評估技術(shù)指引.pdf

1 總 則1.1 為進(jìn)一步規(guī)范本市共有產(chǎn)權(quán)住房價格評估活動，維 護(hù)共有產(chǎn)權(quán)住房購房人和政府的合法權(quán)益，保證共有產(chǎn)權(quán)住 房價格合理，依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委《關(guān)于試點城 市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見》（建保 〔2014〕174 號）、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291-2015） 及《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕 16 號）、《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則（2021 年版）》（京建發(fā)〔2021〕416 號）、《關(guān)于未銷售限價商 品住房等政策性住房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房銷售工作的通知》 （京建發(fā)〔2021〕149 號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況， 制定本指引。 1.2 本市行政區(qū)域內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價評估， 共有產(chǎn)權(quán)住房項目同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格及產(chǎn)權(quán) 份額比例評估，代持機(jī)構(gòu)行使優(yōu)先購買權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)住房市 場價格評估，適用本指引。 1.3 涉及共有產(chǎn)權(quán)住房的價格評估目的應(yīng)當(dāng)分別表述 為：1.3.1 “新建共有產(chǎn)權(quán)住房項目土地上市前，評估共有 產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價，為確定共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售價格 提供參考依據(jù)”； 1.3.2 “對京建發(fā)〔2021〕149 號文件實施前已批準(zhǔn)的存量住宅項目轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房項目進(jìn)行銷售，且未明確銷 售價格的，評估共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價，為確定共有產(chǎn) 權(quán)住房項目銷售價格提供參考依據(jù)”； 1.3.3 “房屋銷售前，評估共有產(chǎn)權(quán)住房項目同地段、同 品質(zhì)普通商品住房價格，為確定共有產(chǎn)權(quán)份額比例提供參考 依據(jù)”；1.3.4 “共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿 5 年并 轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額，評估共有產(chǎn)權(quán)住房市場價格，為代 持機(jī)構(gòu)行使優(yōu)先購買權(quán)提供參考依據(jù)”。 1.4 本指引中的共有產(chǎn)權(quán)住房價格評估的價值時點，結(jié) 合估價目的在估價委托書中明確。 1.5 本指引中的共有產(chǎn)權(quán)住房價值類型均為價稅（增值 稅）合計。 2 共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價評估 2.1 共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價是指新建共有產(chǎn)權(quán)住房 項目土地上市前，需在土地供應(yīng)文件中予以明確的銷售均價 或由存量住宅項目轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房項目進(jìn)行銷售前，需 在房屋銷售文件中予以明確的銷售均價。 銷售均價依據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房項目的規(guī)劃條件等進(jìn)行評 估。新建共有產(chǎn)權(quán)住房項目，其規(guī)劃條件主要包括建設(shè)項目 規(guī)劃條件、規(guī)劃綜合實施方案、“多規(guī)合一”協(xié)同平臺審核 意見的函等詳細(xì)規(guī)劃；轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房項目，其規(guī)劃條 件主要包括建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 2等。2.2 共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價評估，須同時采用成本 法和比較法。 