合規(guī)學(xué)院

發(fā)布時間: 20-12-0913:34北京新橙長科技有限公司官方賬號,法律領(lǐng)域創(chuàng)作者

商業(yè)房地產(chǎn)租賃作為解決商業(yè)性經(jīng)營活動所需場地的重要途徑，是營商環(huán)境的重要組成部分。本文擬對近五年來北京地區(qū)以判決方式審理結(jié)案的商業(yè)房地產(chǎn)租賃糾紛案件情況進(jìn)行梳理分析。

根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)租賃糾紛案件的性質(zhì)，同時出于研究針對性與便利性的考慮，本文在糾紛、合同糾紛兩個案由之下，對擬研究案件的范圍進(jìn)行了如下限定：

糾紛類型，為商業(yè)場所租賃，即商業(yè)經(jīng)營場所租賃，因該類場所主要用于從事商業(yè)性經(jīng)營活動，主要為辦公用房、商鋪等商業(yè)用房及廠房等部分工業(yè)用房，故不包括居住用房、軍產(chǎn)等非經(jīng)營性用房。糾紛涉及的主體方面，至少一方當(dāng)事人為法人組織，包括公司、合伙企業(yè)、事業(yè)單位等。糾紛訴諸的范圍上，主要選取北京中級法院審結(jié)及其所轄基層法院審理的，以判決方式結(jié)案的案件。

商業(yè)房地產(chǎn)租賃糾紛案件審判的基本情況

一、案件數(shù)量

據(jù) 2020 年 7 月份 Alpha 系統(tǒng)顯示，北京地區(qū) 2015 至 2019 年五年內(nèi)審結(jié)的商業(yè)房地產(chǎn)租賃糾紛案件一審案件，從 2015 年的 1231 件上升至 2019 年的 2903 件，年平均增長幅度為 34%；二審案件，從 2015 年的 493 件上升至 2019 年的 1098 件，年平均增長幅度為 30%；一審案件的上訴率 2016 年最高，達(dá) 60%，2017 年最低，達(dá) 23%，其余年度一般在 30%~40% 之間，具體見下圖。

出現(xiàn)上述現(xiàn)象主要是由于在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的帶動下，商業(yè)房地產(chǎn)租賃活動愈加頻繁，商業(yè)房地產(chǎn)租賃合同引發(fā)的法律糾紛也在增多，糾紛發(fā)生的原因也越來越復(fù)雜化、多元化，并涉及到商業(yè)經(jīng)營活動中的各個方面。

二、區(qū)域分布

對近五年來，北京基層法院審結(jié)的案件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，朝陽、海淀、豐臺的結(jié)案數(shù)接近 5000 件，占基層法院總案件數(shù)量的 50%。而年平均增長超過 50%的區(qū)有四個，分別為大興、順義、房山、通州，而遠(yuǎn)郊區(qū)縣門頭溝、密云、懷柔、平谷、延慶近幾年來案件數(shù)量上較少，年平均增長幅度也呈現(xiàn)下降趨勢，具體見下圖。

上述特點(diǎn)的出現(xiàn)，主要是與案件性質(zhì)、城區(qū)面積及北京的城市化進(jìn)程有關(guān)。案件數(shù)量最多的三個區(qū)朝陽、海淀、豐臺相對于東城、西城，占地面積較為廣闊、轄區(qū)法院受理的商業(yè)房地產(chǎn)租賃糾紛案件的基數(shù)較大有關(guān)。其次，近年來，北京向周邊遠(yuǎn)郊區(qū)域推進(jìn)城市化進(jìn)程，區(qū)域市場交易矛盾多發(fā)，導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)租賃糾紛增長迅猛。

接下來，將進(jìn)一步對已經(jīng)審結(jié)的商業(yè)房地產(chǎn)租賃糾紛案件，其中以 2019 年北京中級人民法院以判決方式結(jié)案的二審案件，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。

商業(yè)地產(chǎn)租賃合同效力認(rèn)定

一、商業(yè)地產(chǎn)租賃合同無效或部分無效的基本情形及影響因素

在商業(yè)地產(chǎn)租賃案件中，約 8% 左右的案件，涉及到房屋租賃合同是否有效的爭議。法院認(rèn)定該爭議的主要法律依據(jù)是《合同法》第 52 條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃合同司法解釋》）第 1 條和第 2 條。

導(dǎo)致合同無效的主要因素為出租人在一審法庭辯論終結(jié)前，沒有取得或者無法提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證，其次為當(dāng)事人惡意串通、欺詐、擅自轉(zhuǎn)租導(dǎo)致租賃合同無效的情況，但在案件總量中占比較小。

除此之外，合同當(dāng)事人以其他理由，包括案涉房屋用途與實(shí)際用途不一致、案涉房屋的土地用途與實(shí)際用途不一致、當(dāng)事人對合同約定標(biāo)的無權(quán)處分等理由，訴請認(rèn)定合同無效的，法院一般不予支持。

在北京市職工服務(wù)中心與北京美廉美公司案件（案件號（2019）京 02 民終 1531 號）中，出租人以其不是合同約定的標(biāo)的物的所有權(quán)人，請求確認(rèn)合同無效，法院以不構(gòu)成《合同法》 52 條法定的合同無效情形，而駁回了。

