礦業(yè)用海30年；

（5）公益事業(yè)用海40年；

（6）港口、修造船廠等建設(shè)工程用海50年。

（四）海域使用的分類：

根據(jù)國家海洋局《關(guān)于印發(fā)海籍調(diào)查規(guī)程的通知》（國海管字[2002]222號）以海域用途為主要依據(jù)，海域使用分為9個一級類，25個二級類（見下表）。

海域使用分類體系表

四、影響海域估價的因素

（一）區(qū)位條件

海域區(qū)位就是海域的空間位置及與其相鄰陸地或海域的相互關(guān)系。在海域價值評估中，需分析的區(qū)位因素很多，包括區(qū)位優(yōu)勢、地理區(qū)位、經(jīng)濟區(qū)位、交通區(qū)位、區(qū)域等級、周邊地區(qū)的自然社會經(jīng)濟發(fā)展概況等等。

（二）自然因素

為進行海域估價，要通過資料收集（如海岸調(diào)查資料、海籍圖、海域登記表）和外業(yè)調(diào)查，獲取待估海域的地質(zhì)地貌、氣候、水文、生物條件、海水質(zhì)量、自然災(zāi)害等相關(guān)資料，并著重分析影響海域使用方向、收益大小的因素和影響程度，作為評估海域使用價值的基礎(chǔ)資料。

（三）社會經(jīng)濟因素

海域估價需要考慮到各種社會經(jīng)濟條件對海洋開發(fā)利用和利用效益的影響。社會經(jīng)濟因素包括經(jīng)濟因素、技術(shù)因素、人口和城鎮(zhèn)因素、文化因素、政治因素以及資源環(huán)境的變遷等。

五、宗海價值評估

（一）宗海價值的涵義和作用

1、宗海的概念：凡被權(quán)屬界線所封閉的一個用海單元或者雖屬同一權(quán)屬單位但劃為不同使用類型的各用海單元，均稱為宗海。

2、宗海價值的概念：是指某一宗海在某一估價時點的有償使用標準和市場供求狀況下，海域使用權(quán)的評估價值。宗海價值是針對需要確權(quán)或交易的具體海域的估價，因估價目的的不同，可以采用年使用金溢價、多年期使用權(quán)出讓底價、圍填海一次性出讓底價等多種形式。

3、宗海價值的作用：具備有個案性、時效性、多功能性、科學(xué)與藝術(shù)性。

個案性。宗海價值不同于針對大面積海域類型和級別評估的基準價格，他是以各類各級海域基準價格和沿海地區(qū)制定的海域使用金標準為依據(jù)，并根據(jù)宗海周邊環(huán)境、相鄰陸域 社會經(jīng)濟發(fā)展水平、宗海自身特殊的自然條件、生產(chǎn)力水平、使用方式、出讓率等實際情況進行的個案估價。根據(jù)估價目的的不同可分有：申請使用權(quán)、拍賣、招標、轉(zhuǎn)讓、抵押、清產(chǎn)核資、企業(yè)改制等等。

時效性。宗海價值只反映某一估價時點的價格水平，只在一定的時段內(nèi)發(fā)揮其作用。

多功效性。具有多方面的功效。它是政府檢驗使用金標準的合理程度，了解市場發(fā)育程度的參考；是使用權(quán)人和要求取得海域使用權(quán)者交易的參考價格；是為在涉海企業(yè)的改制、合資、合作經(jīng)營活動中確定各方合法權(quán)益提供依據(jù)。

科學(xué)性和藝術(shù)性。海域估價是科學(xué)與藝術(shù)（經(jīng)驗）的結(jié)合。

（二）宗海價值評估的一般要求

1、明確估價目的和任務(wù)。針對具體海域，按照委托估價者的目的，由專業(yè)估價人員進行估價工作，必須首先明確估價對象、估價目的、估價時點，并編制相應(yīng)的估價計劃。

2、獨立客觀公正。宗海價值旨在真實反映估價對象的收益和價格水平，因此必須對資料充分調(diào)查取證，切忌主觀性、表面性、片面性、隨意性，做到估價工作不受任何方面的干擾。

3、多種方法結(jié)合、互相驗證校核。盡可能地選擇多種估價方法，互相校核、驗證，綜合確定評估價值。同時，要對各種估價方法的優(yōu)缺點有清醒地認識，防止使估價過程變成各種方法的拼湊。

4、撰寫估價報告。估價報告包括：估價對象、估價目的、估價機構(gòu)和人員、估價方法、技術(shù)路線、估價結(jié)果以及成果適用范圍等。

（三）宗海價值的評估方法

1、常見的幾種估價方法

宗海價值的評估可采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準價格修正法、補償價格法等估價方法。但是要根據(jù)估價對象的具體情況以及估價目的等區(qū)別對待，要選擇最適合的估價方法。

