鐵路用地是鐵路企業(yè)的重要資產(chǎn)，是鐵路改革和可持續(xù)發(fā)展的重要資本。長期以來，鐵路用地資產(chǎn)價值并未在鐵路企業(yè)的財務(wù)賬面得到反映。2014年發(fā)布實施的國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18507—2014）明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價格”的概念[1]，但對如何開展評估沒有進行闡述。鐵路用地作為劃撥土地的一種，研究開展鐵路用地價格評估，準確反映鐵路用地資產(chǎn)價值，對鐵路企業(yè)的經(jīng)營管理具有重要的現(xiàn)實意義。

1 鐵路用地價格的評估特點

鐵路用地是指鐵路部門依法取得使用權(quán)的土地。在鐵路企業(yè)內(nèi)部，一般又將其細分為運輸生產(chǎn)用地、輔助生產(chǎn)用地、生活用地和其他用地。運輸生產(chǎn)用地主要包括鐵路線路、車站、維修倉儲用地等，輔助生產(chǎn)用地主要包括機關(guān)、職工培訓(xùn)、林場苗圃、采石場、后勤保障用地等，生活設(shè)施用地主要包括文化體育、職工住宅用地等，其他用地是指上述地類以外的用地。1.1 具有行政劃撥的特點

國家對重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項目，以劃撥方式提供土地使用權(quán)。鐵路是國民經(jīng)濟大動脈，是國家重點扶持的項目，符合國土資源部公布的《劃撥用地目錄》范疇，因此，鐵路用地基本上都是以劃撥的方式供地。

1.2具有用途受限的特點

根據(jù)規(guī)定，劃撥土地可依法進行抵押、出租，但與出讓土地相比，國家對劃撥土地進入二三級市場有較嚴格的限制，而且禁止利用劃撥土地進行經(jīng)營活動。因此，鐵路用地如未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

1.3具有跨越若干個土地級別的特點

鐵路呈線狀分布，必然會跨越若干個行政區(qū)域，而在每一個行政區(qū)域又會跨越若干個土地級別。土地級別是各地根據(jù)土地的自然和經(jīng)濟屬性，對土地劃分等級，并根據(jù)等級確定各類不同性質(zhì)用地的基準地價。對于跨多個土地級別的一宗鐵路用地則要進行分段評估，通過加權(quán)平均法確定綜合單價。

1.4具有競爭不足、交易量稀少、收益壟斷的特點

與常見的商服、住宅、工業(yè)用地不同，鐵路用地很難直接判斷其價格與常見的三類典型用地價格的關(guān)系，尚無專門的估價規(guī)程可供使用。有些地方提出，鐵路用地可參照工業(yè)用地進行評估。但是位于城市區(qū)段的鐵路用地特別是車站用地，具有一定的商業(yè)性質(zhì)，如果將所有鐵路用地簡單參照工業(yè)用地評估，必然會大大降低鐵路用地的實際價值。

1.5具有多種使用用途并存于一宗地的特點

在實際評估中，待估鐵路用地的用途設(shè)定應(yīng)該參照《土地利用現(xiàn)狀分類》的二級類進行細化，對于具有混合用途的待估土地，應(yīng)分別界定各用途的構(gòu)成比例。

1.6劃撥土地與出讓土地的比例關(guān)系

根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》，“土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的 40%”。即：劃撥土地價格=出讓土地價格-補交土地出讓金=出讓土地價格×（1-40%）。因此，劃撥鐵路用地的價格大致可以理解為相近用途土地出讓價格的 60%。

2 鐵路用地價格評估方法及選擇

《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》提出了五種常用的土地評估方法，分別為市場比較法、收益還原法、基準地價系數(shù)修正法、成本逼近法和剩余法等。每一種估價方法都有其特點和局限性，在實際工作中，需要選擇合適的估價方法，并結(jié)合鐵路用地的具體情況，才能正確反映鐵路用地的客觀價格。

