文/姚宇 龔智誠(chéng)

【盡職調(diào)查】

盡職調(diào)查（due diligence，簡(jiǎn)稱DD）是指企業(yè)在實(shí)施投資、并購(gòu)或融資等重大經(jīng)濟(jì)行為時(shí)，投資方（買方）對(duì)目標(biāo)公司的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行謹(jǐn)慎調(diào)查，以評(píng)估目標(biāo)公司（標(biāo)的）的價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)。

在企業(yè)對(duì)外和企業(yè)并購(gòu)中，要對(duì)企業(yè)的歷史數(shù)據(jù)和文檔、管理人員的背景、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)等等做出做全面深入的審核，然后做出一份詳細(xì)的盡職調(diào)查報(bào)告。

【房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盡職調(diào)查概述】                                            評(píng)估機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓

所謂房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盡職調(diào)查，一般是指投資人（或金融機(jī)構(gòu)）在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資（或融資）或?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行并購(gòu)時(shí)，所進(jìn)行的項(xiàng)目盡職調(diào)查，一般來說，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盡職調(diào)查主要包括如下幾個(gè)方面：

企業(yè)一般性情況調(diào)查（工商登記、股權(quán)結(jié)構(gòu)、成立沿襲變更狀況、管理團(tuán)隊(duì)、累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目情況、企業(yè)征信、實(shí)際控制人征信等）；

企業(yè)財(cái)務(wù)狀況調(diào)查（成立至今的驗(yàn)資報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、近期財(cái)務(wù)報(bào)告、科目明細(xì)說明、適用納稅及稅收情況說明、企業(yè)盈利能力分析、企業(yè)償債能力分析、或有負(fù)債分析等）；

企業(yè)法律狀況調(diào)查（工商登記查檔、各種批復(fù)批文查閱、成立至今融資擔(dān)保情況調(diào)查、涉訴情況調(diào)查、重要合同簽署及履行事項(xiàng)調(diào)查等）；

擬投（融資）項(xiàng)目情況調(diào)查（開發(fā)項(xiàng)目背景、項(xiàng)目證照批復(fù)情況分析、項(xiàng)目簡(jiǎn)要可行性分析、項(xiàng)目市場(chǎng)狀況分析、項(xiàng)目SWOT分析、項(xiàng)目投資情況分析、項(xiàng)目建設(shè)情況分析、項(xiàng)目預(yù)期銷售或經(jīng)營(yíng)模式及定價(jià)分析、項(xiàng)目去化分析、項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值分析、項(xiàng)目可抵押價(jià)值分析等）；

項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)（項(xiàng)目投資及資金籌措分析、項(xiàng)目預(yù)期現(xiàn)金流分析、項(xiàng)目融資還款現(xiàn)金流分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性評(píng)價(jià)；項(xiàng)目?jī)?nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)披露分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策分析、重大事項(xiàng)提示等）。

上述各部分內(nèi)容中，委托方有時(shí)會(huì)根據(jù)具體需要另行聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師和律師對(duì)其中的財(cái)務(wù)盡職調(diào)查及法律盡職調(diào)查做專項(xiàng)財(cái)務(wù)盡職調(diào)查及法律盡職調(diào)查，，我們作為專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢顧問機(jī)構(gòu)，需發(fā)揮我們的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，在進(jìn)行一般調(diào)查的同時(shí)，重點(diǎn)做好擬投（融資）項(xiàng)目情況調(diào)查及相應(yīng)估值分析。

【房地產(chǎn)項(xiàng)目投資盡職調(diào)查要點(diǎn)簡(jiǎn)述】（從房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)角度出發(fā)）

下面主要從房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的角度，簡(jiǎn)要闡述房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盡職調(diào)查的各階段工作要點(diǎn)。

一、前期接洽

接洽階段，需要了解委托人的主要需求，如：以財(cái)務(wù)投資為訴求的盡職調(diào)查、以金融機(jī)構(gòu)項(xiàng)目貸款為訴求的盡職調(diào)查、以項(xiàng)目并購(gòu)為訴求的收購(gòu)前盡職調(diào)查、以資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)為訴求的前置盡職調(diào)查等，不同的訴求決定了盡職調(diào)查的方向和側(cè)重點(diǎn)有所不同，投資方向的主要關(guān)注點(diǎn)為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能力、現(xiàn)金盈利能力和資金的安全退出、融資方向的主要關(guān)注點(diǎn)為項(xiàng)目的現(xiàn)金流及償債能力、并購(gòu)方向的主要關(guān)注點(diǎn)為項(xiàng)目開發(fā)的后續(xù)可操作性及并購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)等，資產(chǎn)證券化（此處大多為房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化）方向的主要關(guān)注點(diǎn)為擬收益資產(chǎn)的現(xiàn)金化、預(yù)期收益情況及到期的資金退出情況等。

