收益還原法測(cè)算加油站土地使用權(quán)價(jià)值初探

摘要：本文結(jié)合實(shí)際遇到的案例，分析了利用估價(jià)期日加油站的客觀經(jīng)營(yíng)收益測(cè)算加油站類(lèi)商業(yè)用地地價(jià)的過(guò)程，供大家估價(jià)實(shí)踐中做參考。

    關(guān)鍵詞：加油站、收益還原法、土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估

一、估價(jià)對(duì)象基本情況

待估宗地位于壽縣堰口鎮(zhèn)壽六路西側(cè)，土地使用權(quán)面積：2000平方米，土地使用權(quán)取得時(shí)間：2015年12月27日，土地使用權(quán)年期：40年使用權(quán)，估價(jià)期日：2018年12月27日，土地剩余使用權(quán)年限37年，現(xiàn)狀建有鋼混結(jié)構(gòu)辦公及輔助用房100平方米，鋼結(jié)構(gòu)罩棚400平方米（兩棟建筑物于2016年12月份建成）。配備有總?cè)莘e約80立方米的4個(gè)儲(chǔ)油罐，安裝4臺(tái)稅控加油機(jī)，2臺(tái)配電瓶，1臺(tái)發(fā)電機(jī)及相關(guān)配套設(shè)施。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，類(lèi)似加油站日加油量約1700升， 其中92#汽油每天加油量約800升、95#汽油每天加油量約300升，0#柴油每天加油量約600升

二、收益還原法概述

收益還原法定義：將待估宗地未來(lái)正常年純收益（地租），以一定的還原率還原，以此估算待估宗地價(jià)格的方法。

基本公式如下：P= a/r×[1-1/(1+r)ⁿ]

式中：

P--土地收益價(jià)格

a--土地純收益（或地租），每年不變

r--土地還原率，固定且大于零

n--未來(lái)土地使用年期。

三、測(cè)算過(guò)程：

  （一）房地產(chǎn)年凈收益的測(cè)算：

1、估價(jià)期日各品種油進(jìn)價(jià)與售價(jià)如下表：

各品種油進(jìn)價(jià)與售價(jià)                           單位：元/升（幣種：人民幣）

2、銷(xiāo)售收入（按每年360天計(jì)算）

  =﹝（6.41×800+6.89×300+6.08×600）×360天﹞=390.35（萬(wàn)元）

3、進(jìn)貨成本

進(jìn)貨成本為加油站油品購(gòu)入價(jià)款（含增值稅，按每年360天計(jì)），則：

進(jìn)貨成本=﹝（5.20×800+6.00×300+5.00×600）×360天﹞

=322.56（萬(wàn)元）

4、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

主要為管理費(fèi)用，包括工作人員的工資費(fèi)用、辦公費(fèi)用、交通運(yùn)輸費(fèi)、廣告費(fèi)等，參照估價(jià)委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表，本次運(yùn)營(yíng)費(fèi)用按照其銷(xiāo)售收入的6%計(jì)取，則：

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=銷(xiāo)售收入×6%=390.35×6%=23.42萬(wàn)元

5、設(shè)備年折舊費(fèi)用

指加油設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)期間每年的價(jià)值折舊，包括油罐、加油機(jī)等折舊。根據(jù)委托人提供的數(shù)據(jù)及實(shí)地查勘和調(diào)查，該加油站現(xiàn)有4個(gè)儲(chǔ)油罐，安裝4臺(tái)稅控加油機(jī)，2臺(tái)配電瓶，1臺(tái)發(fā)電機(jī)及相關(guān)配套設(shè)施。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及估價(jià)委托人提供的資料相關(guān)設(shè)施設(shè)備市場(chǎng)價(jià)值如下表：

設(shè)施設(shè)備價(jià)值合計(jì)表                            單價(jià)：萬(wàn)元（幣種：人民幣）

此次估價(jià)參照《安徽省定價(jià)成本監(jiān)審固定資產(chǎn)折舊技術(shù)規(guī)范（試行）的通知》（皖成本〔2011〕2號(hào)），按照儲(chǔ)油機(jī)器設(shè)備經(jīng)濟(jì)使用壽命15年，殘值率為0%，以直線(xiàn)折舊計(jì)，則：