在認(rèn)定合同無效的案件中，約一半的案件，是由法院依職權(quán)主動認(rèn)定。其余案件主要由承租人主動提起相關(guān)訴訟，訴訟理由與下文中承租人提起訴訟的緣由類似。但也有少部分案件是由出租人提起，其提起訴訟的一般情形為案涉房屋遇到拆遷，出租人希望承租人騰房。

二、因無法取得或無法提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證的爭議

因沒有取得或者無法提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證而涉及合同無效爭議的案件中，案涉房屋的土地性質(zhì)以農(nóng)村集體土地居多。

案件的分布主要集中在大興、昌平、朝陽、通州，而東城、西城、延慶、平谷、密云等核心城區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)縣涉及類似案件較少。詳見下圖。

近三年來，北京為了緩解人口與土地的不平衡、建設(shè)世界級城市，一直致力于城市外圍發(fā)展、推進(jìn)郊區(qū)新城建設(shè)、消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的城市化推進(jìn)規(guī)劃。朝陽、昌平、大興、順義和通州是近年來城市化推進(jìn)的重點(diǎn)區(qū)域，而成為類似爭議爆發(fā)的主要區(qū)域，也在情理之中。具體見下圖：

三、合同無效后的過錯責(zé)任認(rèn)定原則

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

法院在認(rèn)定合同無效的過錯責(zé)任時，一般綜合考慮租賃房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、當(dāng)事人對房屋的認(rèn)知情況、承租人是否盡到注意義務(wù)、出租人是否存在承諾保證、隱瞞或欺詐等情形，對雙方過錯責(zé)任進(jìn)行綜合認(rèn)定。

在大部分案件中，法院以出租人明知涉案房屋缺乏相應(yīng)的規(guī)劃手續(xù)，仍將其出租，而認(rèn)定出租人承擔(dān)主要過錯責(zé)任；而作為承租人，未對涉案房屋的規(guī)劃審批情況盡到充分了解的審慎義務(wù)，而認(rèn)定承租人承擔(dān)次要責(zé)任。責(zé)任比例根據(jù)案件的具體情況會略有不同，以 7:3 或 6:4 較為常見。

需要說明的是，如果承租人在合同訂立過程中已盡到相應(yīng)注意義務(wù)或者明知合同無效情形仍然承租房屋的，法院一般認(rèn)定前者無需承擔(dān)責(zé)任而后者承擔(dān)同等過錯責(zé)任。對于后者，不僅明知案涉房屋性質(zhì)而且已經(jīng)將房屋實(shí)際用于生產(chǎn)或者經(jīng)營。在此情形下，法院一般認(rèn)定承租人承擔(dān)主要過錯。

新創(chuàng)公司糾紛案件（案件號（2019）京 03 民終 5166 號）即屬于此種情形。因案涉房屋沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而導(dǎo)致合同無效，法院認(rèn)定的過錯責(zé)任比例為：

出租人 20%，承租人 80%。該案中，法院認(rèn)定的理由如下：

承租人簽訂合同時，明知案涉房屋沒有產(chǎn)權(quán)證；承租人在案涉房屋地址上進(jìn)行了工商注冊；案涉房屋無產(chǎn)權(quán)證，但并不影響承租人的正常經(jīng)營；承租人在其發(fā)給出租人的《解除合同》中，自認(rèn)提前解除合同系其自身戰(zhàn)略調(diào)整。

出租人提起訴訟的原因及承租人的相應(yīng)抗辯

出租人提起訴訟的案件（包含本訴與反訴）中，糾紛情形主要包括四種，具體情形如下：

一、承租人拖欠租金或占有使用費(fèi)

承租人拖欠租金，占比約為 60%。支付租金作為承租人的主要義務(wù)，承租雙方一般會約定解除權(quán)。大部分案件中，出租人起訴至法院前，已經(jīng)向承租人發(fā)送《解除函》。

合同解除后，仍占有房屋或者沒有辦理房屋交接手續(xù)的，會一并要求承租人支付租金及占有使用費(fèi)。這類案件中往往同時伴隨著承租人拖欠物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤氣費(fèi)等其他費(fèi)用的情況。

對此，承租人的抗辯理由主要有以下幾類：

一是合同目的不能實(shí)現(xiàn)，主要是案涉房屋因?yàn)闊o法辦理相關(guān)行政手續(xù)、或者停電、停水、停暖而導(dǎo)致不能正常營業(yè)；

二是涉案房屋存在一定瑕疵，如影響正常使用的質(zhì)量瑕疵，或者不符合約定的交付瑕疵，比如存在消防隱患、面積不符合約定等；

三是是當(dāng)事人之間存在其他經(jīng)濟(jì)往來或款項(xiàng)支付爭議，如雙方存在合作經(jīng)營協(xié)議等；

四是訴訟時效。在此類案件中，以后兩項(xiàng)事由抗辯的較少。

通過出租房屋，獲得租金收益，是出租人的主要合同目的。即支付租金，是承租人的主要義務(wù)。承租人以前兩項(xiàng)事由抗辯時，一旦合同有明確的約定或是承租人抗辯的理由確是影響承租人實(shí)現(xiàn)合同目的主要原因，法院一般予以支持。

