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上海市租賃住房租金評估指引(試行)

發(fā)布時間：2022-06-10 14:59

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上海市租賃住房租金評估指引(試行)

第一條為了配合本市相關(guān)單位制定和調(diào)整保障性租賃住房租金,建立健全租金監(jiān)測機制,規(guī)范租賃住房租金評估活動,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》《上海市人民政府關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》,以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》等相關(guān)法律法規(guī)和標準,制定本指引。

第二條本指引適用于對本市保障性租賃住房租金初次定價和調(diào)價時涉及的市場租金評估與成本租金測算分析的活動,以及房地產(chǎn)估價專家委員會對相關(guān)評估報告的鑒定活動。其他類型租賃住房租金評估活動,可以參考本指引。

第三條租賃住房主管部門、出租人委托經(jīng)本市備案的房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行租金評估,并出具評估委托書,明確估價對象及其范圍、價值時點、價值類型,提供或協(xié)助獲取評估所需資料。

第四條房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展租賃住房租金評估工作,按照評估委托書的要求,向估價委托人提供評估報告。評估時應(yīng)遵守《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及本指引的相關(guān)規(guī)定。

第五條租賃住房租金評估所需的資料如下。

(一)租賃住房權(quán)屬或合法來源資料,包括但不限于國

有土地使用權(quán)出讓合同、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、不動產(chǎn)(房地產(chǎn))權(quán)證、房屋所有權(quán)證、住宅交付使用許可證、取得房地產(chǎn)的購入合同或租賃合同等。

(二)租賃住房所在小區(qū)平面圖、房屋建筑面積測繪報告、房屋分間(床位)明細清單、房型圖冊、裝飾裝修與設(shè)施設(shè)備的說明等。

(三)出租的租賃合同文本或擬設(shè)定的租賃條件。

(四)項目成本資料,包括但不限于土地取得成本、建設(shè)(或改建)成本、運營成本等。

第六條注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)對估價對象與選取的可比實例進行實地查勘,將獲取的評估資料與現(xiàn)狀情況進行對照,做好記錄,并拍攝外部、內(nèi)部以及周圍環(huán)境的照片或影像資料。評估委托人應(yīng)配合和保證實地查勘工作的順利開展。實地查勘中發(fā)現(xiàn)的特殊情況應(yīng)在評估報告中予以披露。

第七條保障性租賃住房租金評估目的宜表述為:為相關(guān)單位確定(或調(diào)整)保障性租賃住房租金,評估同地段同品質(zhì)租賃住房的市場租金。其他類型租賃住房的評估目的根據(jù)實際情況確定。

第八條租賃住房租金評估的財產(chǎn)范圍包括房屋及相應(yīng)土地使用權(quán)、裝飾裝修以及家具家電、設(shè)施設(shè)備等。

第九條租賃住房租金評估的價值時點根據(jù)評估委托書的約定確定。

第十條租賃住房市場租金是指與租賃住房項目同地段

同品質(zhì)的出租住房于價值時點在公開市場上的正常租賃價格。

(一)同地段是指按照就近原則,與估價對象的配套設(shè)施、居住環(huán)境、地段等級相同的區(qū)域,一般宜為與估價對象位于同一住宅板塊或同一街鎮(zhèn)。

(二)同品質(zhì)是指服務(wù)和物業(yè)管理、配套設(shè)施,以及房屋的建筑結(jié)構(gòu)、戶型、面積、裝飾裝修及設(shè)施設(shè)備相同或相近的租賃住房。

第十一條租賃住房成本租金是根據(jù)開發(fā)建設(shè)成本費用

攤銷與運營費、租賃稅費、投資利息和利潤計算的租賃價格。

第十二條市場租金的影響因素包括區(qū)位因素、實物因素和其他因素。評估時應(yīng)特別關(guān)注與住房租金相關(guān)的租賃合同條款和限制條件、費用與稅金承擔義務(wù)等。成本租金的影響因素主要是投入的成本費用,包括土地成本、房屋與裝飾裝修設(shè)施設(shè)備成本,以及運營費用等。

第十三條一般采用比較法評估租賃住房市場租金,根據(jù)需要可采用成本法對租賃住房成本租金進行測算分析。

第十四條比較法運用的相關(guān)事項。

(一)關(guān)于可比實例的選擇

搜集同地段同品質(zhì)市場租賃住房的租金交易實例,在交易實例中按照鄰近原則選擇不少于3個與估價對象同品質(zhì)的租賃住房項目的租賃實例作為可比實例。

交易實例包括普通住房、服務(wù)式公寓、人才公寓和員工宿舍等,根據(jù)估價對象的實際情況,在同類租賃住房中選取實例;如果不同戶型和面積住房的租金差異較大,可以針對不同戶型選取可比實例。