年折舊額=32.90/15=2.19（萬(wàn)元）

6、保險(xiǎn)費(fèi)：

估價(jià)期日估價(jià)對(duì)象建筑物的重置價(jià)值測(cè)算如下表：

建筑物重置價(jià)值測(cè)算表：                           幣種：人民幣

房屋保險(xiǎn)費(fèi)率通常為房屋重置價(jià)格的一定比例，按保險(xiǎn)公司房貸保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為2‰，則：

   建筑物年保險(xiǎn)費(fèi)=建筑物重置價(jià)×保險(xiǎn)費(fèi)率

=（17.80+24.00）×保險(xiǎn)費(fèi)率

=41.80×2‰

         =0.08（萬(wàn)元）

 7、建筑物年折舊費(fèi)用：

依據(jù)出讓合同的約定，該宗土地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)后不續(xù)期，地上建筑物無(wú)償收回，估價(jià)時(shí)按照地上沒(méi)有建筑物殘值處理，因此，房屋年折舊費(fèi)為：

年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)/房屋可使用年限

  （備注：房屋可使用年限為房屋建成至土地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)的期限）

=（17.80+24）/39

  =1.07（萬(wàn)元）

 8、房產(chǎn)稅：依據(jù)相關(guān)稅法，自營(yíng)性房地產(chǎn)房產(chǎn)稅以房屋原值一次性減除10%-30%后房產(chǎn)余值的1.2%記取。根據(jù)委托方提供的資料，該加油站辦公及輔助用房的房產(chǎn)原值為30萬(wàn)元（依據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局﹝財(cái)稅（2008）123號(hào)》﹞，加油站罩棚不計(jì)房產(chǎn)稅），則：

房產(chǎn)稅=30×（1-30%）×1.2%=0.25（萬(wàn)元）

9、增值稅金及附加

包括增值稅（稅率16%）、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加，估價(jià)對(duì)象位于壽縣堰口鎮(zhèn)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，（城市維護(hù)建設(shè)稅為增值稅的5%，教育費(fèi)附加為增值稅的3%，地方教育費(fèi)附加為增值稅的2%），則

    增值稅=銷(xiāo)項(xiàng)稅費(fèi)-進(jìn)項(xiàng)稅費(fèi)

      =（390.35-322.56）÷(1+16%)×16%

       =9.35（萬(wàn)元）

增值稅金及附加=9.35×[1+(5%+3%+2%）]

               =10.29（萬(wàn)元）

10、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入-進(jìn)貨成本-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-設(shè)備年折舊費(fèi)用-保險(xiǎn)費(fèi)-建筑物年      折舊費(fèi)用-房產(chǎn)稅-增值稅金及附加

        =390.35-322.56-23.42-2.19-0.08-1.07-0.25-10.29

=30.49（萬(wàn)元）

11、年平均流動(dòng)資金

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，類(lèi)似加油站約15天左右進(jìn)行一次采購(gòu)，則

年平均流動(dòng)資金=年平均進(jìn)貨成本/年平均進(jìn)貨次數(shù)=322.56÷（360/15）=13.44萬(wàn)元

12、年平均經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，目前壽縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)普通商業(yè)行業(yè)利潤(rùn)率在5%～10%之間，本次估價(jià)我們直接取8%為其商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率，則

年平均經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=（運(yùn)營(yíng)費(fèi)用+平均流動(dòng)資金）×8%=（23.42+13.44）×8%=2.95（萬(wàn)元）

13、房地產(chǎn)年凈收益

年凈收益=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-年平均經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