以消防隱患這一抗辯理由為例。在萬福金安公司與天竺公司案中（案件號（2019）京 03 民終 5045 號），因政府開展消防安全隱患集中整治活動，消防部門以涉訴房屋存在重大火災(zāi)安全隱患為由將房屋查封，導(dǎo)致雙方合同客觀上無法再履行。

出租人訴請法院請求承租人支付查封期間的房屋租金，承租人以此抗辯主張減免租金，法院支持了后者，理由為“因涉訴房屋被查封導(dǎo)致承租人無法正常使用房屋，出租人要求支付查封期間的租金，法院不予支持。”

二、合同無效、到期或解除后，出租人收房遇到阻礙

承租人不再具備占有涉案房屋的合法基礎(chǔ)，卻拒不返還涉案房屋，或者返還時未將涉案房屋恢復(fù)原狀，出租人要求承租人將涉案房屋恢復(fù)原狀后返還，并支付相應(yīng)占有使用費(fèi)的案件在出租人提起訴訟的案件中約占 15%。

對此，承租人的抗辯理由主要有：一是承租人已經(jīng)撤場，只是未辦理書面交接手續(xù)；二是優(yōu)先承租權(quán)或者雙方有續(xù)租合意；三是出租人對案涉房屋無權(quán)處分。

承租人的第一項(xiàng)抗辯理由，是該類案件中的主要抗辯事由。合同無效、到期或解除后，承租人有義務(wù)返還案涉房屋。該義務(wù)，不僅僅只是實(shí)際搬離案涉房屋，還包括書面交接手續(xù)。

否則，法院會綜合雙方過錯程度、房屋現(xiàn)狀等，參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定承租人承擔(dān)相應(yīng)的占有使用費(fèi)。

以世鰲公司與科橋公司糾紛（案件號（2019）京 02 民終 6140 號）為例：承租人未實(shí)際使用、占有涉案房屋，拒付租金，出租人解除合同，并起訴至法院，法院以承租人不辦理交房手續(xù)屬惡意拖延行為，出租人沒有積極收房防止損失擴(kuò)大，而認(rèn)定承租人按照租金標(biāo)準(zhǔn)，支付合同解除后 30 日的占有使用費(fèi)。

關(guān)于承租人主張優(yōu)先承租權(quán)或者有續(xù)租合意的案件中，在出租人主張合同到期或者解除情形下，承租人的這一抗辯理由很難被法院采信。以紅福盛公司與東橋公司糾紛（案件號（2019）京 02 民終 12509 號）為例：合同到期后，承租人以優(yōu)先承租權(quán)為由，拒不騰房。法院以承租人在租賃過程中具有違反合同約定改變房屋用途的行為，影響出租人基于信賴而承諾的優(yōu)先承租權(quán)，而沒有采信。

關(guān)于承租人抗辯理由三，此類抗辯理由占比很少，往往被法院駁回，駁回理由一般為：“合同到期，承租人應(yīng)騰退房屋。簽訂租賃合同出租房屋并非法定意義上的處分行為，涉案房屋產(chǎn)權(quán)是否登記在出租人名下并不影響租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議的效力?！?/span>

三、承租人提前退租

承租人在未經(jīng)出租人同意或未滿足租賃合同約定的解除條件的情況下，提前終止履行租賃合同，出租人提起訴訟，此類案件約占 6%。

對此，承租人的抗辯理由主要包括：一是因?yàn)樽陨碓?，無法繼續(xù)經(jīng)營；二是因?yàn)檎袨椋翰疬w或行政政策導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)；三是因?yàn)槌凶馊嗽诰喖s時，對案涉房屋的權(quán)屬狀況、用途性質(zhì)等存在重大差異；

關(guān)于抗辯理由一，承租人因自身經(jīng)營困難，導(dǎo)致合同解除，構(gòu)成根本違約。在此情形下，出租人要求承租人賠償其房屋空置期間的租金等實(shí)際損失的，法院一般予以支持，但一般不超過六個月租金。

關(guān)于抗辯理由二，該抗辯理由，一般是在合同履行過程中，因政策變化而導(dǎo)致，非合同雙方原因?qū)е潞贤康牟荒軐?shí)現(xiàn)。出租人以此為由，起訴承租人違約，進(jìn)而要求承擔(dān)違約責(zé)任的，法院一般不予支持。

關(guān)于抗辯理由三，出租人以承租人違約，訴請法院認(rèn)定承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，法院支持與否，主要取決于雙方合同約定及該差異對實(shí)現(xiàn)合同目的影響。

以中威華融公司與正達(dá)嘉業(yè)公司糾紛（案件號 （2019 ）京 03 民終 4313 號）為例，承租人因案涉房屋所在建筑的二樓為娛樂會所影響辦公為由，要求提前解除合同。出租人訴請法院承租人違約，并承擔(dān)違約責(zé)任。

法院以涉案房屋所在樓二樓房屋的承租、使用情況并不存在影響涉案房屋的正常使用之情形，也并不屬于出租人必須事先告知之事項(xiàng)，而駁回了承租人的抗辯。

四、承租人使用不當(dāng)