2.3 運(yùn)用成本法評估共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價，按照 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291-2015）相關(guān)規(guī)定，可選擇 房地合估路徑測算房地產(chǎn)重置成本，或選擇房地分估路徑分 別測算土地重置成本、建筑物重置成本，且房地產(chǎn)重置成本 =土地重置成本+建筑物重置成本。 2.3.1 房地產(chǎn)重置成本是在價值時點，重新開發(fā)建設(shè)全 新狀況的設(shè)定裝修情況下的共有產(chǎn)權(quán)住房項目的必要支出 和應(yīng)得利潤，包括土地成本、建筑物建設(shè)成本、管理費用、 銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。建筑物建設(shè)成 本包括建筑安裝工程費、勘察設(shè)計和前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)期間稅費（含其他工程 費）。計算公式如下： 房地產(chǎn)重置成本=土地成本+建筑物建設(shè)成本+管理費用 +銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。計算公式中各項 成本的計算基數(shù)、參數(shù)取值等，詳見附表。 土地成本是在價值時點重新購置土地的必要支出，或重 新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤，具體應(yīng)包括土地取得成 本和土地取得稅費。土地取得成本可參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī) 程》（GB/T 18508-2014）規(guī)定的比較法或成本逼近法，通過 評估共有產(chǎn)權(quán)住房的樓面熟地價確定。 a）有充足的可比土地交易實例時，應(yīng)采用比較法，在可 34 比區(qū)域內(nèi)選取不少于三個土地出讓已成交的共有產(chǎn)權(quán)住房 項目土地成交價格實例，進(jìn)行比較修正后，確定共有產(chǎn)權(quán)住 房的樓面熟地價。 當(dāng)所采用的共有產(chǎn)權(quán)住房項目土地交易實例與所評估 的共有產(chǎn)權(quán)住房項目存在用地性質(zhì)差異時，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)修正 或通過建立可比基礎(chǔ)的方式將價格內(nèi)涵進(jìn)行統(tǒng)一。 參照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國 土資廳發(fā)〔2018〕4 號）的規(guī)定，土地交易實例的修正幅度 不能超過 30％，即：（實例修正后的比準(zhǔn)價格-實例價格） ／實例價格≤30％；各實例修正后的比準(zhǔn)價格之間相差不能 超過 40％，即（高比準(zhǔn)價格-低比準(zhǔn)價格）／低比準(zhǔn)價格≤ 40％，對超過 40％的，應(yīng)另選實例予以替換。 b）當(dāng)可比土地交易實例不足時，應(yīng)采用成本逼近法評 估確定共有產(chǎn)權(quán)住房的樓面熟地價。 2.3.2 土地重置成本是在價值時點重新購置土地的必要 支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤，及其在建筑 物開發(fā)周期的管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和 開發(fā)利潤。計算公式如下： 土地重置成本=土地取得成本+土地取得稅費+管理費用 +銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。計算公式中各項 成本的計算基數(shù)、參數(shù)取值等，詳見附表。 2.3.3 建筑物重置成本包括建筑物建設(shè)成本、管理費用、 銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。計算公式如下： 建筑物重置成本=建筑物建設(shè)成本+管理費用+銷售費用5 +投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。計算公式中各項成本的計 算基數(shù)、參數(shù)取值等，詳見附表。 新建共有產(chǎn)權(quán)住房和存量期房住宅項目轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn) 權(quán)住房項目，其建造和裝修標(biāo)準(zhǔn)以被委托的共有產(chǎn)權(quán)住房項 目房屋建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案為準(zhǔn)。估價期間尚無房屋建設(shè) 工程規(guī)劃設(shè)計方案的，可參照《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè) 計宜居建設(shè)導(dǎo)則（2021 版）》設(shè)定建筑標(biāo)準(zhǔn)、面積套型、設(shè) 備管線、裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。 存量現(xiàn)房住宅項目轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房項目，其建造和 裝修標(biāo)準(zhǔn)以現(xiàn)狀條件為準(zhǔn)，同時需考慮建筑物折舊。 