原標題：《北京市城市更新條例》明年3月1日施行　以保留利用提升為主　嚴控大規(guī)模拆除增建

　　嚴格控制大規(guī)模拆除、增建；探索實施建筑用途轉換、土地用途兼容；核心區(qū)平房院落騰退后，可依規(guī)用于租賃住房、便民服務；老樓加裝電梯應由業(yè)主表決確定……

　　市十五屆人大常委會第四十五次會議日前表決通過《北京市城市更新條例》，條例將于2023年3月1日起施行。聚焦民生保障，條例對事關人民群眾切身利益的平房院落修繕利用、危舊樓房改建、老舊小區(qū)加裝電梯、補充便民服務設施等更新事項，明確了實施路徑。

　　編制城市更新專項規(guī)劃

　　什么是“城市更新”？條例明確城市更新是指對本市建成區(qū)內城市空間形態(tài)和城市功能的持續(xù)完善和優(yōu)化調整，包括居住類、產業(yè)類、設施類、公共空間類、區(qū)域綜合類等5大類、12項更新內容，不包括土地一級開發(fā)、商品住宅開發(fā)等項目。

　　民生優(yōu)先、問題導向、多元參與……條例規(guī)定本市城市更新實行“留改拆”并舉，以保留利用提升為主，同時堅持先治理、后更新，優(yōu)先補齊公共服務設施短板，嚴格控制大規(guī)模拆除、增建，延續(xù)歷史文脈，凸顯首都城市特色。

　　突出“規(guī)劃引領”，條例要求，本市通過城市更新專項規(guī)劃和相關控制性詳細規(guī)劃對資源和任務進行時空統(tǒng)籌和區(qū)域統(tǒng)籌。城市更新專項規(guī)劃具體包括提出更新目標、明確組織體系、劃定重點更新區(qū)域、完善更新保障機制等內容。編制城市更新專項規(guī)劃，應向社會公開，充分聽取專家、社會公眾意見。對于存在重大安全隱患、居住環(huán)境差、市政基礎設施薄弱、嚴重影響歷史風貌以及現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能、產業(yè)結構不適應經濟社會發(fā)展等情況的區(qū)域，在規(guī)劃實施中應當優(yōu)先考慮。

　　核心區(qū)平房院落騰退后可發(fā)展租賃住房和便民服務

　　不同區(qū)域、不同特點的更新項目將有“定制”的更新規(guī)則。

　　實施首都功能核心區(qū)平房院落保護性修繕、恢復性修建，可采用申請式退租、換租、房屋置換等方式，完善配套功能，改善居住環(huán)境。首都功能核心區(qū)平房院落騰退空間，在滿足居民共生院改造和申請式改善的基礎上，允許實施主體依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，利用騰退空間發(fā)展租賃住房、便民服務、商務文化服務等行業(yè)。

　　實施危舊樓房和簡易樓改建的，建立物業(yè)權利人出資、社會籌資參與、政府支持的資金籌集模式，物業(yè)權利人可以提取住房公積金或者利用公積金貸款用于支付改建成本費用。改建項目應當不增加戶數(shù)，可以利用地上、地下空間，補充部分城市功能，適度改善居住條件，可以在符合規(guī)劃、滿足安全要求的前提下，適當增加建筑規(guī)模作為共有產權住房或者保障性租賃住房。

　　老樓加裝電梯費用分攤等可由業(yè)主依法確定

　　老舊小區(qū)加裝電梯關系到群眾切身利益。條例要求，實施城市更新過程中，為了滿足安全、環(huán)保、無障礙標準等要求，增設必要的電梯等附屬設施，增加的建筑規(guī)?？梢圆挥嬋敫鲄^(qū)建筑管控規(guī)模。老舊住宅樓房加裝電梯的，應當依法由業(yè)主表決確定。業(yè)主可以依法確定費用分攤、收益分配等事項。