承租人對涉案房屋的使用不符合租賃合同約定或相關(guān)法律規(guī)定，出租人訴請解除合同，并要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。

具體而言，此類案件又包括：未經(jīng)出租人同意對涉案房屋進(jìn)行裝修、轉(zhuǎn)租或改變用途等。承租人對此的抗辯理由主要是合同對于條款有明確約定或出租人對于上述情況系明知且默示同意。

以畫中畫公司與永輝公司糾紛（案件號（2019）京 02 民終 13102 號）為例，因承租人永輝公司裝修案涉房屋，未根據(jù)合同約定書面報備至出租人，且在裝修過程中，擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)、擴(kuò)建，導(dǎo)致出租人無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

出租人起訴至法院要求提前解除合同、承租人承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)過審理，法院綜合實(shí)際情況及合同約定，駁回了出租人的訴訟請求，主要依據(jù)為合同約定承租人及時進(jìn)行整改即不構(gòu)成違約。

承租人提起訴訟的原因與出租人的相應(yīng)抗辯

承租人提起訴訟的案件（包含本訴與反訴）中，糾紛多發(fā)的情形主要包括以下三類，一是經(jīng)營障礙，二是合同目的無法實(shí)現(xiàn)，三是出租人瑕疵交付。具體如下：

一、經(jīng)營障礙

主要是涉案房屋無法正常經(jīng)營使用，承租人訴請確認(rèn)租賃合同無效或提前解除，并要求出租人賠償或補(bǔ)償?shù)?。此類案件在承租人提起訴訟的案件中約占 40%。

這類案件中主要存在以下三類情況：

一是涉案房屋因拆違、拆遷等被拆除，租賃合同無法繼續(xù)履行；或者所在區(qū)域因拆違整治停水、停電，涉案房屋無法正常使用等。

二是涉案房屋被收回，租賃合同無法繼續(xù)履行，如出租人在與承租人發(fā)生爭議后，更換門鎖或采取停水、停電措施，強(qiáng)行收回房屋；或者在轉(zhuǎn)租情況下，出租人與承租人間的租賃合同到期或解除，出租人收回房屋導(dǎo)致次承租人無法使用。

三是在商鋪?zhàn)赓U過程中，出租人對商場的經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行整體調(diào)整，對承租人的正常經(jīng)營產(chǎn)生根本性影響，如大規(guī)模、持續(xù)性的施工影響經(jīng)營目的；商場經(jīng)營業(yè)態(tài)改變導(dǎo)致商鋪經(jīng)營狀況明顯惡化等。

二、合同目的無法實(shí)現(xiàn)

涉案房屋無法滿足承租人的經(jīng)營要求，承租人訴請解除合同，并要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任、賠償損失。此類案件約占 25%。這類案件又可以分為兩類：

一是涉案房屋本身無法滿足經(jīng)營要求，如未通過消防驗(yàn)收、環(huán)境影響評價，不具備開業(yè)條件，或者在經(jīng)營過程中被相關(guān)政府部門責(zé)令整改等。

二是相關(guān)證照辦理存在障礙，如出租人無法提供、拒絕提供涉案房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，或者涉案房屋所在地址已被注冊，導(dǎo)致承租人無法辦理營業(yè)執(zhí)照。

對此，出租人的抗辯理由主要有兩個方面：一是租賃合同中未明確約定涉案房屋將用于某一特定經(jīng)營目的；二是相關(guān)設(shè)施和證照應(yīng)由承租人自行搭建和辦理，出租人僅負(fù)有配合和協(xié)助義務(wù)。

三、瑕疵交付

承租人起訴的案件中較為常見的情形還包括：涉案房屋存在影響正常使用的質(zhì)量瑕疵（如空調(diào)無法正常使用、房屋漏水、廠區(qū)積水等），出租人怠于修繕相關(guān)問題，承租人要求出租人賠償實(shí)際損失，或請求減免部分租金等（約占 4%）；出租人遲延交付涉案房屋，承租人訴請解除合同，并要求出租人返還已支付的定金、押金等費(fèi)用（約占 3%）；出租人交付的房屋存在實(shí)際面積小于租賃合同約定面積、所在商場未在租賃合同約定時間如期開業(yè)、所在商場“市場入駐率”未達(dá)到租賃合同約定標(biāo)準(zhǔn)等交付不符的情況，承租人訴請解除合同，并要求出租人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任（約占 1%）。

合同無效或解除后，法院對于

違約金、滯納金等費(fèi)用和損失金額的認(rèn)定

一、違約金

當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

絕大部分案件中，當(dāng)事人訂立合同時，會約定違約責(zé)任及違約金額。但當(dāng)合同被認(rèn)定無效后或者合同有效但合同雙方均違約時，違約條款失效。當(dāng)合同有效，且合同一方違約時，如果約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)為 1 至 3 個月租金，法院基本會參考合同約定；如果約定違約金金額為 6 個月以上甚至一年租金標(biāo)準(zhǔn)的，除了缺席判決外，違約方如以違約金過高為由抗辯，法院最一般按 3 個月租金標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定。

當(dāng)事人主張違約責(zé)任時，一般同時向違約方主張賠償損失。具體而言，出租人方面主要是主張延遲交付租金的滯納金、房屋空置期損失，而承租人則主張裝修損失、營運(yùn)損失。