2.4 運(yùn)用比較法評估共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價，在可 比區(qū)域內(nèi)選取不少于三個土地出讓已成交的共有產(chǎn)權(quán)住房 項目銷售均價實例，進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房 地產(chǎn)狀況調(diào)整，修正確定共有產(chǎn)權(quán)住房項目的銷售均價。計 算公式如下： 比較銷售均價=可比實例銷售均價×交易情況修正系數(shù) ×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū) 位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整）時，分別對可 比實例成交價格的修正或調(diào)整幅度不宜超過 20%，共同對可 比實例成交價格的修正和調(diào)整幅度不宜超過 30%；經(jīng)修正和 調(diào)整后的各可比實例價格中，最高價與最低價的比值不宜大 于 1.2。2.5 選取不少于三個土地出讓已成交的共有產(chǎn)權(quán)住房項目可比實例時，原則上應(yīng)在同一行政區(qū)內(nèi)收集，同一行政區(qū) 內(nèi)可比實例不足時，可適當(dāng)擴(kuò)大供需圈范圍直至滿足條件； 原則上應(yīng)采用三年以內(nèi)的實例，三年內(nèi)可選實例不足時，可 將選擇年限適當(dāng)擴(kuò)大直至滿足條件，評估時并根據(jù)市場情況 進(jìn)行期日修正。需要增加可比實例來源時按照先調(diào)整范圍后 調(diào)整時間的原則處理。 2.6 共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價的確定，應(yīng)依據(jù)評估結(jié) 果，并以項目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)，同時考慮同 地段、同品質(zhì)普通商品住房項目的價格水平和居民家庭的購 房支付能力。 存量住宅項目轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價確定 時，還需考慮其收購成本、持有成本等。 2.7 評估機(jī)構(gòu)需對同地段、同品質(zhì)普通商品住房項目的 價格水平，以及本區(qū)域內(nèi)或其他同檔次區(qū)域的其他共有產(chǎn)權(quán) 住房項目價格進(jìn)行調(diào)查和分析，并在評估報告中進(jìn)行披露。 評估報告中建議確定的銷售均價應(yīng)當(dāng)?shù)陀谕囟?、同?質(zhì)普通商品住房項目的價格水平，并與本區(qū)域內(nèi)或其他同檔 次區(qū)域的其他共有產(chǎn)權(quán)住房項目價格實現(xiàn)均衡。 2.8 劃撥土地上的存量住宅項目轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房， 評估其銷售均價和同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格評估 時，價格內(nèi)涵應(yīng)保持一致，土地性質(zhì)均設(shè)定為劃撥。需扣減 的政府土地出讓收益，可依據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房項目規(guī)劃條件， 按照共有產(chǎn)權(quán)住房出讓樓面熟地價的 25%確定。 共有產(chǎn)權(quán)住房出讓樓面熟地價確定時，需兼顧效率和精 6度。當(dāng)同時評估銷售均價和同地段、同品質(zhì)普通商品住房價 格時，可采用成本法評估銷售均價時的共有產(chǎn)權(quán)住房出讓樓 面熟地價；當(dāng)銷售均價已確定，只需評估同地段、同品質(zhì)普 通商品住房價格時，可按 2.3.1 要求參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī) 程》（GB/T 18508-2014）規(guī)定的比較法或成本逼近法，對共 有產(chǎn)權(quán)住房出讓樓面熟地價進(jìn)行單獨測算。 3 共有產(chǎn)權(quán)住房項目同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格評估 3.1 共有產(chǎn)權(quán)住房項目同地段、同品質(zhì)普通商品住房價 格是指為確定共有產(chǎn)權(quán)住房購房人產(chǎn)權(quán)份額，在共有產(chǎn)權(quán)住 房項目建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案明確后，對共有產(chǎn)權(quán)住房項目 同地段、同品質(zhì)普通商品住房進(jìn)行評估的價格。 3.2 同地段是指按照就近原則，能夠滿足共有產(chǎn)權(quán)住房 項目市場價格評估所需要的可比實例所形成的同質(zhì)區(qū)域。同 品質(zhì)是指使用功能、建筑類型、建筑結(jié)構(gòu)、戶型（含面積）、 裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備及公共配套等與共有產(chǎn)權(quán)住房項目相同 或相似。3.3 共有產(chǎn)權(quán)住房項目同地段、同品質(zhì)普通商品住房的 價格采取標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價格進(jìn)行評估。 