二、資料準(zhǔn)備和收集階段

明確了需求及委托方關(guān)注方向，就進(jìn)入資料準(zhǔn)備和收集階段了，一般都需要收集不少于下列資料：

1、企業(yè)基礎(chǔ)資料

企業(yè)法人工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、開戶許可證、貸款卡、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告、實(shí)際控制人及主要自然人股東身份證、企業(yè)簡(jiǎn)介（應(yīng)包含歷史沿襲、經(jīng)營(yíng)模式、公司優(yōu)勢(shì)、公司架構(gòu)、項(xiàng)目開發(fā)業(yè)績(jī)等）、高管介紹、歷史開發(fā)項(xiàng)目一覽表（儲(chǔ)備項(xiàng)目、已建項(xiàng)目、在建項(xiàng)目，需介紹名稱、位置、占地、總建面、業(yè)態(tài)分布、投資額、工程進(jìn)度、開盤時(shí)間、銷售成交情況、銷售單價(jià)、歷年去化情況、已實(shí)現(xiàn)收入等）等。

2、企業(yè)財(cái)務(wù)資料

近三年審計(jì)報(bào)告及最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)表、最近一期主要科目明細(xì)說明、現(xiàn)有貸款情況說明（發(fā)生時(shí)間、貸款額、類型、擔(dān)保措施、償還情況、貸款機(jī)構(gòu)、利率等）、企業(yè)對(duì)外擔(dān)保情況（擔(dān)保額、融資機(jī)構(gòu)、利率、償還情況、擔(dān)保附加條件等）、各金融機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)情況、企業(yè)未來三年現(xiàn)金流預(yù)測(cè)等。

3、企業(yè)法律相關(guān)資料

工商查檔資料、公司或有負(fù)債情況說明、企業(yè)人民銀行征信報(bào)告、實(shí)際控制人征信報(bào)告、涉訴情況說明（相關(guān)判決、執(zhí)行及相關(guān)合同、票據(jù)等）、重大合同簽署及履行情況說明等。

4、投資項(xiàng)目資料

項(xiàng)目報(bào)批可研報(bào)告、相關(guān)政府批文、環(huán)評(píng)報(bào)告、項(xiàng)目權(quán)證取得情況（建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃意見書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證）、項(xiàng)目合同一覽表、項(xiàng)目投資情況一覽表（總投、已投、未投及相關(guān)憑證）、項(xiàng)目施工情況（進(jìn)度說明、監(jiān)理報(bào)告）、項(xiàng)目銷售情況（銷控表）、項(xiàng)目資金籌措情況說明、項(xiàng)目已抵押情況說明（含評(píng)估報(bào)告）、項(xiàng)目預(yù)期銷售（或經(jīng)營(yíng)）方案、項(xiàng)目預(yù)期現(xiàn)金流預(yù)測(cè)等。

在收集上述資料時(shí)，需注意核對(duì)相關(guān)政府文件、證照及重大合同的原件。

三、現(xiàn)場(chǎng)踏勘及市場(chǎng)調(diào)研階段

在收集資料的同時(shí)，盡調(diào)人員需進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，按照專業(yè)分工不同分別進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的踏勘，并與企業(yè)人員進(jìn)行座談，了解所需信息。并結(jié)合項(xiàng)目情況，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)、類似競(jìng)品、市場(chǎng)去化、政府相關(guān)主管部門等進(jìn)行調(diào)研，并形成相關(guān)結(jié)論。

四、企業(yè)高管座談階段

該階段需有針對(duì)性地約談企業(yè)高層管理人員，重點(diǎn)把握如下幾方面：

1、企業(yè)決策層與執(zhí)行層的對(duì)接

需了解企業(yè)決策層人員構(gòu)成、決策形成方式、決策層人員從業(yè)經(jīng)歷業(yè)績(jī)及執(zhí)行層人員從業(yè)經(jīng)歷、決策層與執(zhí)行層相互是否為歷史關(guān)聯(lián)方、決策執(zhí)行情況、人員變動(dòng)及相互配合情況。

2、企業(yè)財(cái)務(wù)管理情況

需了解企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人從業(yè)經(jīng)歷、企業(yè)資金使用風(fēng)格、資金來源的渠道與穩(wěn)定性、資金去向的規(guī)范性、財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性、稅收核算的規(guī)范性、預(yù)售資金的使用、借貸資金的?？顚Ｓ们闆r、關(guān)聯(lián)方企業(yè)往來資金的結(jié)算情況、股東借款的使用結(jié)算情況等。

3、企業(yè)銷售情況

需了解企業(yè)營(yíng)銷模式、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)、歷史銷售完成情況、銷售團(tuán)隊(duì)的人員構(gòu)成及穩(wěn)定性、銷售回款情況、預(yù)期營(yíng)銷預(yù)測(cè)情況等。