關(guān)于是否能同時主張違約金和賠償損失。一般來說，法院綜合合同約定和當(dāng)事人舉證，對當(dāng)事人的主張進(jìn)行分別認(rèn)定，但是認(rèn)定的總體金額不會超過守約方的實(shí)際損失。

法院認(rèn)為：違約金與損失賠償之間雖然具有相似性，但也存在差異：違約金的約定具有擔(dān)保合同履行之價值，而約定損失賠償僅是為違約行為發(fā)生后方便計(jì)算損失賠償數(shù)額，不具有明確的擔(dān)保合同履行之意義；違約金的支付理論上僅需存在違約行為即可，而約定損失賠償由于其本質(zhì)上仍是一種損失賠償，因此應(yīng)以存在損失為前提條件，雖然這個損失的具體大小和數(shù)額無需當(dāng)事人證明。

即當(dāng)違約金低于當(dāng)事人遭受的實(shí)際損失時，當(dāng)事人可以在違約金之外另行主張賠償損失。但對于滯納金、空置期間損失、營運(yùn)損失、裝修損失，北京地區(qū)同一階段案件，法院對損失的認(rèn)定、及是否能與違約金同時主張，即存在不同觀點(diǎn)。具體見下文。

二、滯納金

滯納金，是指合同約定，承租人不及時繳納租金等費(fèi)用，向出租人支付的按每日一定比例計(jì)算的金錢。關(guān)于能否同時主張滯納金與違約金，法院的裁判觀點(diǎn)有不支持和支持兩種。

不支持派認(rèn)為為滯納金本質(zhì)亦是對違約行為的懲罰，屬于違約行為的一種，因而不支持出租人同時主張滯納金和違約金，尤其是在承租人只存在拖欠租金一項(xiàng)違約行為時。

以曹國蓮與嘉和一品公司糾紛（案件號（2019）京 01 民終 85 號）為例：承租人延期支付租金，構(gòu)成根本違約，出租人因此解除合同，訴請承租人按照合同約定支付滯納金、違約金。

法院駁回了出租人關(guān)于滯納金的訴求，只支持了其約定的收取相當(dāng)于年租金 20%的違約金。

法院理由為：承租人的主要違約行為即為逾期交納房屋租金，因此確實(shí)存在就同一違約行為需按不同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算并交納多項(xiàng)違約金的實(shí)際后果，且日萬分之五的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，也過分高于出租人因此可能受到的損失。

支持派認(rèn)為滯納金是出租人的實(shí)際損失，可與違約金并行主張。以中威公司與正達(dá)公司等糾紛（案件號（2019）京 03 民終 4313 號）中，承租人拒付租金，構(gòu)成根本違約，雙方協(xié)商一致解除合同。

按合同約定，承租人需按每日千分之五，支付逾期滯納金及相當(dāng)月三個月租金的違約金。在訴訟中，出租人將滯納金調(diào)整為未付款項(xiàng)總額的 15.2%。

雖然承租人主張滯納金及違約金過高，但法院最后支持了出租人的該兩項(xiàng)訴求，其依據(jù)為：

1.關(guān)于滯納金，有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)；

2.關(guān)于違約金：雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)未明顯高于出租人的實(shí)際損失（免租期及空置期租金損失）。

也存在第三類判決，即雖然法院持有第一種觀點(diǎn)，但是法院在判決時，實(shí)際支持了出租人同時主張滯納金、違約金的訴求。以寫意人生公司與利暉公司糾紛（案件號（2019）京 03 民終 4390 號）為例：

承租人拒絕支付租金，構(gòu)成根本違約，出租人解除合同。合同約定承租人逾期，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)應(yīng)付未付款項(xiàng)日千分之三的滯納金。逾期繳納達(dá) 30 日，承租人向出租人繳納相當(dāng)于三個月租金和物業(yè)管理費(fèi)的違約金。出租人起訴至法院，并同時主張滯納金和違約金。

雖然法院亦認(rèn)為“滯納金的本質(zhì)亦是對違約行為的懲罰”、“餐飲公司已經(jīng)為其逾期付款的違約行為承擔(dān)了違約金”，但最后法院在支持了出租人主張相當(dāng)于三個月違約金的同時，酌情將出租人主張的滯納金調(diào)整至未付租金總額的 29.5%。

綜上所述，在法院支持可同時主張違約金與滯納金的判決中，其計(jì)算基準(zhǔn)為未支付租金的總額，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)大多數(shù)合同約定成每日萬分之五，少數(shù)合同版本，甚至約定的每日千分之三、千分之五，這些標(biāo)準(zhǔn)都很高。

即使每日萬分之五也是年利率 18.25%，是銀行貸款利率的三倍左右，每日千分之五更是將租金本金翻了一倍。因而，法院會酌情減少，將滯納金總額控制在未付租金總額的 30% 左右。

三、房屋空置期損失

當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。在抽樣調(diào)查的相關(guān)案件中，一般出租人要么主張違約金，要么主實(shí)際損失，鮮少有兩者同時主張的。