標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)是指參照所在項目的建筑類型、建筑結(jié)構(gòu)、 戶型（含面積）、朝向、裝飾裝修及設(shè)施設(shè)備等因素，并按 照眾數(shù)原則所設(shè)定的具有代表性指標(biāo)的房屋。 標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)定時，需要依據(jù)項目的建設(shè)工程規(guī)劃 設(shè)計方案，分別單獨統(tǒng)計得出不同戶型（含面積）、不同朝 7向的數(shù)量占比，按照眾數(shù)原則設(shè)定得出標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的戶型 （面積）、朝向；當(dāng)數(shù)量占比相同時，進(jìn)一步測算面積占比， 按照面積占比選擇眾數(shù)。 3.4 在確定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價格時優(yōu)先采用比較法評估，在 比較法無法滿足估價要求時，可采用成本法、收益法。 3.5 同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格采用比較法評估 時，應(yīng)在同地段選取符合要求的不少于三個同品質(zhì)住宅項目 作為可比住宅小區(qū)實例，且應(yīng)優(yōu)先選用新建普通商品住宅項 目，條件不具備時，可選用存量現(xiàn)房普通商品住宅項目。 存量現(xiàn)房住宅項目轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房項目，運(yùn)用比較 法進(jìn)行同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格評估時，可比住宅 小區(qū)實例宜選用存量現(xiàn)房普通商品住宅項目。 在選擇可比住宅小區(qū)實例時，需考慮住宅小區(qū)的建成年 代、建筑類型、建筑結(jié)構(gòu)、戶型（含面積）、小區(qū)環(huán)境（建 筑密度、綠化率、停車位比例、公共配套等情況）、物業(yè)管 理情況（物業(yè)費）等因素是否與共有產(chǎn)權(quán)住房項目接近，應(yīng) 優(yōu)先選擇與共有產(chǎn)權(quán)住房相同或相似的普通商品住宅項目。 3.6 選擇新建普通商品住宅項目時，優(yōu)先選擇市住房城 鄉(xiāng)建設(shè)委會備案公布的住宅項目銷售均價，作為該小區(qū)標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)市場價格；當(dāng)選擇其他來源的銷售均價數(shù)據(jù)時，應(yīng)詳 細(xì)說明數(shù)據(jù)來源途徑。 3.7 選擇存量現(xiàn)房普通商品住宅項目時，應(yīng)調(diào)查和分析 可比住宅小區(qū)的建筑標(biāo)準(zhǔn)，并設(shè)定得出可比住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房 地 產(chǎn) 的 建 筑 標(biāo) 準(zhǔn) 。 依 據(jù) 《 房 地 產(chǎn) 估 價 規(guī) 范 》 （ GB/T 850291-2015），對每個可比住宅小區(qū)選取的不少于三個可比 實例交易價格統(tǒng)一為價稅（增值稅）合計后，進(jìn)行統(tǒng)一付款 方式、融資條件等標(biāo)準(zhǔn)化處理，再將所選可比實例與可比住 宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)進(jìn)行比較，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，計算得 出可比住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價格。計算公式如下： 可比住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)比較價格=可比實例成交價格 ×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào) 整系數(shù)。在可比實例選擇時，應(yīng)選擇普通商品住宅成交案例，并 說明數(shù)據(jù)的來源，一般不宜選擇現(xiàn)狀或上市后的經(jīng)濟(jì)適用住 房、限價商品房、自住型商品房等成交案例作為可比實例。 當(dāng)確因普通商品住宅成交案例不足時，應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用住房、 限價商品房、自住型商品房等成交案例的成交價格內(nèi)涵，統(tǒng) 一為普通商品住房成交價格后，方可使用，并需進(jìn)行詳細(xì)說 明和分析。 可比實例的成交日期應(yīng)接近價值時點，與價值時點相差 不宜超過 1 年，且不得超過 2 年。中心城區(qū)范圍內(nèi)，原則上 選擇近 1 年內(nèi)的可比實例。 3.8 將所選取的可比住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價格進(jìn)行交易 情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，分析確定共有 產(chǎn)權(quán)住房項目同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格。