2.1市場比較法

市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地比照同一供需圈內(nèi)相同類別用地的市場價格，對類似土地的成交價格作適當修正，以此計算出待估土地價格的方法?？梢灶A(yù)見，隨著企業(yè)對劃撥土地權(quán)益的日益增強，劃撥土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易案例也會逐年增加。采用市場比較法評估鐵路用地時，可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區(qū)域及個別因素修正，得出待估劃撥鐵路用地價格。一般不少于三個劃撥土地交易的真實案例，修正幅度不超過 30%。如市場案例確實不足，可以選擇一至兩個近年內(nèi)經(jīng)過國土部門進行土地處置、備案的企業(yè)改制劃撥土地使用權(quán)價格數(shù)據(jù)作為比較案例。因此，市場比較法比較適合地產(chǎn)市場發(fā)達、交易案例充足的城區(qū)鐵路用地的估價。

2.2收益還原法

收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》對土地純收益的計算方法尚無明確規(guī)定，可以通過調(diào)查與待估鐵路用地屬于同一區(qū)域的國有土地租賃和租金水平來間接計算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規(guī)定，是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥鐵路用地價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。因此，收益還原法較為適合實施綜合開發(fā)利用的鐵路用地的估價。另外，對于位于城區(qū)內(nèi)的鐵路辦公用地，也可采用收益還原法進行測算。

2.3基準地價系數(shù)修正法

基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。采用基準地價系數(shù)修正法評估鐵路用地時，應(yīng)收集該行政區(qū)域最新的同類（相近）用途土地基準地價，分析地價影響因素，確定待估土地的土地級別和地價修正系數(shù)，進行估價期日、容積率、土地使用期限等其他修正后得出土地價格。基準地價應(yīng)定期更新，原則上每3年應(yīng)全面更新一次。超過6年未全面更新的，在土地估價中不再使用基準地價系數(shù)修正法。因此，基準地價系數(shù)修正法比較適合城郊及農(nóng)村區(qū)段鐵路用地的估價。

2.4成本逼近法

根據(jù)原國土資源部《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)〔2001〕44 號）規(guī)定，“可依據(jù)土地的平均取得成本和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價格”。因此，劃撥鐵路用地價格可以土地取得費和土地開發(fā)費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定。其計算公式為：鐵路用地價格=土地取得費及相關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益。成本逼近法適用于新開發(fā)或土地市場不成熟、不發(fā)育地區(qū)的土地價格評估。鐵路用地流通性比較差，缺乏市場競爭性，因此，采用成本逼近法評估鐵路用地價格是較為適宜的方法。

2.5剩余法

剩余法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來確定土地價格的方法。換言之，鐵路用地價格等于將開發(fā)完成后的劃撥鐵路用地上的房地產(chǎn)總價值扣減相應(yīng)的開發(fā)成本、合理的開發(fā)利潤及相關(guān)稅費。其計算公式為：鐵路用地價格=不動產(chǎn)總價值-房屋現(xiàn)值-交易稅費。使用剩余法的基本要求是包括土地在內(nèi)的不動產(chǎn)的市場價值能夠被確定。對于鐵路用地，無論是車站還是線路用地，在市場上很少有交易行為，且該種不動產(chǎn)幾乎沒有類似替代品，不論是直接還是間接，都難以確定此類不動產(chǎn)的市場交易價格，故對于一般的鐵路用地，難以采用剩余法評估。但是，具有市場參考交易案例的鐵路辦公樓、賓館、住宅用地等，可采用剩余法進行評估。在評估實踐中，一宗鐵路用地價格的合理評估，一般需選擇適宜的兩種以上評估方法，通過比較研究，綜合評定（加權(quán)平均、算術(shù)平均或以一種價格為主）。對評估少有交易案例、市場化程度極低且土地收益難以顯化的特定用途土地價格，在省級以上土地估價行業(yè)協(xié)會組織專家論證的基礎(chǔ)上，可以選擇一種適宜的主要估價方法，并應(yīng)在土地估價技術(shù)報告中充分披露,附具專家論證材料。估價報告原則上自提交估價報告之日起一年內(nèi)有效。