實(shí)際損失，主要包含滯納金損失和空置期損失。當(dāng)然，對于滯納金的性質(zhì)是損失還是逾期性質(zhì)的違約金，法院有不同觀點(diǎn)，詳見上文。對于空置期損失，法院在考慮合同解除原因的歸因情形下，還要綜合考慮案涉房屋的尋租期、市場行情以及利益平衡等因素。

關(guān)于空置期損失的相關(guān)法條，主要參考的法條為《合同法》 114 條和《北京市高級人民法院關(guān)于審理糾紛案件若干疑難問題的解答》（以下簡稱《北京疑難問題解答》）第 26 條規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

因承租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人要求承租人賠償其房屋閑置期間的租金等實(shí)際損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。損失具體數(shù)額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長一般不得超過六個月。

雖然如此，同一時期，相類似的案件，在最終裁定空置期損失的具體金額時，裁判結(jié)果也略有不同。在小肥羊公司、湯力等與糾紛案件（案件號（2017）京 01 民終 6233 號）中，承租人因出租人不開發(fā)票而拒付租金，構(gòu)成根本違約。

出租人按照合同約定主張相當(dāng)于 8 個月租金的違約金及日萬分之五的應(yīng)付未付租金的滯納金。合同解除后一個月，出租人將案涉房屋出租，即該房屋的空置期損失，僅一月有余。但最后法院不僅支持了出租人的滯納金要求，還認(rèn)定了相當(dāng)于 5 個月租金的違約金。

在豐年公司合同糾紛案件中（案件號（2018）京 03 民終 7297 號），承租人沒有按照約定及時支付全部租金，構(gòu)成違約。出租人按照合同約定主張相當(dāng)于 2 個月租金的違約金和將近一個月租金的空置期損失。

法院綜合雙方過錯程度及合同履行情況，部分支持了違約金主張，而對于空置期損失，以損失未實(shí)際發(fā)生，駁回了出租人的主張。

在上文提到的世紀(jì)宏源酒店與中彩在線公司糾紛（案件號（2019）京 02 民終 480 號）中，承租人根本違約，合同約定違約金相當(dāng)于 2 個月租金。出租人不服，以《北京疑難問題的解答》第 26 條上訴，并舉證案涉房屋實(shí)際空置期為 6 個月。二審法院改判，將違約金調(diào)整為相當(dāng)于 6 個月租金。

綜上，房屋空置期損失屬于承租人違約而導(dǎo)致的合同提前解除，是承租人承擔(dān)違約責(zé)任的一部分。出租人主要是以違約金的形式提出，少部分單獨(dú)提出。

一般而言，法院在認(rèn)定空置期損失的具體金額時，通常結(jié)合全案案情考慮，若違約金足以彌補(bǔ)出租人遭受的全部損失，則空置期損失的賠償實(shí)際已被違約金覆蓋，法院將不會另行支持；在違約金不足以彌補(bǔ)出租人損失的情況下，對于確系承租人原因造成的房屋空置損失，法院將根據(jù)具體案情酌定賠償相當(dāng)于一至六個月租金的數(shù)額。

四、裝修損失

抽樣案件中，賠償裝修損失的訴求，基本是由承租人發(fā)起的（包括本訴與反訴）。這類案件，占承租人提起的訴訟的 50%。法院審理此類案件主要是根據(jù)合同約定、合同狀態(tài)、雙方過錯程度、出租人是否同意裝修或?qū)Υ酥椤⑹欠裢饫醚b修殘值等，進(jìn)行綜合認(rèn)定。

訴訟案件中的裝修損失爭議，主要是針對裝修成果或者殘值。在房屋租賃合同中，對裝修的流程、費(fèi)用出資等，合同中一般會有明確約定，而對裝修殘值的處理，僅有不到一半的合同做了約定。

以科融公司與東方公司糾紛（案件號（2019）京 01 民終 8945 號）為例，合同雙方對于裝修條款作了明確約定 “本協(xié)議解除或終止的，屬于東方公司的家具、電器等應(yīng)由東方公司負(fù)責(zé)搬走，由東方公司增加的裝修不得拆除；對于東方公司的裝修費(fèi)用，科融公司不承擔(dān)補(bǔ)償義務(wù)?？迫诠居袡?quán)根據(jù)東方公司交付租賃房屋的情況，要求東方公司將租賃房屋恢復(fù)到房屋交付時的裝修狀態(tài)。”

合同履行期間，工商行政管理部門就變更經(jīng)營住址未辦理變更登記向承租人發(fā)出責(zé)令改正通知書，承租人催告出租人協(xié)助無果后，解除合同，法院認(rèn)定“導(dǎo)致合同解除系因出租人未協(xié)助承租人辦理營業(yè)執(zhí)照（隨附義務(wù)）所致”，認(rèn)定承租人有解除權(quán)，但因?yàn)殡p方在合同中對裝修殘值做了明確約定，而駁回了承租人關(guān)于裝修損失的訴求。

在合同無約定，或者有約定，但出租人過錯導(dǎo)致合同提前解除情形下，法院審理此類案件則主要依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（簡稱“《房屋租賃合同司法解釋》”）第九條至第十三條，再結(jié)合合同狀態(tài)、雙方過錯程度、出租人是否同意裝修或?qū)Υ酥椤⑹欠裢饫醚b修殘值等。