4、企業(yè)其他重大事項(xiàng)座談

如公司內(nèi)部企業(yè)文化建設(shè)、各項(xiàng)管理制度執(zhí)行情況、企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略、項(xiàng)目特殊設(shè)計(jì)、品牌展示、與政府之間的合作關(guān)系、區(qū)域優(yōu)勢(shì)、重要合同情況、外部金融機(jī)構(gòu)合作情況等。

五、項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告撰寫階段

在經(jīng)歷上述階段并獲取了足夠的資料之后，可以進(jìn)行盡職調(diào)查報(bào)告的撰寫階段了，一份完整的盡職調(diào)查報(bào)告，需能夠讓委托人、潛在投資人、資方能夠提取足以進(jìn)行初步?jīng)Q策的完整信息（包含投向企業(yè)及投資項(xiàng)目），至少應(yīng)包含以下方面的內(nèi)容：

1、資金投向企業(yè)的概況

包含企業(yè)的成立、歷史沿襲、股權(quán)結(jié)構(gòu)、歷史開發(fā)項(xiàng)目、高管團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營(yíng)模式、核心競(jìng)爭(zhēng)力、征信情況等。

該部分需根據(jù)委托方的意向有針對(duì)性的進(jìn)行專項(xiàng)的分析，如投資訴求需重點(diǎn)分析企業(yè)的盈利模式和核心競(jìng)爭(zhēng)力、持續(xù)盈利能力等，融資訴求需重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)的資金實(shí)力及過往項(xiàng)目完成及資金使用情況，并購(gòu)訴求需關(guān)注企業(yè)的資源儲(chǔ)備和管理團(tuán)隊(duì)情況等。

2、資金擬投向項(xiàng)目的概況分析

需介紹擬投向的房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位、規(guī)模、報(bào)批手續(xù)、建設(shè)可行性分析等。

作為專業(yè)房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，可以從專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)流程方面來初步分析項(xiàng)目的可行性。

3、企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況分析

需對(duì)企業(yè)近三年財(cái)務(wù)報(bào)表及最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行動(dòng)態(tài)對(duì)比分析，并重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)的如下科目明細(xì)情況：

1）流動(dòng)資產(chǎn)中的存貨科目中開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品，作為房地產(chǎn)投資或開發(fā)企業(yè)，其所開發(fā)的項(xiàng)目成本大多歸集在這兩個(gè)科目?jī)?nèi)，需詳細(xì)分析其數(shù)據(jù)的合理性和延續(xù)性，并結(jié)合具體項(xiàng)目進(jìn)行分析；

2）應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款，分別反映企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資中主營(yíng)業(yè)務(wù)所發(fā)生的債權(quán)及非主營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的債權(quán)，需要關(guān)注款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)間和實(shí)際回收情況，并結(jié)合上下游企業(yè)的相關(guān)合同進(jìn)行分析，另需關(guān)注其他應(yīng)收款的合理性和核算單位的關(guān)聯(lián)性，該部分款項(xiàng)的實(shí)現(xiàn)與否直接會(huì)影響企業(yè)的短期償債能力。

3）長(zhǎng)期投資，主要反映了房地產(chǎn)投資企業(yè)的對(duì)外投資項(xiàng)目，需分別考慮控股性和非控股性的投資，并分析其盈利和回收的可行性。

4）短期借款，主要反映了企業(yè)的一年期內(nèi)的短期流動(dòng)資金借款，該科目占比的大小反映了企業(yè)的流動(dòng)資金流動(dòng)性，若占比過高，一般情況下說明企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)及資金管理能力欠缺，需予以關(guān)注，但需結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)施階段具體解讀。

5）預(yù)收賬款，大多為預(yù)售收入或意向金等收入，該科目一定程度上反映了企業(yè)的銷售狀況，需結(jié)合項(xiàng)目具體解讀。

6）其他應(yīng)付款，需重點(diǎn)關(guān)注該科目，大多數(shù)股東借款、內(nèi)部籌資、關(guān)聯(lián)方借款等都會(huì)反映在該科目中，需具體重點(diǎn)解讀，并結(jié)合相關(guān)業(yè)務(wù)往來文件分析，有些不規(guī)范的企業(yè)會(huì)較為隱晦地把民間借貸通過轉(zhuǎn)換名目的方式計(jì)入該科目，需對(duì)其中數(shù)額較大的明細(xì)科目仔細(xì)研讀。

7）長(zhǎng)期借款和長(zhǎng)期應(yīng)付款，主要核算企業(yè)的長(zhǎng)期貸款及一年以上的其他應(yīng)付款，同樣需要重點(diǎn)關(guān)注，如長(zhǎng)期借款的利率水平、起止日期、擔(dān)保方式、償還情況，都會(huì)直接關(guān)系企業(yè)的資金流向。

8）資本公積，主要核算企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中由于股東增資、股本溢價(jià)以及法定財(cái)產(chǎn)重估增值等原因所形成的公積金，我們需要關(guān)注其核算數(shù)額的合理性和真實(shí)性。