除了補償價格法之外，上述各種方法的估價原理、計算公式與土地及房地產(chǎn)估價基本相似。這里主要對“補償價格法”略作介紹。

2、補償價格法介紹

（1）基本原理

該方法也屬于成本法，是以開發(fā)前海域使用權(quán)價值和開發(fā)后追加費用總和為依據(jù)，確定開發(fā)后海域價值的一種估價方法。

補償價格法適用于新開發(fā)海洋估價，對于新開發(fā)尚難了解收益的濱海旅游、港口航運、修造船等用海均可采用此方法。

采用此方法的主要事項：①當海域使用權(quán)已出讓給某單位后，該單位為改善海域狀況對海域追加了投資，這種使用單位投資引起的海域收益增值，理應(yīng)由使用單位取得。海域使用價值不因這樣的效益增加而提高；②對追加投資的補償僅限于為提高海域效益必要的投入，通常是指在海域經(jīng)營、生產(chǎn)過程中未能消耗，附著于海域較持久發(fā)揮作用的規(guī)定資產(chǎn)。

（2）估價程序

① 收集資料。了解海域開發(fā)前的原海域收益和價值。

② 測算海域開發(fā)維護追加的費用。測算其追加的費用并分析海域開發(fā)的社會必要費用，以及投資發(fā)揮效用的年限。

③ 測算海域開發(fā)的合理利潤、利息。

④ 求取宗海價值。

公式： Pe=Peo+D+R+I

式中：Pe——開發(fā)后海域使用權(quán)價值；

Peo——開發(fā)前海域初始價值；

D——海域開發(fā)費用；

R——海域開發(fā)合理利潤；

I——開發(fā)利息。

（四）估價的基本程序

從接受估價委托開始到最后出具估價報告并收取估價報酬的全過程的各項具體工作的先后次序，稱之為估價的基本程序。

1、獲取估價業(yè)務(wù)（略）

2、受理估價委托及明確估價的基本事項

（1）明確估價目的。估價目的由委托人提出。估價目的一般有：海域使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、海域使用金征收、海域增值金征收、租賃、抵押、資產(chǎn)核定等。

（2）明確估價對象。主要包括估價對象實物、權(quán)益和海域區(qū)位狀況。估價對象及范圍和內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價目的，依據(jù)法律法規(guī)并征求受委托人認可后綜合確定。估價人員應(yīng)向委托人提出可由其提供的關(guān)于估價對象基本狀況的資料（如：區(qū)域位置、面積、用途、使用權(quán)狀況等）。

（3）明確估價時點。即要明確所評估的價值是指哪個具體時間點上的價值，一般用年、月、日表示。

（4）簽訂估價合同（略）。

3、擬定估價作業(yè)方案

主要包括：擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法；擬調(diào)查搜集的資料；實地查看查證；預(yù)計所需時間、人力、估價額；擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。

4、搜集估價所需資料

搜集什么樣的實例資料，主要取決于擬采用的估價方法。對搜集資料應(yīng)進行核實，并對所搜集資料進行整理、分類、分析、總結(jié)。

5、現(xiàn)場查看估價對象

現(xiàn)場查看包括兩個方面：一是對估價對象的有關(guān)情況到現(xiàn)場查證、核實；二是對未知情況進行調(diào)查?，F(xiàn)場查看的內(nèi)容主要包括：海域位置狀況、海域利用現(xiàn)狀、宗海周圍環(huán)境景觀、宗海自然環(huán)境因子的調(diào)查等；對事先搜集的資料進行核實，并補充搜集估價所需資料；了解當?shù)睾Ｓ蚴袌鲂星楹吞匦?；對估價對象及周圍環(huán)境進行拍照等。

6、選定估價方法

對于有交易實例海區(qū) 的宗海估價采用市場比較法；對于有基準價格和宗海價格修正系數(shù)表的宗海采用基準價格修正法；對于有收益的宗?？刹捎檬找娣?。估價方法的采用，取決于估價對象的類型、估價方法的適用條件以及所搜集的資料的數(shù)量和質(zhì)量。對于同一估價對象，宜選用兩種以上估價方法，且不得隨意取舍。有條件選用市場比較法的，應(yīng)以 市場比較法為主要估價方法。估價方法選定后，即可進行具體的測算。

7、確定估價結(jié)果

同一估價對象在同一估價時點，采用不同的估價方法，所求取的估價結(jié)果可能不同，這是正常的。當這些估價結(jié)果差異較大時，應(yīng)查找并排除出現(xiàn)較大差異的原因，一般說可以按照以下順序進行檢查：①計算過程是否有錯誤；②基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準確；③參數(shù)選取是否合理；④公式選用是否適當；⑤估價方法選用是否合適于估價對象和估價目的；⑥是否符合估價原則。

在確認上述無誤之 后，可選用合適的數(shù)學(xué)方法（如：簡單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等），求出一個綜合的估價結(jié)果。當選用加權(quán)平均數(shù)時，應(yīng)根據(jù)估價方法的適合性、 占有資料的全面準確性程度，賦予不同的權(quán)數(shù)。適合性、全面準確性大的賦予較大的權(quán)數(shù)，反之，賦予較小的權(quán)數(shù)，權(quán)數(shù)要符合規(guī)定的界限范圍。

8、撰寫估價報告

由于目前海域估價報告的撰寫還沒有《規(guī)范》、《規(guī)定》等規(guī)范性格式要求，因此目前基本采用房地估價、土地估價、資產(chǎn)估價的撰寫格式、內(nèi)容（此處略）。

9、交付估價報告（略）。

10、估價資料歸檔（略）。