　　為了更好解決加裝電梯的資金問題，條例規(guī)定，政府可以對涉及公共利益的城市更新項目予以資金支持，引導社會資本參與?！白鞒錾鲜鲆?guī)定的目的，一是依據(jù)民法典的相關規(guī)定引導業(yè)主自治；二是表明，我市對符合條件的老樓加裝電梯已有財政資金支持政策，本條例實施后該政策繼續(xù)執(zhí)行?！笔腥舜蟪Ｎ瘯ㄖ妻k副主任、新聞發(fā)言人王愛聲解釋說。

　　鼓勵存量建筑“變身”市政基礎設施

　　推動城市更新離不開規(guī)劃和土地政策保障。法規(guī)為實踐探索留出了空間，提出本市探索實施建筑用途轉換、土地用途兼容。鼓勵各類存量建筑轉換為市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施。公共管理與公共服務類建筑用途之間可以相互轉換；商業(yè)服務業(yè)類建筑用途之間可以相互轉換；工業(yè)以及倉儲類建筑可以轉換為其他用途。同時，可以通過租賃、出讓、先租后讓、作價出資或者入股等有償使用方式使城市更新過程中的土地供應方式更加豐富靈活。

　　地下空間利用也有了相關規(guī)定，本市鼓勵在符合控制性詳細規(guī)劃的前提下，采取分層開發(fā)的方式，合理利用地上、地下空間補充建設城市公共服務設施，并依法辦理不動產登記。支持將符合要求的地下空間用于便民服務設施、公共服務設施，補充完善街區(qū)服務功能。

　　涉及多個物業(yè)權利人可協(xié)商確定更新方案

　　城市更新涉及的相關主體責任、義務龐雜，條例設定了城市更新物業(yè)權利人的范圍及權利義務，確保市民和市場主體從“想?yún)⑴c”到“會參與”。

　　物業(yè)權利人享有更新權利、承擔更新義務，可以向本市各級政府及其有關部門提出更新需求和建議，更新后依法享有經營權和收益權。同時應當履行業(yè)主義務，參與共有部分的管理，對共同決定事項進行協(xié)商，執(zhí)行業(yè)主依法作出的共同決定等。

　　城市更新要“商量著辦”。條例規(guī)定，城市更新項目涉及多個物業(yè)權利人的，通過共同協(xié)商確定實施方案。實施電線、電纜、水管、暖氣、燃氣管線等建筑物以內共有部分改造的，可以根據(jù)管理規(guī)約或者議事規(guī)則由業(yè)主依法表決確定。

　　存在公共利益需要時，也可以通過征收之外的協(xié)商方式取得相應房屋所有權。條例提出，城市更新過程中需要對私有房屋進行騰退的，實施主體可以采取產權調換、提供租賃房源或者貨幣補償?shù)确绞竭M行協(xié)商。

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　　改造改建帶來的建筑規(guī)模增加如何解決？市規(guī)自委：

　　明確“必要附屬設施不計”和“保民生增量全區(qū)統(tǒng)籌”兩條策略

　　條例提到的老舊小區(qū)加裝電梯、老舊廠房加層，由這些改造改建帶來的建筑規(guī)模的增加，其指標從何而來，是否會突破北京城市總體規(guī)劃的減量要求？

　　市規(guī)劃自然資源委黨組成員、總規(guī)劃師石曉冬表示，在嚴格落實北京城市總體規(guī)劃雙控要求的前提下，為有效提升社會各界推動城市更新實施的積極性，本市提出了兩條解決策略：一是對于更新改造過程中增設的必要附屬設施，如老舊小區(qū)為了滿足安全、無障礙標準等要求加裝的電梯，直接明確其增加的建筑規(guī)模可不計入各區(qū)建筑管控規(guī)模。二是對為保障居民基本生活、補齊城市短板且不涉及增加人口的更新項目，如為了補充公服配套設施的老舊廠房內部加層，由轄區(qū)政府在全區(qū)范圍內進行指標統(tǒng)籌。“兩條策略旨在激活各區(qū)建筑規(guī)模指標流量池，引導各區(qū)算好本區(qū)建筑規(guī)模指標投放使用的時間賬、空間賬和效果賬，以時間換空間，把實施城市更新作為落實總規(guī)的著力點，促進城市發(fā)展的增長點，也作為提升群眾獲得感的支撐點?！笔瘯远f。