3 土地價格評估在鐵路用地管理工作中的應(yīng)用3.1 土地價格評估在鐵路用地授權(quán)經(jīng)營工作中的應(yīng)用

國務(wù)院《關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進鐵路建設(shè)的意見》（國發(fā)〔2013〕33 號）明確指出，加大力度盤活鐵路用地資源，鼓勵土地綜合開發(fā)利用。中國鐵路總公司作為國家授權(quán)投資機構(gòu)，其原鐵路生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥土地，可采取授權(quán)經(jīng)營方式配置，由中國鐵路總公司依法盤活利用。根據(jù)這一精神，自 2014 年起，中國鐵路總公司組織開展鐵路用地授權(quán)經(jīng)營工作。鐵路用地授權(quán)經(jīng)營是指國家以一定年期（一般為 50 年）的土地使用權(quán)作價授權(quán)給中國鐵路總公司，由中國鐵路總公司在鐵路內(nèi)部企業(yè)或參股企業(yè)進行配置的行為[2]。通俗地說，就是國家將鐵路企業(yè)應(yīng)付的土地出讓金轉(zhuǎn)增為國家資本金，注入到鐵路企業(yè)，鐵路企業(yè)取得接近于出讓性質(zhì)的授權(quán)經(jīng)營土地，鐵路土地使用權(quán)類型也因此需由“劃撥”變更為“授權(quán)經(jīng)營”。轉(zhuǎn)增國家資本金的數(shù)額為（授權(quán)經(jīng)營土地評估價格×40%）與（授權(quán)經(jīng)營土地評估價格-劃撥土地評估價格）兩者中的較大者。根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價報告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知》（國土資廳函〔2009〕311號），授權(quán)經(jīng)營方式處置的劃撥鐵路用地，同一宗地要分別評估劃撥土地價格和授權(quán)經(jīng)營土地價格。由于受配置范圍、使用用途等因素的影響，授權(quán)經(jīng)營土地價格一般低于出讓土地價格 1%至 3%左右。根據(jù)國土資源部和財政部相關(guān)文件批復(fù)，目前全路納入授權(quán)經(jīng)營的鐵路用地為 18719 宗，總面積 35.8萬 hm2，按劃撥性質(zhì)評估的土地總價為 4966.1 億元，按授權(quán)經(jīng)營性質(zhì)評估的土地總價為 7973.9 億元（其中國家轉(zhuǎn)增資本金 3606 億元）。通過開展土地評估和授權(quán)經(jīng)營工作，顯化了鐵路用地資產(chǎn)價值，中國鐵路總公司負債率也將因此降低近 10 個百分點，對優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、增強市場競爭力具有重要作用。

3.2土地價格評估在鐵路用地資產(chǎn)處置工作中的應(yīng)用

近年來，隨著地方社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市升級改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)涉及占用鐵路用地的情形越來越多。根據(jù)中國鐵路總公司要求，原則上采用“等價置換”的原則處置鐵路用地，那么合理準確地評估既有鐵路用地和擬置換進來的土地價格，對整個鐵路用地處置置換工作具有重要的參考作用。根據(jù)前述土地價格評估方法適用原則，在車站及周邊地塊置換工作中可以選用市場比較法、成本逼近法和收益還原法等方法進行綜合評估，在鐵路區(qū)間線路搬遷改造置換工作中可以選用成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法和收益還原法等方法，在其他獨立地塊置換工作中可以選用市場比較法、基準地價系數(shù)修正法、剩余法等方法。通過“準確評估、等價置換”，鐵路用地資產(chǎn)處置工作不僅改善了鐵路生產(chǎn)生活條件，還取得了一定數(shù)量的綜合開發(fā)用地，確保了鐵路用地保值增值。

4 結(jié)束語

土地評估是一門政策性和專業(yè)性較強的應(yīng)用科學，需要具有專業(yè)資質(zhì)的評估機構(gòu)來承擔。作為鐵路用地經(jīng)營管理人員，掌握一定的評估知識，有助于準確判斷評估結(jié)果，維護鐵路資產(chǎn)權(quán)益不流失。在具體的鐵路用地評估工作實踐中，必須堅持“客觀公正、因地制宜”的原則，科學合理地評估鐵路用地價格，充分發(fā)揮鐵路用地資產(chǎn)價值，采取集約利用和置換、轉(zhuǎn)讓等方式，盤活鐵路用地資產(chǎn)，為全面深入推進鐵路改革發(fā)展提供服務(wù)保障[3]。

參考文獻

[1]原國土資源部.GB/T18508—2014 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程[S].北京：中國標準出版社，2014

[2]邊頭保.鐵路企業(yè)開展土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營策略研究[J].鐵道經(jīng)濟研究，2016(4):31-34

[3]王殿利.鐵路用地價格評估方法研究[J].中國鐵路，2014(3):53-54