計算公式 如下：共有產(chǎn)權(quán)住房項目同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格= 可比住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)比較價格×交易情況修正系數(shù)× 9市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū) 位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整）時，分別對可 比實例成交價格的修正或調(diào)整幅度不宜超過 20%，共同對可 比實例成交價格的修正和調(diào)整幅度不宜超過 30%；經(jīng)修正和 調(diào)整后的各可比實例價格中，最高價與最低價的比值不宜大 于 1.2。3.9 共有產(chǎn)權(quán)住房購房人產(chǎn)權(quán)份額，參照項目銷售均價 占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定。 4 共有產(chǎn)權(quán)住房市場價格評估 4.1 共有產(chǎn)權(quán)住房市場價格是指共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取 得不動產(chǎn)權(quán)證書滿 5 年，轉(zhuǎn)讓所購共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額時， 代持機(jī)構(gòu)行使優(yōu)先購買權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)讓市場價格。通 常指在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易 方式在價值時點自愿進(jìn)行交易的金額。 4.2 共有產(chǎn)權(quán)住房市場價格優(yōu)先采用比較法評估，在比 較法無法滿足估價要求時，可采用成本法、收益法。 4.3 委托評估對象為單套住宅時，應(yīng)選用不少于三個單 套存量現(xiàn)房普通商品住宅交易價格可比實例，采用比較法， 進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，分析 確定共有產(chǎn)權(quán)住房市場價格。 當(dāng)代持機(jī)構(gòu)定期委托評估共有產(chǎn)權(quán)住房項目平均市場 價格時，采取標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價格進(jìn)行評估，且應(yīng)在同地段選取 10符合要求的不少于三個同品質(zhì)存量現(xiàn)房住宅項目作為可比 住宅小區(qū)實例。具體技術(shù)要求參照 3.3、3.5、3.7、3.8。 5 評估結(jié)果 5.1 涉及共有產(chǎn)權(quán)住房項目價格評估時，應(yīng)委托具有相 應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)按照本指引進(jìn)行。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu) 應(yīng)當(dāng)按照估價委托書或者委托合同的約定，向代持機(jī)構(gòu)提供 評估報告。評估結(jié)果有效期為自評估報告出具之日起 6 個月。 5.2 評估報告提交估價委托人之后，在市住房城鄉(xiāng)建設(shè) 委會同市發(fā)展改革委、市財政局、市規(guī)劃自然資源委共同審 核之前，與價值時點間隔超過 3 個月時，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對同 地段普通商品住宅房地產(chǎn)市場做進(jìn)一步調(diào)查和分析。 5.2.1 同地段普通商品住宅房地產(chǎn)市場若發(fā)生較大波 動，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)在調(diào)查分析市場波動情況后，根據(jù)市場波動 情況對評估報告進(jìn)行調(diào)整。 5.2.2 同地段普通商品住宅房地產(chǎn)市場若未發(fā)生較大波 動，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)在調(diào)查分析市場波動情況后，根據(jù)市場波動 情況向估價委托人出具相關(guān)說明。 6 附 則6.1 首都功能核心區(qū)對接安置房轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房項 目，原則上只對首批次對接出售時的同地段、同品質(zhì)普通商 品住房價格及產(chǎn)權(quán)份額比例進(jìn)行評估，后續(xù)批次的產(chǎn)權(quán)份額 建議在申請式退租方案中統(tǒng)籌參照首批次結(jié)果確定。 6.2 評估集體建設(shè)用地上的共有產(chǎn)權(quán)住房項目，按照《中 11華人民共和國土地管理法》等相關(guān)法規(guī)的要求，可參照本評 估指引。6.3 本指引自 2023 年 4 月 1 日起實施，由北京房地產(chǎn)估 價師和土地估價師與不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會負(fù)責(zé)解釋，并根 據(jù)實施情況，適時修訂。