合同期滿，或者承租人根本違約導(dǎo)致合同解除或者無效的案件中，承租人主張裝修損失的訴求，如果出租人同意利用裝修，則法院會結(jié)合裝修殘值，支持出租人同意利用部分的訴求，而對于出租人不同意利用的，則駁回訴求。需要說明的是，在抽樣調(diào)查的案件中，僅有不到 10%的出租人同意利用裝修殘值。

另一方面，在合同因出租人根本違約導(dǎo)致合同解除或者無效，無論合同是否有約定、出租人是否同意利用裝修殘值，則法院一般會支持承租人的訴求。

歐意曼公司與匯多家樂公司糾紛（案件號（2019）京 03 民終 9476 號）中，因出租人原因?qū)е潞贤瑹o效，致使承租人在裝修改造后承租物即遭拆除，法院綜合考慮租賃標(biāo)的物的面積、裝修合同、票據(jù)、現(xiàn)場勘驗(yàn)情況、承接承租人裝修改造的裝飾公司的當(dāng)庭質(zhì)證等因素，對承租人主張的裝修損失按照裝修改造的實(shí)際支出予以認(rèn)定，即承租人主張 289.3 萬元裝修損失，法院全部予以支持。

而對于合同無效或者提前解除，雙方均有過錯的訴求，法院首先對裝修殘值進(jìn)行認(rèn)定，再結(jié)合雙方過錯程度，將損失在出租人和承租人間進(jìn)行分配。

對于裝修損失認(rèn)定，主要綜合實(shí)際情況、雙方過錯程度、出租人是否同意裝修或?qū)Υ酥椤⑹欠裢饫醚b修殘值等，合同有無相關(guān)約定則不作考量。以億利宏業(yè)公司與匯科公司糾紛（案件號（2019）京 01 民終 8497 號）為例，因無建設(shè)規(guī)劃許可證而合同無效，法院認(rèn)定過錯比例為：承租人 30%，出租人 70%。

承租人主張賠償裝修損失 15.3 萬元，并提供《廠房裝修合同》及總金額 15.3 萬的收據(jù)兩張。雙方均沒有申請鑒定。法院綜合考慮租賃標(biāo)的物的面積、裝修合同、票據(jù)、現(xiàn)場勘驗(yàn)情況等因素后，認(rèn)定裝修殘值 10 萬元。結(jié)合雙方過錯程度，認(rèn)定出租人按照過錯程度承擔(dān) 70%的責(zé)任，即承擔(dān) 7 萬元裝修損失。

需要說明的是，法院關(guān)于裝修殘值的認(rèn)定，主要有兩種情形，一種是依據(jù)法院搖號選中的鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定意見書，一種是承租人自己提供證據(jù)證明自己的主張。對于前者，法院認(rèn)定的裝修殘值基本參照鑒定機(jī)構(gòu)的結(jié)果，而對于承租人證明和主張的，法院一般綜合考慮租賃標(biāo)的物的面積、裝修合同、票據(jù)、現(xiàn)場勘驗(yàn)情況、折舊等因素，認(rèn)定的殘值一般在承租人主張的 50%~70% 范圍內(nèi)。

綜上，法院處理裝修損失糾紛的原則是“有約定從約定”，在無約定情況下，處理主要根據(jù)出租人與承租人對于合同無效或提前解除的過錯程度，以及結(jié)合公平合理原則進(jìn)行判斷裝飾裝修費(fèi)用的承擔(dān)責(zé)任。

五、營運(yùn)損失

在商業(yè)房地產(chǎn)租賃中，承租人出于商業(yè)目的租賃房屋，投入資金進(jìn)行裝修、團(tuán)隊(duì)建設(shè)等的同時，必然有一定的預(yù)期利益。在因出租人過錯，導(dǎo)致合同無效或提前解除時，承租人除了主張裝修損失外，還會主張一定的營運(yùn)損失，包括預(yù)期收益和實(shí)際產(chǎn)生的人員工資、設(shè)備投入等損失。

與裝修損失不同的是，承租人對于營運(yùn)損失的舉證非常困難，尤其是預(yù)期利益損失，因該損失是未來發(fā)生的，根據(jù)《民訴法》誰主張誰舉證的原則，預(yù)期利益難以舉證。而對于人員工資、設(shè)備投入等實(shí)際發(fā)生的損失，即使承租人有證據(jù)證明，也難以說服法官支持該項(xiàng)損失與合同的無效或者提前解除有關(guān)聯(lián)關(guān)系。

抽樣案件中，法院對于承租人主張?jiān)擁?xiàng)損失的 ，支持的比例很少。即使支持，也是部分支持，支持的比例非常低。在某些拆遷案例中，因政府拆遷對房屋使用人的營運(yùn)損失設(shè)有?？钛a(bǔ)償，基于此，法院一般會支持，但最后認(rèn)定的營運(yùn)損失一般也不超過承租人實(shí)際損失的 30%。具體見以下案件。

在威力菲公司等與威猛公司租賃合同糾紛中（案件號（2019）京 03 民終 2250 號），案涉房屋因通州政府動遷，而導(dǎo)致合同解除。法院認(rèn)定雙方過錯程度為：承租人 20%，出租人 80%。