=30.49-2.95=27.54（萬(wàn)元）

  （二）待估宗地土地使用權(quán)價(jià)格的測(cè)算：

1、土地、房屋還原率的確定

①求取土地還原率方法的選擇

估價(jià)人員采取安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法來(lái)確定土地還原率。根據(jù)公式：土地還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。式中，安全利率可以采用中國(guó)人民銀行公布的同期存款利息率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值可根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)并綜合當(dāng)?shù)亟鼛啄晖ㄘ浥蛎浺蛩貋?lái)確定。則：土地還原率=安全利率+通貨膨脹率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。

②土地、房屋還原率的確定

ⅰ.安全利率的確定

對(duì)于安全利率的提取，《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中規(guī)定“可選用同一時(shí)期一年期國(guó)債利率或銀行一年期定期存款年利率”，本次估價(jià)人員認(rèn)為，對(duì)于安全利率的提取，采用同一時(shí)期最長(zhǎng)期銀行存本取息利率是更加符合資本還原率的特性，故采用在估價(jià)期日，中國(guó)人民銀行公布的1年期存本取息利率1.5%，作為本次土地還原率確定過(guò)程中的安全利率。

ⅱ.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定

在本次評(píng)估過(guò)程中，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，估價(jià)人員采用近幾年的當(dāng)?shù)仄骄ㄘ浥蛎浡试偌由瞎纼r(jià)人員判斷的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整作為風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，則：

風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值=通貨膨脹率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整

a、年通貨膨脹率

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)公告，我國(guó)近幾年的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)：2014年-2017年通貨膨脹率分別為：1.5%、1.4%、2.0%、1.6%，近幾年來(lái)年通貨膨脹率平均增長(zhǎng)約1.63%，結(jié)合壽縣堰口鎮(zhèn)當(dāng)?shù)厍闆r，本次估價(jià)通貨膨脹率平均增長(zhǎng)率取1.60%。

b、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整

綜合本次項(xiàng)目的用地特性，估價(jià)人員認(rèn)為本次風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整幅度為2.9%比較合適。則風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值=1.6%+2.9%=4.5%

c、確定土地還原率

根據(jù)公式：土地還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值

                    =1.5%+4.5%

                    =6.0%

d、確定房屋還原率

    房屋還原利率的確定：由于土地本身不存在折舊，相反還會(huì)增值，而房屋隨著使用會(huì)逐年損耗。理論上，投資房屋比投資土地風(fēng)險(xiǎn)更大，所以房屋還原利率一般高于土地還原利率2%-3%，本次評(píng)估確定房屋還原利率高于土地還原利率2%，土地還原利率為6%，則房屋還原利率為8%。

    2、土地使用權(quán)價(jià)格的確定

    建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率

    建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)-年折舊費(fèi)×已使用年限

              =（17.80+24.00）-（1.07×2）

              =39.66（萬(wàn)元）

    建筑物年純收益=39.66×8%=3.17（萬(wàn)元）

    土地純收益=房地產(chǎn)年凈收益-建筑物年純收益

              =27.54-3.17=24.37（萬(wàn)元）

    總地價(jià)= P﹦a/r×[1-1/(1+r)ⁿ]

          =24.37/6%×[1-1/(1+6%)³⁷]

          =359.14（萬(wàn)元）

    土地單價(jià)=359.14×10000÷2000=1796.00（元/㎡，取整）

參考文獻(xiàn)：

1、《資產(chǎn)評(píng)估法》(中華人民共和國(guó)第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一 次會(huì)議于2016年7月2日通過(guò),2016年12月1日起施行)；

2、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T 18508- 2014,2014年12月 1日實(shí)施)；

3、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291- -2015,2015年12月1日實(shí)施)；

4、《土地估價(jià)基礎(chǔ)》（鄒曉云著，2010年5月）；

5、《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》（中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)編寫(xiě)，2017年5月第九版）；

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10、《安徽省建設(shè)工程概算定額（2011年）》；

11、《安徽省建筑工程計(jì)價(jià)定額（2018年）》；

????12、《安徽省定價(jià)成本監(jiān)審固定資產(chǎn)折舊技術(shù)規(guī)范（試行）的通知》（皖成本〔2011〕2號(hào)）。

來(lái)源于估價(jià)師平臺(tái)