10.根據(jù)建筑物的建成時間和使用、維護、更新改造等情況確定建筑物折舊額或成新率，建筑物成新率具體以直線法和觀察法綜合確定。

3.0.3 運用收益法評估公共租賃住房整體收購價格，可選用全剩余壽命模式的報酬資本化法或與直接資本化法相結合，不宜采用持有加轉(zhuǎn)售模式的報酬資本化法。

1.公共租賃住房租金原則上包含物業(yè)費，不包含供暖費、水電費、天然氣費、通信費、有線電視費、上網(wǎng)寬帶費和家具、家電租賃費及租賃稅費等。

2.公共租賃住房租金水平，由政府統(tǒng)籌考慮住房市場租金水平和供應對象的支付能力等因素合理確定。

1）于價值時點，公共租賃住房租金水平已確定的，按照確定的租金水平進行評估。

2）于價值時點，公共租賃住房租金水平尚未確定的，可采用比較法評估確定，在可比案例中選取至少三個公共租賃住房項目住房的租金水平進行比較修正。

3）公共租賃住房可比案例不足時，依據(jù)市場租金與公共租賃住房租金確定規(guī)則進行確定，市場租金按照《北京市公共租賃住房項目市場租金評估技術指引》（北估秘〔2019〕020號）評估確定。

3.公共租賃住房項目中的商業(yè)、辦公、車庫、倉儲等經(jīng)營性配套，租金水平按照客觀市場情況確定，但應考慮居住人群的支付能力和經(jīng)營業(yè)態(tài)的限制對租金的影響。

4.公共租賃住房項目的空置率，參照區(qū)位和承租群體，按照實際發(fā)生或參考同類項目確定。

5.公共租賃住房項目的租金增長率，參照公共租賃住房政策規(guī)定和調(diào)整幅度，結合周邊商品房的市場租金平均變化率確定。

6.公共租賃住房的運營費用一般包含管理費、維修費、保險費、物業(yè)費等。

1）管理費，指運營管理機構人員、辦公等的正常開支費用，按照實際發(fā)生或參考同類項目測算。

2）維修費，主要包括室內(nèi)部分及附屬設施設備、公用部位和共用設施設備及相關場地的維修運行費用。按照實際發(fā)生或參考同類項目測算。

3）保險費，房屋產(chǎn)權人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，以房屋建筑物重置成新價格為基數(shù)按照合理的費率測算。

4）物業(yè)費，根據(jù)房屋的建筑類別，按照公共租賃住房項目一般的物業(yè)費水平取值，已委托物業(yè)管理的按實際費用取值。當租金內(nèi)涵中不包含物業(yè)費時，運營費用中不計該項費用。

7.公共租賃住房運營期間的相關稅費，按照《關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部、稅務總局公告2019年第61號）等相關文件規(guī)定執(zhí)行。

8.可采用安全利率加風險調(diào)整值確定公共租賃住房項目的報酬率，即：報酬率=安全利率+風險調(diào)整值。

3.0.4 運用比較法評估公共租賃住房整體收購價格時，應對所收集的交易案例進行價格內(nèi)涵分析，注意收購前房屋性質(zhì)差異對價格的影響以及交易案例的可比性。

4 公共租賃住房整體作價出資（入股）價格評估

4.0.1公共租賃住房整體作價出資（入股）價格評估，可以采用成本法、收益法和比較法并參照收購價格評估進行。

4.0.2將以收購方式取得的公共租賃住房進行作價出資（入股），采用成本法時，以證載土地用途、使用權類型對土地價值進行評估，不考慮收購時的價格內(nèi)涵。

5 估價結果

5.0.1 采用兩種以上方法評估公共租賃住房整體價格的，應根據(jù)評估對象的特點及評估目的，在確認各個測算結果無差錯及其之間差異的合理性后，根據(jù)不同估價方法的適用程度、數(shù)據(jù)可靠程度、測算結果之間差異程度等情況，選用簡單算術平均、加權算術平均等方法得出公共租賃住房整體價格的評估結果。

6 附 則

6.0.1 公共租賃住房整體價格評估，應委托房地產(chǎn)估價機構按照本指引進行。房地產(chǎn)估價機構應按照估價委托書和委托合同的約定，向委托方提供評估報告。

6.0.2 集體經(jīng)營性建設用地公共租賃住房整體價格評估可參照本指引執(zhí)行。

6.0.3 本指引自發(fā)布之日起試行。實施期間由北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師與不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會負責解釋，并根據(jù)政策和實施情況，適時修訂。