訴訟中，承租人主張營運(yùn)損失。根據(jù)該項(xiàng)目拆遷的政府政策及相關(guān)文件，停業(yè)停產(chǎn)損失=（用于生產(chǎn)經(jīng)營的非住宅房屋的月租金+月凈利潤×修正系數(shù)+員工月生活補(bǔ)助）×停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限。法庭審理過程中，土儲通州區(qū)分中心委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行了鑒定，評估結(jié)果為 747.3 萬元（298916+0+1560×8）×24=7473504元）。

而承租人威猛公司根據(jù)房租票據(jù)及付款憑證、公司利潤的審計(jì)報告、北京市社會保險個人權(quán)益記錄、關(guān)于調(diào)整北京市 2013 年最低工資標(biāo)準(zhǔn)的通知等證據(jù)，參照以上公式，主張?jiān)擁?xiàng)損失為 1758.5 萬元=（22100+665812×1+1400×32）×24）。兩相比較，前者認(rèn)定的企業(yè)月度凈利潤為 0，人員前者認(rèn)定 8 人，而后者認(rèn)定有 32 人，造成鑒定損失與實(shí)際損失有差異。

但最后法院以雙方結(jié)果均過高，僅參照通州文旅區(qū)非住宅搬遷補(bǔ)償方案中規(guī)定的國有土地上非住宅的停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)即每平方米 800 元標(biāo)準(zhǔn)予以核算，認(rèn)定 88.4 萬元，甚至只有通州政府鑒定結(jié)果的 11.8%。

而在昌勝公司與焦惠霞租賃合同糾紛案件中（案件號（2019）京 02 民終 2709 號），出租人根本違約，承租人主張經(jīng)營損失，主要為人員工資。

但法院未予支持，具體理由為：雖然因供暖季涉案房屋未能正常供暖、影響正常經(jīng)營，但該部分損失已在前述租金中進(jìn)行了酌情考慮，現(xiàn)根據(jù)工資表記載的工資項(xiàng)目等情況來看，該期間員工仍正常上班，且部分員工還有績效工資，故其主張人員工資系合同解除后的相應(yīng)損失，法院不予支持。

六、占有使用費(fèi)

房屋租賃合同無效、解除、期間屆滿，承租人繼續(xù)占有房屋應(yīng)當(dāng)支付房屋占有使用費(fèi)。占有使用費(fèi)的認(rèn)定，主要涉及到占有使用費(fèi)期間和支付標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定。占有使用費(fèi)期間的起點(diǎn)為合同無效、期間屆滿、解除之日，終點(diǎn)為承租人實(shí)際返還房屋之日。支付標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，主要影響因素為合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)、承租人實(shí)際使用案涉房屋的情形。

1.關(guān)于占有使用期間起點(diǎn)的認(rèn)定

關(guān)于占有使用期間的起點(diǎn)為：合同無效情形下的起點(diǎn)為合同無效之日；合同期滿的，起點(diǎn)為期滿之日；合同解除的，起點(diǎn)為解除之日。爭議比較大的是最后一種，合同解除之日的認(rèn)定，接下來，將重點(diǎn)論述。

在現(xiàn)有法律框架下合同解除的類型有三種，即合意解除、約定解除和法定解除。合意解除是指，合同當(dāng)事人就解除合同協(xié)商一致，進(jìn)而解除合同的行為。合意解除并不涉及解除權(quán)的產(chǎn)生和行使。

約定解除、法定解除，基于當(dāng)事人的約定或者是法律規(guī)定而享有解除權(quán)的當(dāng)事人，通過行使解除權(quán)的方式解除合同。解除權(quán)人行使解除權(quán)的方式，主要為發(fā)送解除函和訴訟。

發(fā)送解除函解除的，解除函送達(dá)對方之日即為合同解除之日；訴訟解除的，合同解除之日的認(rèn)定主要包含以下幾種觀點(diǎn)：

以解除權(quán)人向法院提起訴訟之日為解除之日；

從法院將解除權(quán)人民事起訴狀副本送達(dá)對方之日或者對方收到對方解除合同訴訟請求之日起為解除之日；由法院確認(rèn)解除是否成立，以判決生效之日作為合同解除之日。

抽樣案件中，以第二種觀點(diǎn)居多。

需要說明的是，根據(jù)《九民紀(jì)要》，在特殊情形下，違約方也可通過起訴方式解除合同，但并不免除違約方因違約而須承擔(dān)的違約責(zé)任。 違約方不享有單方解除合同的權(quán)利。但是，在雙方已經(jīng)形成僵局時，一概不允許違約方通過起訴方式解除合同的，未必對雙方都有利，也未必能讓合同繼續(xù)履行下去。

2、關(guān)于占有使用期間終點(diǎn)的認(rèn)定

占有使用期間的終點(diǎn)，即承租人實(shí)際返還房屋之日的認(rèn)定。如上文所述，合同無效、到期或解除后，承租人有義務(wù)返還案涉房屋。該返還，主要是指讓案涉房屋又重新回到出租人的實(shí)際控制之下。

對于一般以辦公、廠房或倉庫經(jīng)營、酒