當同一住宅板塊或同一街鎮(zhèn)的可比項目數(shù)量不足3個時, 可適當擴大范圍。

(二)關(guān)于比較基礎(chǔ)的建立

估價對象與可比實例的租金內(nèi)涵應(yīng)當一致,或可調(diào)整為一致,包括物業(yè)管理費、水電燃氣等費用的承擔,以及是否含增值稅及附加等。

對估價對象與可比實例應(yīng)統(tǒng)一租金的計價單位,包括時

間、戶型、面積,一般按月以面積或套計價。

對估價對象與可比實例應(yīng)統(tǒng)一租金的支付方式,包括租金的支付周期、支付時間。

(三)關(guān)于因素調(diào)整

區(qū)位因素調(diào)整主要考慮所在區(qū)域的公共交通、商服設(shè)施、

公建配套、居住環(huán)境等,以及房屋的樓層、朝向。

實物因素調(diào)整主要考慮小區(qū)環(huán)境、公共配套設(shè)施、服務(wù) 與物業(yè)管理、建筑結(jié)構(gòu)、戶型、面積、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、建造年代或改建時間、維護保養(yǎng)狀況、節(jié)能環(huán)保等。

其他因素調(diào)整主要考慮影響租金水平的租約條件,包括調(diào)租規(guī)則、租賃期限、使用限制、續(xù)租條件等。

上述因素分別對可比實例的修正或調(diào)整幅度不宜超過20%,共同對可比實例的修正或調(diào)整幅度不宜超過30%.其中對于裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備以及服務(wù)等因素調(diào)整時,宜按同類租賃住房的普通標準予以考慮。

需進行市場狀況調(diào)整的,宜以同地段租賃住房的市場租金變化情況結(jié)合相關(guān)政策規(guī)定綜合確定。

第十五條成本法運用的主要事項。

(一)成本法的基本公式為:

房屋年租金=土地成本攤銷+房屋建設(shè)成本攤銷+裝飾裝修與設(shè)施設(shè)備攤銷+運營費+相關(guān)稅費

其中,各項成本攤銷額的計算公式如下:

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(二)當采用房屋租賃方式取得租賃住房經(jīng)營權(quán)的,成本法評估公式為:

房屋年租金=收房年租金+房屋改建成本攤銷+新增裝飾裝修與設(shè)施設(shè)備攤銷+運營費+相關(guān)稅費

(三)主要內(nèi)容及取值

(1)土地成本攤銷: 采用出讓、轉(zhuǎn)讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)的,為實際支付的土地成本在剩余土地使用年期內(nèi) 計算的攤銷額,其中劃撥方式的剩余土地使用年期取法定最高年期。采用租賃方式取得土地使用權(quán)的,土地成本攤銷為土地年租金。

(2)房屋建設(shè)成本或改建成本攤銷: 房屋的實際建設(shè)成本或改建成本在房屋耐用年限內(nèi)計算的年攤銷額。建設(shè)成本包括地上地下建筑工程費、紅線內(nèi)配套工程費、勘察設(shè)計費、建設(shè)單位管理費、建設(shè)期的投資利息等。

(3)裝飾裝修與設(shè)施設(shè)備攤銷: 裝飾裝修與設(shè)施設(shè)備投入成本在一定年期內(nèi)(一般以10年為宜)計算的年攤銷額。一般不宜超過同類租賃住房普通標準的成本。

(4)運營費: 包括維修費、保險費、物業(yè)費、管理費和服務(wù)費等。

(5)相關(guān)稅費: 包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、租賃稅費(增值稅及附加).

(6)報酬率: 根據(jù)同類項目的收益率、銀行貸款利率等指標合理確定。

(7)增長率: 根據(jù)價值時點近三年的CPI平均水平確定, 結(jié)合項目情況可在±10%內(nèi)浮動。

上述成本項目中無法取得實際成本的按市場水平測算, 其中土地成本可按價值時點登記或批準用途的正常地價及取得稅費確定,地價采用比較法或基準地價系數(shù)修正法評估確定;房屋建設(shè)或改建成本、裝飾裝修與設(shè)施設(shè)備費用可根據(jù)價值時點的重置價格評估確定。

第十六條評估位于同一小區(qū)或樓棟的多套租賃住房市場租金時,可以選取某一套代表性房屋作為標準房屋,采用比較法評估其市場租金后,通過差異調(diào)整求取其他各套房屋的市場租金。平均租金采用評估范圍內(nèi)的住房總租金除以住房總建筑面積求得。

第十七條市場租金的評估結(jié)果為項目平均租金和每套住房月租金。成本租金的測算結(jié)果為項目平均租金。項目平均租金的計價單位為: 元/平方米。月,每套住房月租金的計價單位為: 元/套。月。數(shù)值均保留小數(shù)點后一位。

第十八條租賃住房市場租金評估應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求撰寫和提交評估報告(含技術(shù)報告).報告中需說明租賃住房的來源、租賃合同條款和限制條件、房屋的建設(shè)標準、室內(nèi)裝修與設(shè)施設(shè)備等情況,并附能反映裝飾裝修和設(shè)施設(shè)備等狀況的照片。

需要測算分析成本租金的,另行出具成本租金測算報告。

第十九條租賃住房租金評估報告使用期限自出具報告

之日起不超過一年,超過一年的需重新評估。

第二十條本指引由上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會房地產(chǎn)估價專家委員會負責解釋。

第二十一條本指引自發(fā)布之日起施行

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